2018年04月25日
追加投資を行いました（4/24 maneo、LCレンディング）
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maneoに追加投資
maneoから元利償還を受け、再投資を実施しました。
今回の償還額はおよそ68万円。全額を再投資です。
・不動産担保付きローンファンド1210号 68万円
予定利率：5.3%
期間：8ヶ月
貸付総額：4,000万円
担保：さいたま市土地建物に対する根抵当権（極度額4,800万円） 評価額7,000万円
公正証書で契約
LTV：69%（極度額基準）
maneoはいつでも多くのファンドを募集していますので、投資案件に困ることはありません。
逆に今回、募集中ローンファンドが40件近くあり、比較に困りました。贅沢な悩みではありますが。
その中から、さいたま市の不動産案件を選んでいます。
不動産の投資案件が首都圏に偏りすぎるのも問題でしたので、ちょうど良かったです。
投資期間、利率ともに標準的。
さらに、評価額7,000万円に対して極度額4,800万円ですので、担保余力も十分と判断しました。
不動産案件ではいつもお世話になっている、土地価格相場が分かる土地代データ様のデータによりますと、
さいたま市の地価は上昇傾向にあるとのことです。
（https://tochidai.info/saitama/saitama/ より引用）
また下記の通り、リーマンショックでも地価の下落はあまり起きていません。
これらの事実より、希望的観測ではありますがリーマン級が起きたとしても、元本が吹き飛ぶところまでは
行かないだろうと判断をしています。
（同上）
LCレンディングに追加投資
LCレンディングからも元利償還を受けました。50万円ほどです。
この分も全て再投資しています。
・LCGF361号 15か月運用型 50万円
予定利率：6.25%
期間：15ヶ月
貸付総額：5億9,000万円
担保：伊達市の複合商業施設に対する信託受益権に質権を設定
LCホールディングスの連帯保証
いつものLCGF案件です。
LCホールディングスの連帯保証が付いていますので、LCレンディング本体がどうにかならなければ、万が一
対象案件となっている複合商業施設がどうにかなっても元本は安全でしょう。
そのLCホールディングスは最近社長の交代があり、株式界隈でも話題になりました。
・当ブログ参考記事：LCHDの代表取締役にダヴィンチの金子氏が就任予定：私の所感と投資方針
このニュースは、投資家には今のところネガティブサプライズとして受け止められているようで、LCHDの
株価はここ1ヶ月の値上がりを全てはき出しています。
新社長の金子氏はかつてダヴィンチを上場廃止にした経歴を持ちますので、この反応は自然です。
もちろん、投資家の手の関節など柔らかいものですから、今後の結果によってはあっさりと手のひらが返る
事になるでしょうが。
（Yahooファイナンスより引用）
今の私の投資状況を見るに、伊達市案件については既投資額が少なかったため、投資を決定しました。
この複合商業施設ですが、LCレンディング山中社長の過去のブログに言及があります。
以下の施設で間違いなさそうです。
・Google Map
ランキングに参加しています。
リンク先には同じ話題を取り扱うブログが沢山あります。こちらもいかがでしょうか。
posted by SALLOW at 10:00
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コメントありがとうございます。
議決権を得るための紙切れというのはおっしゃる通りです。認識が間違っておりました。
しかしとなると、実質的にはさらに無担保に近くなりますね。
せめて受益権でも付いていればいいのですが・・・。
それと一つ気になっているのは、ある程度手広い案件に投資をしているのは分かるのですが、それら全てについて同じAH社株式が担保となっているため、どれか一つの案件がコケただけで他の案件にも影響しかねないということです。
多くの案件が正常なまま、一つの案件だけがコケて担保発動した場合、残る案件との兼ね合いはどうなるのでしょうか。一度尋ねてみます。
その時に、CFFは、債権回収しないといけないので、担保株券をCFFに名義変更して過半数を取得し、AH社筆頭株主になり資産処分をCFF代表者として行うためのスキームですから、担保としての株券の価値などを考えるのは無意味だと思います。強制執行権利を手にするだけの紙切れなのですから。事業内容見ればわかりますが、業務用洗濯乾燥機を除いては、什器など流動性が低く二束三文にもならないので実質無担保と認識が良いと思います。
コインランドリーの会社は、SOHOマンションの一室が本社でいつでも畳める感じですし、アミューズメントもマンネリ化して来れば客足は伸びないでしょう。何も起きない前提であればリターンが大きいので、オススメできますが、何かあれば覚悟が必要になると思います。
maneoは本当に花盛りですね。
正直言って、maneoファミリーのうち数社はmaneoに回帰した方が良いのでは・・・と思うところもありますが、そのあたりは今後の競争次第でしょうか。
EP社向けは、土地建物の大きさからして私もP案件ではないかと睨んでいます。無担保とはいえEP社側の返済原資はありますし、maneo関連会社ですのでリスクは低いと思いますが、担保余力が全くないのはどうだろう、ということで見送っています。
アップルバンクはとりあえず全額を引き出しました。あと、某さくらからも撤退予定です。
（事業者名を名指ししての撤退は、あまり記事にするつもりはありません。キャッチーではありますが、公平性を考えると疑問が残るからです）
CFFも将来的には少し微妙です。スキームは理解しますが、全案件がAH社の株式質権設定なので、そんなにAH社の株式価値があるのか疑問に思っています。
レトログラード 様
参考記事、ありがとうございます。教科書に載せたいような利益相反です。
LCHDの最近の株価を見ても、少なくとも投資家に良い印象は与えていませんね。
LCレンディングの足下の状況には影響は少なそうですが、長期的にはLCHDの戦略がどのように変わるのか、ウォッチが必要だと思っています。
いずれにせよ、個人的には「そうとう堅い」投資対象の一つに不明瞭サインが灯ったというのが残念なところです。このニュースがなければ、今後も投資額の増大を考えていたのですが。
大口が本日株式売却した気配もありますし、発表以来株価下落も止まりません。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO29346540T10C18A4CR0000/
maneoは、分析が大変なくらい案件が来ますね。
前は、不動産担保ローンは、ブロンズ以上案件しか無かったのに、新年度になり融資依頼が多いのかと思料しています。
事業性ローンの関連事業者EP社向けは、一棟長期借り上げとありP融資案件のような感じがして、利回りも良いのと7ヶ月物なのですが、無担保でP融資案件だった場合、吹き飛ぶ可能性は短期ですし、限りなく低いと思いますが余計なリスクの心配がいるため除外です。現状アップルバンクが開店休業で新規案件が来ないので出金してmaneoに集約していこうと画策中です。
LCレンディングについては、投資事業については、LCパートナーズの不動産事業のページから詳細がわかります。
https://lcpartners.co.jp/business/investment/estate/portfolio-performance.html
東海地方案件のバルクで募集されている物件は、表記がありませんが案件画面の写真では以前郊外型またはロードサイド型のマックスバリュが写っていたためイオン系列ではないかなと思料しております。