町管ネット事務局ブログ

　日本建築士会連合会･日本建築士事務所協会連合会･日本建築家協会・日本建設業連合会の４団体が共同し四会連合協定として、分譲マンション管理組合の大規模修繕工事等ために下記契約書を公表し、契約約款を販売しております。


　つきましては、大規模修繕工事等におきましては、上記契約書及び契約約款に基づき施工業者及びコンサルタント会社（建築事務所等）と契約することをご検討ください。

　特に、大規模修繕工事は、高額な費用がかかり、工事期間も長くなります。そのため、工事トラブルが発生すると、大きな損害を被る可能性があります。
　施工業者との請負契約書やコンサルタントとの契約書は、これらの工事トラブルを未然に防ぐために重要な役割を果たします。


　なお、「マンション修繕工事請負契約書・約款」（2023年2月版）は、基本的には当該委員会の構成7団体（日本建設業連合会を除く）の事務局、公共建築協会等で販売しております。団体によってはネット販売・郵送による販売も受け付けています。
　また、「マンション修繕設計･監理等業務委託契約書・契約約款」（2022年４月版）については、・公益社団法人 日本建築士会連合会、・一般社団法人 日本建築士事務所協会連合会、・公益社団法人 日本建築家協会で取り扱っています。

（出典）民間(七会)連合協定 工事請負契約約款委員会　民間(七会)連合協定　マンション修繕工事請負契約約款契約書関係書式
　　　・民間(七会)連合協定　マンション修繕工事請負契約約款契約書
（出典）四会連合協定 建築設計･監理等業務委託契約約款調査研究会　四会契約書等ダウンロード
　　　・四会連合協定 マンション修繕設計･監理等業務委託契約書等

　分譲マンション管理組合において一概に「コミュニティー費」といっても、その徴収が有効かどうかは、その目的や使途によってケース・バイ・ケースだと言えるようです。

　日本経済新聞の「ホーム法務Q&A」に７月１１日次のように掲載されており、管理組合では、これを参考にしてマンション居住者間のコミュニティ形成を促進し、マンションの安全と快適な生活を維持するために取り組みましょう。

『　実際に、管理規約でコミュニティー費の徴収を規定し、それが主に区分所有者及び居住者のみが参加できるハロウィーンパーティーに充てられているマンションにおいて、これに不満を持った住民が、コミュニティーからの脱退とコミュニティー費の支払い義務がないことの確認等を求めて裁判を起こした事案がありました。

　この事案で裁判所はまず、マンションの管理組合は建物、その敷地及び付属施設の管理又は使用に関する事項について規約で定めることが可能であることを確認しました。そして、本件パーティーでマンションの住人が互いに交流を持つことにより、一定の防犯効果を期待し、マンションの資産価値低下を防止するとの考え方には一定の合理性があると指摘しました。

　その上で、アルコールをはじめとする飲食物に係る費用についてコミュニティー費から支出しておらず、本件パーティーへの支出をもって一部の住人らによる懇親会に支出するものと同視することもできないため、コミュニティー費は管理規約で定めることができる事項であると判断し、原告にはコミュニティー費を支払う義務があると結論づけました。

　ただ、この裁判の事案では、コミュニティー費が管理費とは別に管理規約に規定されており、その使途もハロウィーンパーティーに限定されていました。もし仮にコミュニティー費がパーティー参加者に提供される飲食物などにも使われていたのであれば、裁判の結論は異なっていたかもしれません。』

（出典）日本経済新聞　2023/7/11　コミュニティー費の支払い義務、規約や目的・使途で判断
　　　　ホーム法務Q&A（弁護士・山村行弘さん）

　町田市では、2023年度の「ブロック塀等撤去助成」申請を４月３日から今年１２月上旬まで受け付けています。

　最大震度６弱の大阪北部地震が起きた２０１８年６月１８日午前８時ごろ、大阪府高槻市の市立寿栄（じゅえい）小学校のプール脇に設置されていた長さ約４０メートル、高さ約１・６メートルのブロック塀が歩道側に倒壊し、歩いて登校中だった女児に直撃した。女児はブロック塀の下敷きになって、まもなく死亡したニュースを覚えていますか。
　この事故により、大阪府警は、塀の倒壊を防ぐために必要な点検や報告を怠ったとして、高槻市教育委員会の当時の担当者３人と、点検業者の担当者１人の計４人を業務上過失致死の疑いで書類送検しました。
　また、高槻市は、遺族らに謝罪したうえで「民事的に責任がある」と述べていた。解決金の損害賠償額は非公表とされているようです。

