ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　オーナーズブックから２件の期限前償還、合わせて100万円強の償還を受けましたので、その分を再投資に
　回しました。


　・世田谷区マンション用地第1号ファンド第1回　104万円

　　予定利率：5%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：1億9,500万円（主部分）
　　担保：対象物件（査定額2億6,810万円）への第一順位抵当権
　　LTV：73%

　　


　マンション用地を担保とする貸付となります。
　平日昼間からという開始時間のためか、比較的余裕を持って投資できました。
　極めて個人的には平日昼間募集開始という案件が増えてくれるとありがたいのですが（某ラッキーとか）、
　どちらにせよ不公平感を生むだけですね。

　さて、主案件は成城のマンション用地です。
　土地上にはまだ建物は建っていないため、評価額については土地のみとなります。
　とすると、2億6,810万円という土地評価が妥当かどうかが判断の分かれ目になるでしょう。

　


　土地の面積は出ていませんが、だいたい推定することは可能です。必要な情報は次の４つ。

　　�@部屋の広さと数から計算する合計面積
　　�A建物の階層数
　　�Bその土地の建ぺい率
　　�C地価

　一つ一つ見ていきましょう。


　　�@部屋の広さと数
　　　案件説明では「20m2台（10戸）、30m2台（1戸）・40m2台（3戸）及び80m2台（1戸）」です。
　　　全て中央値（20m2台なら25m2）を取りますと、部屋の合計面積は
　　　25 × 10 + 35 × 1 + 45 × 3 + 85 × 1 = 505m2
　　　となります。

　　�A建物の階層数
　　　地下1階地上3階建てです。
　　　地下に居住区を作ることはまずないと思うので、地上3階分が居住区でしょう。
　　　となると、1階あたりの平均面積は　505 ÷ 3 = 168m2　となります。

　　�B建ぺい率
　　　成城は駅近くと駅から離れたところで建ぺい率が大きく変わります。
　　　参考　→　世田谷区の土地利用現況
　　　Google Mapを見る限り、建ぺい率の高い駅周辺にこれ以上何か建てる余地は少なそうですので、
　　　駅前以外、建ぺい率40〜50%の土地に建てるのではないかと推察します。

　　�C地価
　　　成城の駅至近以外の場所での地価は、おおよそ60万円／m2です。
　　　参考　→　土地価格相場が分かる土地代データ


　以上から、このマンション用地を成城駅近く以外だと仮定しますと、概算で求められる土地評価額は

　　168m2（マンションの最低面積）÷ 40〜50%（建ぺい率）× 600,000（地価）= 20,160〜25,200万円

　実際のマンション面積は、共有部分などもありこの最低面積よりは大きくなると予想されます。
　結論として、オーナーズブック査定額（26,810万円）は妥当と言えるのではないでしょうか。


　オーナーズブックからは早速、次の案件が出ています。


　・新宿区オフィス第2号ファンド第2回

　　募集開始：10/4　18:00〜
　　予定利率：4%
　　期間：18ヶ月
　　貸付総額：7,000万円（主部分）
　　担保：不動産への第二順位担保　極度額2億3,000万円
　　LTV：80%（シニアローン考慮、極度額基準）

　　


　新宿区のオフィスビルを担保とした案件です。
　詳細な説明は以前の記事でしていますので、こちらの記事をご覧下さい。

　概要としては以下の通りです。


　　�@銀行がシニアローンでがっちり食い込んでいることから、物件の堅さはまず大丈夫。

　　�A同様のビルの賃料を比較する限り、オーナーズブックの案件にある賃料は妥当。

　　�Bオーナーズブックの経営母体はマザーズ上場決定会社であり、財務基盤も堅固。

　　�Cそのかわり18ヶ月4%と条件は寂しいが、投資する価値はあり。


　オーナーズブック経営母体のロードスターキャピタルがマザーズに上場することになり、何が変わるのか。
　今のところ、珍しく早期償還があった事以外は変化がないように思えます。
　今後、上場が我々投資家にもプラスの恩恵となるよう期待しています。


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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　SBI SLから資金を引き出し、LCレンディングに追加投資を行いました。


　・【ポーリー・プラス キャンペーン】LCセレクトファンド178号　30万円

　　予定利率：10%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：3億円（総額）
　　担保：無し

　　


　少し投資から記事までの期間が空いてしまいましたが、キャンペーンファンドです。
　LCレンディングのグループ会社、LCパートナーズが設立予定の投資法人（REIT上場予定）の名前を冠し
　成功を祈念して、という内容で募集されたものです。

　当ブログ参考記事　→　こちら

　LCパートナーズが手がける医療事業に対する貸付資金ですので、通常募集しているLCセレクトファンドの
　完全上位互換にあたると思われます（セレクトファンドは7%でこちらは10%）。

　担保保証はありませんが、今後の発展を祈念するファンドでコケるような事はさすがにないだろうと
　考え、投資を決定しました。
　資金移動が遅れたため投資できないだろうと半ば諦めていましたが、思ったよりも資金の集まりはゆっくり
　していました。何か事情でもあったのでしょうか。


　maneoから80万円ほどの償還を受けましたので、全額を再投資しました。

　
　・【第3弾】2017年 秋のキャンペーンローンファンド2号　80万円

　　予定利率：約6.75%（加重平均）
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：3億円（総額）
　　担保：奈良県内土地への第二順位抵当権への質権設定
　　　　　評価額11億円、先順位6億8,000万円（担保余力4億2,000万円）
　　LTV：貸付額のうち半額については71%
　　　　　もう半額については、85%

　　


　maneoでは良くある不動産担保付き案件で、劣後順位の違う複数案件を組み合わせたものです。
　劣後順位が異なるだけで、担保不動産は同一であることは注意です。

　
　（maneoの対象案件ページより転載）

　今回は上記の図のうち、第２順位と第５順位の組み合わせです。
　この場合、第２順位については担保余力4億2,000万円から第１順位5,000万円＋第２順位の5,000万円を
　引いた価値（3億2,000万円）以上が吹き飛んだ場合、投資元本が毀損する恐れがあります。
　つまり、LTVは　(11億円 - 3億2,000万円) ÷ 11億円 = 71%、と計算されます。

　同様に第５順位については、担保余力4億2,000万円から第１〜第５順位の合計2億5,000万円を引いた
　1,億7,000万円以上が吹き飛ぶと、元本毀損の可能性が出ます。
　これから、第５順位のLTVは　(11億円 - 1億7,000万円) ÷ 11億円 = 85%、と計算されます。


　期間が24ヶ月と若干長いですが、以下のような理由から投資を決定しました。

　　�@先順位に入っているのはおそらく銀行なので、担保物件は銀行審査に通ったことになり
　　　担保の安全性はかなり堅いと推定できる。

　　�A私の所持する不動産担保案件の担保所在に、今のところ奈良県がない。
　　　また、3,000平方mで11億円ということは奈良市近郊と推定され、この場所には地震が起きにくい。

　　�Bおそらく期限前償還が来るのではないかと予想する。
　　（来なかったら来なかったで別に良いですが）


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