ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

この広告は30日以上更新がないブログに表示されております。
新規記事の投稿を行うことで、非表示にすることが可能です。

　前回の記事で、以下のように書きました。

　この件も含め、ラッキーバンクには下記5点の要望を入れています。
　いずれも今回の行政処分に伴う投資家の不安を払拭し、ラッキーバンクが再起するためには必要な事。
　実際どのような対応を行うかはラッキーバンクに委ねられるわけですが、可能な限りこれらを含めた
　情報開示の姿勢を見せてもらえる事を期待したいと思います。

　ラッキーバンクへの要望事項：
　　�@X社の財務状況の公開
　　�A不動産査定額が現実から乖離している問題につき、乖離の程度の公開
　　�Bラッキーバンク自身の増資予定
　　�CLBIリアルティの累計調達金額がラッキーバンクの募集金額と同じ事の説明
　　�D今回の説明会の動画、もしくは資料の公開

　ちなみに、問い合わせから回答までの時間は24時間以内でした。

　参考記事�@：ラッキーバンクで投資家説明会開催　（前回の記事）

　参考記事�A：ラッキーバンクへの行政処分内容（業務改善命令）の紹介と所感　（前々回の記事）


　


　下記、青字部がラッキーバンクの回答内容です。
　全文引用を禁じられているわけではないのですが、かなり長いので要約します。
　（要約に伴い、丁寧語などは全て取り除いています）


　�@X社の財務状況の公開
　現在、ファンドの貸付先情報の開示方法について検討中。
　X社の財務情報の公開についても検討を行う。
　情報公開という側面で言えば、直近では案件の近況やラッキーバンクの財務情報の掲載などを実施済。
　今後、具体的な内容や方法が決定次第、報告を行う。


　�A不動産査定額が現実から乖離している問題につき、乖離の程度の公開
　現在、各案件ページにおける不動産価格調査報告書の掲載を取りやめたのは、当局の指導によるもの。
　（正式名不動産鑑定評価基準に基づくと誤解させる恐れがあるため）
　ただし、価格調査を行ったのは不動産鑑定士の有資格者であり、金融庁の行政処分の理由についても
　「正式な基準に基づくと誤解させる」事であり、価格自体や算定プロセスには指摘は入っていない。
　これまでの実績では、調査価格と実売却額の幅は約70〜120%の間。


　�Bラッキーバンク自身の増資予定
　現時点において具体的な増資予定は無し。
　なお、2017年下期については、単月黒字の月もある。


　�CLBIリアルティの累計調達金額がラッキーバンクの募集金額と同じ事の説明
　　ラッキーバンクの調達価格をLBIリアルティのページに掲載している。
　　LBIリアルティはソーシャルレンディング等を活用した「不動産×金融」をコンセプトとしているため、
　　ラッキーバンクの募集実績等も用いた記載を行っている。


　�D今回の説明会の動画、もしくは資料の公開
　説明会は今回だけではなく、複数回の開催を予定している。
　動画・資料などのホームページ上への公開については、現時点では未定。


　またこれとは別に、ラッキーバンクより今回の行政処分について追加の説明がありました。
　これについても要約して紹介いたします。


　（１）貸付先の審査につき誤解を生ぜしめるべき表示をする行為について
　当局から指摘を受けた内容は、「X社財務諸表における一部の会計処理の誤りに気付かなかった」点。
　対応として、融資審査に関し書類のみではなく審査会議を開催するように改善し、昨年より運用中。
　「不動産の事業期間が延長となり借入金の返済が困難となっている」という指摘については、計画の変更で
　期限通りに返済ができない場合もあるということで、この場合通常は借換ファンドを組成している。
　結果として、「ラッキーバンクの案件」については、これまで遅延した事はなく償還を継続している。

