私もモデルルームで価格表を見て
「目が痛い」
ということが多々あります。
私が価格表を見るときのイメージ↓
※画像はクリックすると大きくなります
画像出典：ＡＫＢＩＮＧＯキャプチャ
そんな中で都心部と近郊・郊外では大きな違いがあります。
それは
・中古マンションの価格はあまり上がっていない
ということ。
練馬区や板橋区などの近郊エリアなら多少なりと上がっているのですが、埼玉県内で駅からそれなりに歩くような物件だったり、不人気駅だと上がるどころか下がっているように感じます。
つまり
・同一条件の新築マンションと中古マンションの価格差が大きくなっている
例を上げてみると、埼玉高速鉄道の浦和美園駅で分譲中のウエリス浦和美園という新築マンション。
モデルルーム訪問 その１６０ ウエリス浦和美園サウステラス 予定価格あり
けして悪いわけではないのですが、ウエリスの隣でしかも駅に近いセンターフィールド浦和美園という似たような物件がお安い価格で市場に出てしまっているのです。
同条件で比較してみると
・ウエリス浦和美園 ＠１７０ ７０㎡換算 ３６００万円
・センターフィールド ＠１１０ ７０㎡換算 ２３３３万円
このような状況です。
センターフィールドはまだ築７年ですが、当時の価格が抑え目だったため現住民は損していないのですが、これからウエリスを買う人にはちょっと不安ですね。
けしてウエリスを否定するわけではありません。良いマンションです。
ただ、このような状況であることは理解したうえで購入するべきだと思います。
一生住む！現金購入！！という方にはうざったい話でしょうから。
それともう一つ、一番の大問題があります。
・中古相場が上がらないため新築マンションへの買い替え需要が生まれない
私はこれが一番の問題だと考えています。
「１０年前に４０００万円で買ったマンションが今定価で売却できる！！
隣にできた新築マンションは相場が上がっていて同条件の部屋で５０００万円するけど売却時に戻ってくる１０００万円を頭金にして買い替えよう！！」
これが上がり相場での買い替え方法です。
新築マンション価格は上がっているけども今住んでいるマンションも比較的高く売れるから買い替え需要がおこります。
これが郊外だと
「１０年前に４０００万円で買ったマンションを売却すると３２００万円か。隣にできた新築マンション欲しいけど同条件で５０００万円。これじゃ買い替えできないし今のところに住み続けよう」
という感じです。
新築マンションの価格上昇についていけずにとても買い替えできません。
これが郊外の新築マンションの売れ行きが悪い原因です。ただ、ここ最近では変化が出てきました。
それは大手が売主の近郊・郊外新築マンション価格が思いのほか安い！！
勝手な推測ですが、大手は都心部で利益率３割、４割と大きな儲けを得ています。爆買いの影響ですね。
その分、近郊・郊外ではあまり儲けをださなくていいや～という考えなのでは？と思っています。
そのため不思議な現象がおきており
・Ａ駅 徒歩５分 大手売主の新築マンション ４０００万円
・Ａ駅 徒歩１０分 中小売主の新築マンション ４５００万円
こんなことがおきてしまっています。
都心で儲けていない、土地もなかなかｇｅｔできない中小はこれからどうなってしまうのか。
近郊のマンションで比較的おすすめできそうなマンションは例えばこれ↓
パークホームズ板橋蓮根 一番街・二番街 予定価格と間取りあり
パークホームズ板橋蓮根です。
２３区×駅徒歩４分×大手売主
これで３ＬＤＫが３６００万円台～最多価格帯も４０００万円台です。
数年前よりも少しは上がっていますが、そこまで変わらない値段。
周辺の中古市場も少しは上がっている地域ですから買い替え層の需要もあるでしょう。
中小デベは大変な状況ではあるのですが、うまい戦略で儲けている会社があります。
それはフージャースコーポレーションです。
大手と同じ事しても勝てないからまったく違うことをやるんだ！という経営戦略で
・地方再生
に取り組んでいます。
石巻で分譲マンション事業とか大手じゃやらないことをやり、地元の人々に感謝されている企業です。
その他の物件も郊外・地方都市の一等地狙いの戦略です。
上り相場は近郊・郊外でマンションを買う人にはかなり辛い状況。
それでも良い物件は必ずあります！！
ぜひ私のブログを参考にしていただければと思います！！
こちらのまとめ記事もご覧ください↓
今後の注目マンション まとめ編 ２０１５年６月
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