2018年02月19日

追加投資を行いました(2/16@ Pocket Funding、プレリートファンド)


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Pocket Fundingに再投資

 Pocket Fundingから一部元本が償還されましたので、再投資を行いました。
 理由は後述しますが、個人的には興味深い事業者だと思っており、今後の投資増額も視野に入れています。


 ・Pocket Fundingファンド7号 23.1万円

  予定利率:7%
  期間:9ヶ月
  貸付総額:500万円(主部分)
  担保:沖縄本島南部土地に対する第一順位根抵当権 評価額1,900万円 極度額1,000万円
  LTV:53%(極度額基準)

  


 沖縄県の土地を担保とし、不動産事業者である個人事業主に対して貸付を行う案件です。
 スキームはシンプルです。

 20180219PF1.png

 注目した点はLTVの低さです。
 確かに沖縄本島の不動産担保は、例えば東京23区などと比べれば脆弱です。
 しかし、本案件のLTVは貸付額基準で26%、極度額基準でも53%と極めて低いものであり、もし貸付金が
 焦げ付いたとしても、不動産の売却で十分に弁済は可能だろうと判断しました。

 もう一つ、案件説明に「リファイナンス」とあったので、もしかしてこれはお代わり案件か? と一瞬だけ
 警戒したのですが、実際は異なりました。
 本貸付先にはPocket Fundingの関係会社である財全ソリューションが既に2年ほど前に貸付を行っており、
 その財全ソリューションの借り換え(リファイナンス)として、本案件を募集するという形でした。

 20180219PF2.png

 つまりこの案件は既に2年前から貸付が行われており、その間の貸し倒れリスクは財全ソリューションが
 負っていたということになります。
 つまり、この案件は財全ソリューションの審査に「相乗り」することができる、ということになります。


 Pocket Fundingは沖縄をホームグラウンドとするソーシャルレンディング業者です。
 沖縄というと、特定の思想を持つ個人や団体によるリスクを常に考えなければなりませんが、最近行われた
 名護市長選の結果を見るに、そのリスクは一歩後退しているものと思われます。
 であれば、国策により沖縄県には多額の補助金が流れ込みますので、ここしばらくを考えた場合は沖縄の
 景気や全体的な空気はポジティブだと考えています。

 以上を前提に考えますと、Pocket Fundingはまだまだ小粒の業者ですが、以下のような特徴があります。
 個人的に今後が楽しみな業者ですので、以後の動きも注視しつつ投資増額を検討するつもりです。


  ・本業が別(財全グループ)がある
   →Pocket Fundingは財全グループの資産調達係であり、単独での黒字化を行う必要がない。
    また、財全グループは少なくとも歴史のある企業であり、虚業ではないと思われる。

  ・財全のリファイナンス案件が多い
   →貸付から案件募集までの期間、リスクは財全側が負っている。
    当然、審査も応分に厳しいと予想され、その審査に相乗りすることができる。

  ・原則、LTVが70%以下
   →沖縄案件のため担保が脆弱であり、その分をカバーしている。

  ・1万円以上1千円単位での投資が可能
   →投資資金の効率的運用が可能。他にこれをやっているところはクラウドバンクのみ。

  ・将来的にはソーシャルレンディング以外も検討している
   →一つの事業者と口座で色々なタイプのクラウドファンディングができるようになれば、日本初。


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プレリートファンドに追加投資

 もう一つはプレリートファンドです。

 やっと最初のヘルスケア以外の案件が出てきたと思ったら、担保有り+売却時ボーナス可能性有りという
 魅力的な案件のため瞬間蒸発を起こしていました。
 「募集の様子を見て入金しよう」と一応準備はしていたのですが、考えが甘かったです。


 ・ホテル・プレリートファンド1号 50万円

  予定利率:4.5%(最大12%)
  期間:24ヶ月
  貸付総額:15億円
  担保:無し
     ホテル運営会社からの固定賃料に対し、親会社の家賃保証あり

  


 この案件ですが。担保無しのため募集に手こずっているようです。
 予定利率は4.5%ですが、REITや不動産事業者への売却を考えているとのことで、もし売却額がターゲット
 価格を上回った場合、最大で利率は12%まで上がります。
 昔あったオーナーズブックのボーナス案件みたいなものでしょうか。

 20180219PRF1.png

 返済原資は固定賃料で、その信託受益権については三菱UFJと東京海上日動による建物調査が入っています
 ので、これについては相当堅いと推定されます。
 蓋を開けたら建物が耐震基準を満たしていなかった、などという事はまず起きないでしょう。

 またホテルは、日本らしさを前面に出した外国人向けの廉価施設です。
 現状では底堅い黒字を出しているデータになっていますので、こちらもさほど問題はないと思います。


 一方で問題もあります。
 一つは、親会社が家賃保証をしているとは言え、その親会社がパチンコ関係ということ。
 メガバンクや財閥系大手リース(三菱UFJリースでしょうか?)が優先出資しているのでリスク評価はして
 いるのでしょうが、親会社の保証は経営状態によってはちり紙一枚の可能性もあります。

 また、不動産担保がないこと。
 これはおそらく、優先出資者が劣後抵当権を付けるのを嫌がったのではないでしょうか(推測ですが)。
 安定的な黒字経営になっていますので、これは人により評価が分かれるところだと思います。

 最後に、不動産売却価格によっては、元本毀損の恐れがあること。
 ターゲット価格66.5億円に対し、63億円未満でしか売却できなかった場合は、最高利率の案件から順番に
 元本が毀損する恐れがあります。

 このため私は、最も堅い低利率案件に投資しました。この案件ならLTVは81%となります。
 23区内不動産が2割値引かれる事はちょっと考えにくいので、安全性は相応にあると判断しました。


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posted by SALLOW at 10:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資記録
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