　この事故を受けて、町田市は２０１８年から「ブロック塀撤去助成」を開始しブロック塀の撤去の助成を下記の通り累計１０７件実施しましたが、残念ながら分譲マンション管理組合からの申請はなかったとのことです。

　（ブロック塀の撤去助成の実績）

　つきましては、管理組合の危機管理として助成金の対象となる危険なブロック塀がないか調べたうえで、ブロック塀撤去助成金の申請を検討しましょう。

〇町田市の2023年度の「ブロック塀等撤去助成」申請受付概要

（出典）町田市　2023/3/17　ブロック塀等撤去助成
（関連情報）朝日新聞degital　2019/12/19　女児死亡したブロック塀倒壊、市教委の３人ら書類送検へ
（関連情報）朝日新聞degital　2018/9/25　ブロック塀で女児死亡、市が遺族と和解へ　大阪北部地震

　損害保険料率算出機構は金融庁の承認を得て６月28日、水害を補償する水災保険の保険料をリスクに応じて5段階にすると発表しました。
　現在は全国一律だが、水災のリスクを映した料率差は2.26倍のところ、高リスク地域の保険料の急上昇を抑えるため、緩和策を導入して1.50倍に抑えたといいます。
　なお、２０２４年から損害保険各社は、機構の料率につき参考として独自に保険料率を改定することになります。

　東京都及び神奈川県の水災等地別の改定率（例）は下記の通りです。

＜東京都と神奈川県の水災等地別の改定率＞

　町田市は２等地となり、火災保険改定率の目安は＋7.7％となります。

　各管理組合では、２０２３年以降の火災保険料の値上げに備えましょう！

（出典）損害保険料率算出機構　2023/6/28　火災保険参考純率改定のご案内
　　　・2023年6月届出 火災保険参考純率改定 都道府県別等地別の改定率の例
　　　・水災等地検索
（関連ﾆｭｰｽ）日本経済新聞社　2023/6/28　水災保険の料率、24年度から市区町村で差　まず1.5倍に

　管理組合の最大の業務は、適切な価格による大規模修繕工事や各種修繕工事及び保守管理ですが、信頼できる業者情報を持たいないため、相見積もできずやむなく管理会社に業者の選定を丸投げしている管理組合が多いようです。
　このため、不要不急な工事を行ったり、異常な高額で工事を発注して修繕積立金が枯渇してマンションの適切な維持管理に支障が出ている又は支障が出ることが見込まれて大きな問題となっています。
　この状況を脱却するためには、管理組合が各種修繕工事業者や保守管理業者等の詳細な情報を取得することが最優先です。

　町田市を始め東京都内の市区町村では、競争入札参加資格審査を行い「電子調達サービス」で無料で審査結果を公開しおり、国や都道府県などでは経営事項審査を行いＣＩＩＣ（一般財団法人　建設業情報管理センター）サイトにて「経営事項審査結果」を無料で公開しています。

１．「電子調達サービス」・・・東京電子自治体共同運営

２．「経営事項審査結果」・・・国、地方公共団体など

　つきましては、「電子調達サービス」及び「経営事項審査結果」を無料で使って、各種工事や保守管理業者などの相見積業者を検索して、業者の「格付け」「順位」や経営状況などを調べたうえで相見積を推進しましょう。

（出典）町田市　電子調達サービス（資格審査申請・入札情報・電子入札）について
（出典）東京電子自治体共同運営　電子調達サービス
　　　　　・業者情報取得はこちらをクリック　⇒　入札情報
（出典）ＣＩＩＣ　（一般財団法人　建設業情報管理センター）
　　　　　・業者情報取得はこちらをクリック　⇒　経営事項審査結果の公表

