2018年09月28日
【解説含む】LCGFは本当に安全性が高いのか？ 質問してみました。
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LCGFの話題
今回は「SL初心者向け情報」のカテゴリです。
最近、LCレンディングではLCギャランティーファンド（LCGF）が多く募集されています。
このLCGFについて、その性質などを初心者の方向けに説明していこうと思います。
LCGFはLCレンディングを代表する案件。
その最大の特徴は、LCホールディングスの連帯保証が付いている、という点にあります。
ソーシャルレンディングにおける連帯保証、特に個人連帯保証はほとんどお守り程度の気休め。
例え法人の連帯保証が付いていたとしても、その法人の規模が分からない以上、保証の程度はお察しです。
しかし、その法人がJASDAQ上場企業であるLCホールディングスであれば、話は違います。
上場企業は財務情報などを公開していますので、保証の堅さも調べる事ができるでしょう。
LCGFの一つの例を挙げます。
・LCGF443号
予定利率：6.25%
期間：12ヶ月
貸付総額：1,450万円（案件単独）
担保：北海道の副業商業施設に対する第二順位信託受益権
このファンドでは、北海道にある複合商業施設が対象になります。
この商業施設に対して信託受益権（賃料など、不動産から得られる利益を得る権利）が設定されています。
しかしその順位は2位で、もし商業施設の経営が行き詰まれば、返済されるとは限りません。
さらに評価額17.1億円の不動産にローン総額が17.87億円と、オーバーローンになっています。
普通であれば色々ツッコむべき案件なのですが、LCホールディングスの連帯保証が付いていることから、
万が一商業施設がどうにかなっても、LCホールディングスが健全である以上は支払いは続きます。
こういった性質から、LCGFは「LCホールディングスの社債」に似た性質を持つことになります。
社債のリスク
LCGFをLCホールディングスの社債と見なした場合、そのリスクは何でしょうか。
一般的に社債のリスクとして挙げられるのは、以下の4つのようです。
①信用リスク
社債を発行している会社の経営がおかしくなった場合、あるいは倒産した場合などに、本来の利息が
払われなくなったり、元本が損害を受けたりするリスク
②流動性リスク
一度購入した社債が売買できない、あるいは中途で売買すると元本割れするリスク
③金利変動（債券価格変動）リスク
金利が上下に変動することにより、債券価格が逆の方向に変動するリスク
④途中償還リスク
当初予定されていた期間が前倒しされ、社債が償還されるリスク
これらのリスクを、ソーシャルレンディングに当てはめてみましょう。
②と④について、ソーシャルレンディングでは投資家側からの中途解約はできず、事業者側からの期限前
償還はありますので、社債と同様リスクはあります。
③については、金利や価格の変動はソーシャルレンディングにはありません。
そして、言うまでもなく最大のリスクは①です。
10年変動国債の利回りが0.1%以下、一部上場企業の社債が1%を軒並み下回るような超低金利の世の中に
おいて、1年6.25%などという金利は破格中の破格。
破格の金利の裏には、LCレンディングが多くの大企業ほど規模が大きくない、というリスクがあります。
LCGFの安全性について
さて、それではLCGFの安全性についてです。
最近のLCGF募集の多さからふと気になり、LCレンディングに質問をしてみました。
Q：現在のLCGFの貸付残高はどの程度になっておりますでしょうか？
A：LCホールディングスが連帯保証をする「LCGF」の残高は、およそ31億円となっております（2018年8月31日時点）。
実際は8月末から追加でLCGFが募集されていますが、残高は30億円半ばくらいとみていいでしょう。
一方、LCホールディングスの6月末時点における現金はおよそ40億円あります。
（前年度に比べて現金が減っていますが、借金も減っています）
また、純資産も52億円ほどあります。
手元現金、及び純資産がLCGFの貸付残高を上回っていることから、少なくとも現時点においてはLCGFの
安全性はそれなりに高い、と言えるのではないでしょうか。
（無論、一部上場会社の社債などに比べてリスクが大きいのは当然です。その分利率も高いわけですから）
私のLCレンディングへの投資額はおよそ1,000万円。
投資の増額を含め、今後のLCホールディングスの財務情報や経営業績を見ながら検討していく予定です。
その他、私が実際に投資し、お勧めできる事業者については、下記の記事もご覧下さい。
・（2018年9月版）SL初心者にお勧めの事業者
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posted by SALLOW at 09:15
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たびたび情報ありがとうございます。
