2015年07月03日

モデルルーム訪問 その170 ヴェレーナ練馬北町 価格あり 買うなら間取り変更必須の部屋が多し!

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今回見学したのは

ヴェレーナ練馬北町

駅から近いお城型マンションです!


[物件概要]

売主:大和地所レジデンス株式会社(旧社名:日本綜合地所株式会社) 三信住建株式会社
施工:風越建設株式会社
価格:3,898万円〜6,698万円 47.62m2〜83.75m2  第1期1次
総戸数:44戸 
交通:東武東上線「東武練馬」駅徒歩4分
所在地:東京都練馬区北町二丁目219番1の一部、219番の2の一部、221番の5の一部(地番)
建物竣工:平成28年8月下旬

8階建て、44世帯の駅近マンションです。


ヴェレーナといえばお城のマンションですが、ここ最近では名ばかりのチープ(失礼)なマンションが多いのですが、ここは全盛期の物件ほどではありませんが比較的凝ったお城型マンションです。

そのため戸数の割には間取りが豊富で、ロフト付など不思議な間取りがあります!

ぜひモデルルームを見学してほしいマンションです!


立地・周辺環境

こちらが現地地図になります。

※画像はクリックすると大きくなります
ヴェレーナ練馬北町.jpg
画像出典:ヴェレーナ練馬北町公式HP


東武練馬駅から商店街へ出て少し歩けばもう現地です!近い近い!

この物件への道のりにもうひとつ建設中のマンションがあります。

上部関連記事にあるコスモスイニシアの分譲マンションです。

おそらく駅徒歩2分表記になるであろう駅近マンションですが、完成時期はこちらと変わらずなのにまったく販売への動きがないので完成販売なのでは?と思っています。
あえて競合をさけているのかもしれません。

あくまで予想ですがここよりも坪10〜20万円くらい高いと思います。

予算が許すのであれば待ってもいいかもしれませんね!


東武東上線ユーザーとして東武練馬の魅力を語らせていただくと、まず駅前にイオンがあり、大東文化大学の最寄り駅ともなっており活気があります。

東武練馬駅のネックは各駅停車しか止まらないのと他線と直通していないことでしょうか。

逆にそこがメリットだと私は思っています。

・各駅停車は比較的空いている(すし詰め状態にはなりません)

・池袋で他線に乗り換えるのは容易であり、帰りは池袋始発なので1本待てば座れる


ここを買う人は地元の人が多いと思うので言わずもがなかとは思いますが。


ここはもともと病院があった場所です。

私はまったく気になりませんが、気になる人もいるのでしょうか?


眺望

メインは東南向きとなります。4階程度になるとある程度抜けてきます。

5階、6階と眺望がよくなっていきますので眺望重視の方はできるだけ上の階を買いましょう。

駅から近い商店街沿いの割には囲まれ感がないのがいいですね!

西側には公園があるため角住戸の南西向きは低層階しかないものの眺望が恵まれています。

1列だけある北向き住戸は5階になると西京信金のビルを超えてきます。


構造・内装

・天井高2400mm

・二重床

・スラブ厚250mm〜

・複層ガラス

・床暖房

・食器洗い乾燥機

・保温浴槽


価格

こちらのマンションはとにかく間取りが豊富!

なんだかバブル期のマンションみたいです。

よくいえば選択肢がいろいろある。悪く言えば無理くり部屋を刻んでいる。

と言えるでしょうか。


実質40u台の部屋はお金に余裕があるご年配の方、もしくは金持ち両親が子供に買い与えるというパターンでしょうか。

40u台は売るのも貸すのも難しい広さなので、2人ぐらしだけど50u〜は予算が・・・という妥協で買う部屋ではないのでご注意ください。


では第一期の価格をご覧ください↓

・Krタイプ 47.62u 南西向き

501号室 3898万円 @270


・Irタイプ 82.06u 南西向き

301号室 6698万円 @270


・Cタイプ 61.95u 南東向き

103号室 4398万円 @234

402号室 4898万円 @261


・Eタイプ 73u 南東向き

105号室 5398万円 @244

304号室 5698万円 @257

504号室 5898万円 @266


・Rタイプ 83.75u 南東・北東向き

703号室 6698万円 @264


以下は第二期以降の予定価格です。

・Hタイプ 54.25u 北東向き

307号室 3998万円 @243


・Dタイプ 57.77u 南東向き

403号室 4598万円 @262


・Srタイプ 108.89u 南東向き

801号室 8698万円 @264


おおよその平均坪単価は@260程度です。


おすすめの間取りはCタイプなのですが、61uで3LDKはありえん!!

ということでメニュープランなどで下記のような2LDKにすることをおすすめします!


※画像はクリックすると大きくなります シングルベッドを青い枠で表現しています
北町 間取り.PNG
画像出典:ヴェレーナ練馬北町公式HP


維持費

※月額

・管理費 1uあたり@232円

・修繕積立金 1uあたり@85円

・インターネット @1620円

・駐輪場 50台 @100円〜

・ミニバイク置き場 2台 @1500円〜

・駐車場 6台 @20000円〜


駐輪場が44戸に対して50台とはだいぶ少ないですね。

ファミリー向け住戸もあるだけに駐輪場不足は不安です。


マンマニは今後のマンションではレンタサイクルの導入をどんどんするべきではないかと考えています。

レンタサイクルがあれば自転車を持たないという人も多いのではないでしょうか。

ましてやこのような好立地の場合なら尚更です。

ただし駅近とはいえ子供は自転車が必要でしょう。

それを考えるとこの台数は少なく感じてしまいました。


共用施設

・特にありません


総評

比較的おすすめできるマンションですが、郊外地域にも建築費高騰による上がり相場の波がやってきましたね。

現在の相場からいえばここは比較的妥当な価格ではありますが、やはり1、2年前と比べるとだいぶ高いです。

これからの新築マンションを買うということは将来の値下がりリスクが高いことが一般的です。

だからこそこちらのマンションのように価値ある立地で買った方がいいと思います。


ただ初期設定の間取りだと無理があるものが多いため、無償メニュープランなどを利用していつか売却するときにも売りやすい、また、貸しやすい間取りにしておくといいでしょう!


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