　管理組合では、日々、相見積のための業者抽出などマンション管理業務において業者選定を行っていますが、業者情報の入手に苦労されているものと思います。

　ぜひ、下記＜種業者情報の入手サイト＞などから業者情報を入手して活用しましょう。

　なお、国土交通省では、過去の処分歴など、事業者にとって有利に働 かない情報（ネガティブ情報）の公開をしており、また、各種業者団体では会員業者リストを公開しています。

　また、（一社）マンション管理業協会では、大半のマンション管理業者の会社概要、３期分の管理実績・財務状況、資格保有状況、など詳細に開示しています。

　このほかにも、多くの業者情報をインターネット上で入手できますので活用しましょう。

＜各種業者情報の入手サイト＞

　（公財）マンション管理センターは、令和４年２月に「管理組合のためのマンションの空き住戸対応マニュアル」を作成し、その内容についてホームページに掲載しましたので活用しましょう。

　「平成３０年住宅・土地統計調査」によると、空き家の中で、賃貸用、売却用の住宅や別荘などを除いた長期不在の住宅等の「その他の住宅」とされる空き家数が約３５０万戸あり、過去２０年間で約１．９倍に増加しており、これらの空き家は、管理不全に陥るリスクが高く、こうした空き家への対策を盛り込んだ「空家等対策の推進に関する特別措置法」が平成２７年に施行されました。

　しかし、マンション等の集合住宅については、多くが空き住戸となっていても、一部でも現に住んでいる人がいれば、この法律による措置の対象とはされていません。
　
　分譲マンションについては、建物の区分所有等に関する法律などに基づき管理組合が適正な管理を行っていくわけですが、マンションにおける空き住戸も近年増加傾向にあり、特に築年数が経過したマンションでその傾向が顕著と言われています。空き住戸の発生により、緊急時の対応や管理費等の未収対応、円滑な管理組合運営が難しくなるなどマンションの適正な管理を進めていく上での課題も指摘されており、「管理組合のためのマンションの空き住戸対応マニュアル」を参照のうえ空き家対策に取り組みましょう。

（出典）（公財）マンション管理センター　「管理組合のためのマンションの空き住戸対応マニュアル」

　国税庁は6月30日、ホームページで新ルールを記載した有識者会議資料を公表し、その中でマンションで新たに導入する相続税の算定ルール（案）を発表し、2024年1月からの適用を目指している。

　新たな算定法により、現在、実勢価格の平均4割程度となっている評価額は6割以上に引き上がる。カギを握るのが「階数」と「築年数」「所在階」「敷地持分狭小度」です。

　国税庁では、今後パブリックコメントで国民の声を聴いたうえで実施する予定です。

　なお、国税庁ホームページ等において、４指数の基となる計数数（築年数、総階数、所在階及び敷地持分狭小度）を入力すると補正率や評価額が自動計算されるツールが提供される予定とのこと。

　一般の中古マンションの評価にも影響が出る可能性もあり、パブリックコメントに注目しましょう。

（出典）国税庁　2023/6/30　マンションに係る財産評価基本通達に関する有識者会議について
（関連ﾆｭｰｽ）ＮＨＫ　2023/6/26　マンション相続などで大幅節税 評価額を市場価格の最低6割に
（関連ﾆｭｰｽ）日本経済新聞　2023/6/28　タワマン相続、過度な節税に歯止め　市場は販売鈍化警戒

　東京都では東京とどまるマンション普及促進事業（旧 東京都LCP住宅）により、災害による停電時でも、自宅での生活を継続しやすいマンションを「東京とどまるマンション」として登録・公表し、普及を図っています。

　「東京とどまるマンション」に登録したマンションの管理組合等を対象に、簡易トイレや、エレベーターに設置する防災キャビネットなどの防災備蓄資器材の購入への補助を６月下旬に開始します。

　この機会に、管理組合で東京とどまるマンションに登録のうえ、補助を活用した防災備蓄資器材の購入を検討しましょう。

【マンション普及促進事業の補助金制度の概要】

【「東京とどまるマンション」の登録要件】

（出典）東京都　2023/6/2　「東京とどまるマンション」に防災備蓄資器材の購入を補助します
（関連情報）東京都　2023/6/2　東京とどまるマンション（旧 東京都LCP住宅）情報登録・閲覧制度
（関連情報）東京都　2023/1/27　東京とどまるマンション（旧 東京都LCP住宅）情報登録簿一覧