ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　LENDEXから登場のファンド、さすがに3億円というのは厳しかったのでしょうか。
　物件は同じ、担保順位と利率の異なる2本のファンドが募集され、片方が残っています。


　・不動産担保付きローンファンド　29-1号　（ローリスク）

　　予定利率：7%
　　期間：11ヶ月
　　貸付総額：2億円（主部分）
　　担保：平塚市の収益物件２件に対する抵当権　評価額3億7,500万円以上（後述）
　　　　　代表者連帯保証
　　LTV：53%

　　


　この案件ですが、個人的にはローリスク側をおすすめします。
　以下、その理由の紹介です。


　担保物件は、神奈川兼平塚市にある2件の不動産です。
　ローリスク側の説明は下記の通り。


　


　LENDEXの説明によると、担保物件の独自査定額と第三者調査価格を比較し、低い方を基準とします。
　その基準額に対して、80%以下の貸付を行っている、ということです（つまり、LTVは80%以下）。

　説明内容から計算すると、今回の貸付総額は3億円ですので、査定額の標準は3億7,500万円以上のはず。
　このローリスク案件の担保は、ハイリスク案件よりも優先して返済されます。
　ということは、ローリスク案件のLTVは（2億 ÷ 3億7,500万円）＝52%。
　首都圏でないにしろ、なかなか堅いLTVではないでしょうか。


　maneoで遅延が起きた時もそうですが、案件の中で担保順位が分かれている場合、優先返済分が全て返済
　されない限り、劣後分は返済されません。
　例えばもしもこの案件で担保が発動し、評価額の60%でしか売れなかった場合、ローリスク側は全額返済
　されますが、ハイリスク側は元本の25%しか返済されないことになります。

　このHigh or Low案件、どちらを選ぶもよし、両方に投資するもよし。
　LTVという基本の考えを理解する上でも、投資家の選択肢を増やす意味でも、含蓄深い案件だと思います。
　maneoのように1案件を担保順位6個に分けて、しかも抱き合わせ販売するのはやり過ぎですが、このような
　ファンドなら分かりやすく、勉強にもなるのではないでしょうか。


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　アメリカンファンディングから償還があり、再投資を行いました。
　しばらくファンドが出ていなかったのですが、やはり一連の問題の影響があるのでしょうか。

　なお関係無い話ですが、昨日のオーナーズブックは突然入った会議に拉致されて参加できませんでした。
　デポジットは振り込んであったのですが・・・次に期待です。


　・コロラド ローンファンド 第２弾　56万円

　　予定利率：8%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：377万円（主部分）
　　担保：コロラド・トリントンの物件に対する第二順位抵当権
　　　　　評価額3,554万円、先順位1,828万円
　　LTV：62%

　　


　物件はコロラド州デンバーに近い、リトルトン市。


　


　敷地面積930m2、建物面積338m2、3ベッドルーム・2バスルームの平屋建て一軒家とのこと。
　この大きさで約3,500万円の評価額というのは、さすがアメリカと言うべきでしょうか。


　


　さて、この案件に投資判断をした理由ですが、案件の説明の中に以下の文章がありました。

コロラド ローンファンド第1 弾１号の運用期間延長のための再募集をさせていただきます。

　つまり、本案件はリファイナンス案件ということです。

　グリーンインフラの一件でmaneoマーケットに金融庁の調査が入り、業務改善命令が下りました。
　直接的にはグリーンインフラに対してのみ出された行政処分ですが、それだけで済むはずもありません。
　事実、maneoマーケットは業務改善として、以下の方策を打ち出しています。

１．経営体制の見直し【平成31年３月完了予定】

２．営業者の選定基準の策定【平成30年９月末完了予定】

３．営業者の管理について
（１）モニタリングの実効性を確保する取り組み【平成30年９月末完了予定】
（２）ファンドに対するモニタリングの強化【平成30年10月末完了予定】

４．組織の見直し
（１）人材確保による法令違反行為等の未然防止、早期発見【継続実施】
（２）研修や人事評価の見直しによる法令遵守意識の向上【継続実施】

５．投資者対応
（１）グリーンインフラレンディングの投資家向けの状況報告【継続実施】
（２）匿名組合契約約款・金銭消費貸借契約書の改訂、スキームの見直し【平成30年11月末完了予定】

６．役員報酬の自主返納【実施済】
今回の行政処分を受け、次の通り、関係役員の役員報酬を自主返納。
・代表取締役 瀧本 憲治 報酬月額の50％、３ヵ月
・取締役 安達 義夫 報酬月額の15％、２ヵ月

　問題はこのうちの赤字部分。
　ファンドに対するモニタリングの強化を行った結果、リファイナンス案件に関しては相当厳しい内部規制が
　かけられているものと思います。
　それがガイアファンディング、キャッシュフローファイナンスなどで遅延が起きた理由でしょう。

　逆説的に言えば、今登場しているリファイナンス案件は、この厳しい規制をクリアしているということ。
　現在運用中の案件の中には、新基準のリファイナンスが通らずに遅延する案件があるかもしれませんが、
　少なくともこれから募集するリファイナンスは、これまでより健全だと言えるでしょう。
　これが、この案件に投資した理由です。



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