2018年08月20日

クラウドクレジット アメリカ倉庫案件に投資を実施



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アメリカ倉庫案件に投資

 クラウドクレジットから元利金の一部について償還を受けました。
 この分は、新しく募集開始となったアメリカ倉庫案件に投資をしています。


 ・米国不動産ローンファンド(倉庫A)1号 8万円

  予定利率:8%(当初利率・米ドル建て)
  期間:約34ヶ月(条件付きで延長あり)
  貸付総額:1,000万円(当初)
  担保:オハイオ州シンシナチ郊外物流倉庫 評価額525万USD
  LTV:76%相当

  


 このファンド、初登場ですがなかなか人気のようで、貸付総額は当初の1,000万円から増額を繰り返して
 現在は上限枠が5,000万円にまで拡大しています。

 オハイオ州郊外にある物流倉庫を担保とする劣後ローンに、貸付先の会社グループが融資を行います。
 投資家は、この融資に参加するリミテッド・パートナーシップ(有限責任組合)です。
 細かいところはさておき、貸付先の融資に一枚乗る、という理解をしています。
 (有限責任=最悪の場合でも、責任は投資額までに限定される)

 20180815CC1.png

 投資期間は最大34ヶ月ですが、一定の条件を満たし、貸付先が望めば貸し付け期間の延長が行われます。
 具体的には、

  ・貸付残高が、物件鑑定額の75%を超えないこと(LTVが75%以下であること)
  ・案件からの収益が、元利返済額の1.25倍以上であること

 という2つの条件を満たした時。
 つまり「物件の価値と収益が安定している場合」に限って、貸付先が望めば延長できる、ということです。

クラウドクレジットの今後の投資

 クラウドクレジットは、海外小口案件に投資できるという特徴のあるソーシャルレンディング事業者です。

 不動産担保や事業性資金、あるいは再生可能エネルギーであれば色々な事業者が取り扱っていますが、海外
 小口案件を取り扱っているのは数社しかありません。
 ソーシャルレンディングに一定金額以上を投資する場合は、抑えておくべき事業者だと思います。

 しかし一方で、国内の不動産案件や事業性資金とは異なり、クラウドクレジットの取り扱う案件については
 遅延や元本の損害などが起こりやすい
、ということは認識しておくべきです。
 (私の場合でも現状、3件で遅延が起き、おそらくうち1件は元本が削れます)


 今後の私の投資ですが、まずクラウドクレジットへの投資自体は継続します。
 為替リスクがない円ヘッジ案件を中心として、一部の資金は比較的レートが安定しているUSDやEUR案件に
 振り分けて投資を行っていく予定です。

 以前にも記事にしましたが、クラウドクレジットの外貨建て案件に投資する場合、その通貨の政策金利を
 利率から差し引く必要があると思っています。

 なぜなら、もし政策金利程度の利率しかない案件であれば、事業者リスクや貸付先リスクを考えた場合、
 外貨建て国債や外貨預金、もしくはレバレッジ無しのFXをする方がマシ、と言う事になるからです。

  ・(参考記事)リスクプレミアム差から考える、クラウドクレジットの実質利率



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posted by SALLOW at 09:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資記録

2018年08月19日

SBIソーシャルレンディングから、2日連続でオーダーメイドファンドが登場



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久々の登場。お祭りは間違いないでしょう

 SBIソーシャルレンディング(SBI SL)から、久しぶりのオーダーメイドファンドが登場です。

 先日の遅延問題を受けてなのかどうか分かりませんが、ここしばらくSBI SLはオーダーメイドファンドの
 募集を行っていませんでした。
 満を持して、ということなのでしょうか。2日連続の募集となりますので、内容を紹介していきます。


 ・SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド7号

  募集予定:8/20(月) 10:00〜
  予定利率:7.0%
  期間:24ヶ月
  貸付総額:7億3,000万円
  担保:@貸付先の出資持分の全てに質権設定
     A取得予定の事業用地に根抵当権を設定
     B建設予定の建物に根抵当権を設定
     評価額:AとBで7億3,000万円
     貸付先、関連会社、建設事業者の親会社で連帯保証

  developer_loan_fund7_scheme.png


 まずは、8/20に募集が開始されるディベロッパーズファンドです。
 これは「不動産開発業者」に向けて貸し付けるファンドとなります。

 表面上の担保評価額はLTV 100%相当なのですが、実際には担保は3つあり

  @貸付先の出資持分の全てに質権設定
  A取得予定の事業用地に根抵当権を設定
  B建設予定の建物に根抵当権を設定


 のうち、AとBの担保相当額がLTV 100%。
 @については「評価困難のため価値ゼロ」という、安全側に振った豪快な査定をしています。


 不動産ディベロッパーズローンファンドは今回で7号。
 うち、1号は1社への貸し付け、2〜6号は全て2社への貸し付けでした。
 あくまでも推測に過ぎませんが、2〜7号の貸付先は同じ相手ではないかと思っています。

 ディベロッパーズロンファンドで未償還の金額は、今回の募集を含めて34億円ほど。
 万が一何かあった場合は、最大でこれだけの金額が遅延する可能性はあります。
 一度延滞が起きている以上、そういったリスクがあることだけはきちんと認識すべきでしょう。

 その上で、久々の案件に今回はお祭り間違い無し。
 私も、SBI SLから償還された亜元利金がありますので、祭りに参加したいと思います。


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もう一つはバイヤーズローンファンド

 もう一つ、続けて募集開始となるのはバイヤーズローンファンドです。
 先日、遅延が起きたファンドはこのタイプです。さすがに同じ相手に貸し付けることはないでしょうが。


 ・SBISL不動産バイヤーズローンファンド25号

  募集予定:8/21(火) 10:00〜
  予定利率:6.5%
  期間:12ヶ月
  貸付総額:3億2,400万円
  担保:複数の不動産に担保を設定 評価額合計4億900万円
  LTV:79%
  bl25_scheme.png

 こちらは、「不動産の売買を行う相手」へ貸し付けるファンドとなります。

 貸し付ける相手も複数、担保も複数ですが、「どんぶり勘定でLTV 80%以下」というわけではありません。
 「貸し付ける相手ごとに、LTV 80%以下」となっていると、以前回答をもらっています。
 貸付先Aの担保が元本を保全しきれなかったからと言って、貸付先Bの担保にまで手を伸ばすことは通常
 できませんので、担保設定は安全を見ていると言えるでしょう。


 なお、バイヤーズローンファンドの貸付先はその時々で変わっているようです。
 遅延が起きた際は16号〜22号の一部が延滞しましたが、23号の遅延は起きていないからです。
 (15号以前は、遅延の前に償還されていたため、貸付先の推定はできません)

 いずれにせよ、過去に遅延を起こし、現時点で延滞金がある相手に追加で貸すとは思えません。
 本貸付先は、遅延を起こした事業者と別であると考えています。


 こちらは募集総額が3億円そこそこ。
 さらに前日の7億円にあぶれた資金が流入すると考えられ、瞬間蒸発する可能性が高いと思われます。
 どうせなら同時に募集してもらえると、投資先が散らばって良いのにと思いましたが、それをしてしまうと
 増強したサーバでも耐えられないので分けて募集することにしたのかもしれません。


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posted by SALLOW at 13:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | SL案件紹介
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