確認してみます。
グループ内の債務保証が書いてあったはず
社長のブログでも答えていたのでそちらから辿っても良いかと
情報ありがとうございます。
今回LCレンディングに尋ねたのは、あくまでも「LCGFの貸付残高」でしたので、「LCGFと同順位にある債務の総額」についても尋ねてみます。
ところで、もしよろしければ教えていただきたいのですが、「連帯保証している債務は100億以上」というのはどこを見ればわかる情報でしょうか？
聞けば教えてくれるのかも知れないですが
IRでは年一でしか確認できないので監視しづらい
ありがとうございます。
土地であれ、信託受益権であれ、その土地自体の価値も、その土地が生み出す価値も自分自身のものであるという説明、納得しました。
不動産に関しては知識のある方ではないので、おっしゃる通りこちらが何か間違えて覚えているのだと思います。もう一度調べ直してみます。
土地を持ってたら、土地の価値も、賃料が生み出す価値も自分のものです。
信託受益権を持ってたら、信託されている土地の価値も、賃料が生み出す価値も自分のものです。
だから、変わりません、という感じだと思います。
そもそも、土地の価値と賃料が生み出す価値を分ける必要は無い気もしますが。
以下はあくまでも私の考え方、感想と呼べるレベルのものです。私は不動産投資については机上でかじった程度ですので、その点はご了承下さい。
土地そのものの価値も、もちろん景気の影響を受けます。
しかし信託受益権の場合、テナントの撤退が起これば一気に賃料が減る可能性があると考えています（特に今後、地方都市ではこの影響が大きくなるかと）。
土地そのものの価値と、そこにあるテナントの賃料が生み出す価値、どちらが景気の影響を受けやすいかと言われれば、私は後者であると考えています。
＊もちろん、テナントの性質によっては景気の影響が軽微な場合もあると思いますが。
信託受益権が、景気の影響を受けやすいっていうのは、これまでの経験上、今まで一回も聞いたことありませんし、少しユニークすぎる発想ではないでしょうか。どういうロジックでしょうか？？
信託受益権をどのように取り扱うかは、発言者の方の立ち位置や視座によっても大きく変わるものだと思います。
原則論で「その土地建物の生み出す価値」なので、その土地建物そのものの価値だと言う方もいるでしょうし、747投資家様のようにそれは全然違うよ、という方もいるでしょう。
私の場合、信託受益権は土地自身の価値と比べ景気に左右されやすいものだと思っていますので、案件の紹介の際のLTV算出に使う事はしていません（もちろん、これも異論がある方はいるでしょうし、それでいいと思っています）。
リンゴを持ってます、というのと、リンゴが入ってる袋を持っていますと、いうくらいの差だと思います。
現状の価値であればおっしゃる通りなのですが、現物不動産と異なり信託受益権ベースの価値算出は、地価よりも景気の影響を受けやすい特徴があるように思います。
地価であれば、一応路線価×係数くらいである程度のあたりは付けられますが、信託受益権の源泉となる賃料については、各テナントの売り上げも見てみないとわかりませんので、私は案件紹介の際には新宅受益権はLTV算出を行わないようにしています。
LCレンディングのビジネスモデルが、ストックとフローの良いとこどりをしているというのは賛同いたします。こちらもそのビジネスモデルに乗っかって高利を得ている身ですので、特に不満を言うつもりはありません。
エクイティを入れないどころか、オーバーローンですからね。フェイルセーフ全てを使い切っても止められなければ、元本の一部損害が起こるのは覚悟の上です。
ただ、LCHDの立場からすれば、LCHDが保証していて救済しなければ、LCGFへの信頼は地に落ちます。それはSLを使って資金を集めることができなくなるという意味であり、LCはエクイティを突っ込む必要に迫られます。
それを両天秤にかければ、おそらくはLCHDは救済に走るだろうと踏んでいます。
さすがに全ての施設が毀損するようなことになれば救いきれないかもしれませんが、施設が日本各地に点在している以上、その仮定はちょっと荒唐無稽にすぎるのではないかと考えています。
ご返信ありがとうございます！
不動産鑑定士の友人に確認したところ、
現物不動産の評価が100とすると信託受益権の評価も基本100になるとのことです。
厳密には、信託銀行へのl信託手数料が発生する一方で
それでも信託するのは、売買するときの税金が安くなるので、売買を前提とすると、
受益権のほうがメリットがあるとのことでした。
なので信託受益権だから、LTVが出せないわけではなさそうです。
当初の問題意識に戻ると、不動産ビジネスにはストックビジネスとフロービジネスがあります。
前者の例はマンション管理会社、後者はマンデベです。
LCホールディングスのビジネスモデルというのは、上記のいいとこ取りのように見えるということです。
ハイレバレッジで不動産を購入して、ほとんどエクイティは入れないことで、
下がった時のリスクは投資家に負わせることができます。
一方で上がったときには、キャピタルゲインは自分たちで取れる。
そしてストックビジネスのほうは当然取れます。
この5年間、不動産相場は上がってきたのでよかったですが
もし逆回転し出したら、リーマンショック後に新興不動産会社がバタバタ飛んだように
保証なんてな
実質的には保証にはなっていないのかなと。
融資なのにリターンが高いのは何のことはない、メザニンじゃなくて実質エクイティだからかなと理解しています。
コメントありがとうございます。
LCGFの場合、不動産担保ではなく信託受益権なので、LTVの算出は難しいですね。
一応、商業施設のテナント代金は公開されている（全部の案件で公開されているかどうかは、チェックしていませんが）のですが、第二順位の場合はあまりアテになりません。
アップサイドを会社側が取って、ダウンサイドを投資家が負う。その是非はさておいて、それは社債にも共通した特徴だと思います。借金を使って利益を得れば会社の得、倒産すれば社債も紙くずです。
ただ、まがりなりにも上場会社であるLCHDが沈むという可能性はそれほど高くありませんし、大会社に比べれば財務が脆弱な案件に投資する分の利率を得ている、というふうに考えています（投資しているものとして、バイアスがかかっている意見だということは否定しませんが）。
以下間違っているようでしたらぜひご指摘ください。
本件もそうですが、LCレンディングの案件はLTVが見えないですよね。。
エクイティ額はほとんどないのに、アップサイドはLCホールディングスが取れる、
一方で、ダウンサイドのリスクは投資家が負う構図に見えますが、どうでしょうか？
そういうビジネスモデルだからこそ、保証というダウンサイドケースが発生したら
何の担保にもならないものを付与しているのではないかと思えますが。。
おっしゃる通りです。
付け加えれば、LCGFの31億円全てを保証するような事態になれば、おそらく自分の身もどうにかなっている可能性が高いですから、そこまで心配していては外も出歩けなくなってしまいます。
LCHDがSL以外から資金を融通する可能性はあると思いますし、そうなれば仕方のない事かなと（かなり困りますけど）。
ただ、maneoプラットフォームの使用料として安くないお金を出している以上、何らかの形で募集はかけ続けるのではないかと思っています。それが保証付きであることを願うばかりですね。
未入力 様
その通りだと思います。実質的にLCレンディングはLCHDの支配下にありますので、請求についてもホールディングスの一存で決まるところは多いでしょう。
ただしもちろん、そうは言ってもLCHDは上場会社であり、相応の責任があります。払えるのに払わないでは済まないでしょう。
その点を明確に宣言したのが、LCGFなのかなと解釈しています。
投資家は債権者ではなく、連帯保証の意味がほとんどないと考えているのですがいかがでしょうか。
ホールディングスがその気になれば、保証などなくてもSPCを救済すれば良いだけです。
個人的にはLCHDが今後の事業の資金調達をレンディング以外からすることにしてしまう事の方が心配です。
他業者が次から次へとやらかしている中LCの保証付というのは投資先としてとても貴重なので。
コメントありがとうございます。
LCGFで担保としているものは対象不動産そのものではなく、その信託受益権です。ですから想定被害は不動産に対してのダメージではなく、対象施設の営業停止になります。
この場合でもLCGFの連帯保証はありますので、元本は基本的に返ってくると思われます。
例外的に元本が戻ってこないケースは、社債と同じように考えるべきです。会社自体が倒産する、もしくは資金繰りがうまくいかなくなる場合です（LCHDが借金を踏み倒す可能性もゼロではありませんが、それは信用が失墜するので可能性は低いと思われます）。
短期間ものは安全というより、「未来の不確実性が少なくなる」というべきでしょう（同じような意味かもしれませんが）。
sato 様
そうですね。上場会社が借金踏み倒しとかやるなら刺される覚悟がいりますし、純資産が貸出総額を上回っている限り、安定性は高いと思われます。
お守り程度ですが、第二順位の信託受益権もついていますので、対象施設が稼働を続けている限りにおいては大丈夫でしょう。
あとはメディカルファンドですね。そちらはSL以外で資金調達する事になったのなら、それはそれでいいのですが。とりあえずは、LCHDの次四半期のIR資料でも読んでみようかと思っています。
ＬＣレンディングには約３０００万投資、うち２０００万が保証付きです。
とりあえず当面は心配いらなさそうですね。
メディカルファンドが出ないのは気がかりではありますが…
LCGF案件について説明ありがとうございます。気になっていた部分でしたので、参考になります。
初歩的な質問で申し訳ないのですが、教えてください。
台風などで対象不動産が被害を受けた場合などもLCGFは、元本返ってくるのでしょうか？
例外的に、元本が保証されないケースってありますか？
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