　　・参考：物件売却により償還した例
　　　第382号ローンファンドの主案件部分
　　　第383号ローンファンドの主案件部分

　　・参考：借換ファンド組成により償還した例
　　　第437号ローンファンドの主案件部分


　（２）担保物件の評価につき誤解を生ぜしめるべき表示をする行為
　不動産価格調査報告書を募集要項に掲載していたものの、当局よりこの資料は正式な不動産鑑定評価基準に
　基づくものと誤解しかねないため、適切ではないという指摘を受けた。
　当局指導はその通りだが、鑑定は全て不動産鑑定士により行われており、その鑑定された価格そのものや
　算定プロセスについて不適切という指摘を受けているわけではない。


　説明会の動画や資料の公開が未定であるというのは残念ですが、それ以外についてはおおよそ予想通りの
　回答だという感想を抱きました。
　回答内容を丸呑みというわけにはもちろんいきませんが、今後の対応を見定めていきたいと思います。

　とりあえず、昨日予定されていた償還は無事終わりました。
　当日に返金申請を行い、本日返金処理が完了したことも確認しています。

　

　今後、今回の処分を受けてラッキーバンクがきちんと経営体制の見直しと改善を実施し、妥当と思える
　施策が打てたと判断しましたら、再度投資を行うことを検討したいと思います。

　私見ですが、行政処分を受けたとしても、そこから改善したのならそれは評価すべきことだと思います。
　個人と法人は違うにしろ、100%の絶対はありません。だからこそ、失敗からのリカバーが大事です。
　（＊その失敗が改善もせず何回も繰り返されたり、もしくは明らかな悪意がある場合は別ですが）

　行政処分から見事に立ち直ったクラウドバンクの例もあります。ラッキーバンクの今後の再起に期待です。


　行政処分つながりですが、金融庁による仮想通貨業者への行政処分はなかなかひどいことになってますね。
　今回が第一弾で、7社に処分実施、うち2社が営業停止。
　3社は自主廃業を決めたとのことで、一気に膿がでたような状況です（まだ残っていそうですけど）。

　改善命令とは言え、GMOまで処分を食らったのはちょっと驚きでした。
　やはり新しい金融商品。色々と脇が甘いままで参入した業者が多かったのでしょう。
　私は仮想通貨はともかく、ブロックチェーンの将来には興味を持っていますので引き続き注視します。


　ランキングに参加しています。
　リンク先には同じ話題を取り扱うブログが沢山あります。こちらもいかがでしょうか。
　　　　

　3/9（金）に募集を開始する案件が2つ出てきました。いずれもかなりの人気が予想されます。
　まず一つめは、SBIソーシャルレンディングからメガソーラー案件。
　数えてみれば11号、「かけはし」合計なら90億円以上の資金を集めているファンドです。


　・SBISLメガソーラーブリッジローンファンド11号

　　募集開始：3/9（金）10:00〜
　　予定利率：7%
　　期間：13ヶ月
　　貸付総額：7億2,600万円
　　担保：�@出資持分に質権設定
　　　　　�A事業用地の地上権に根抵当権設定
　　　　　�B発電パネル、パワーコンディショナー等発電設備一式に譲渡担保権設定
　　　　　担保価値：�@と�Aで7億3,200万円
　　　　　施工業者の持ち株会社の連帯保証


　3月に入ってから、3つめの大型案件です。
　最初の「SBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlus13号（募集総額約11億円）」は30分ほどで蒸発。
　2番目の「SBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlus13号（募集総額約10億円）」は、募集終了までに
　数時間がかかりました。

　みんクレ債権譲渡やラッキーバンクの行政処分、maneoのラーメン案件の返済遅延など、ネガティブな
　出来事が立て続けに起きて投資心理が冷え込んでいるのか、それともさすがに資金が尽きかけているのかは
　分かりません（おそらく、両方だと思います）。
　おそらく今回のメガソーラー、開始時間から貼り付いていれば投資成功するのではないかと思います。
　（個人的にはメガソーラーではなくバイオマスに参戦予定ですが）

　

　スキームは前回と同じです。
　担保については出資持分と地上権（ここまででLTV99%相当）、さらに発電設備にも譲渡担保設定。
　発電設備が売れるかと言われると微妙ですが、万が一でも元本の大幅な毀損は避けられそうです。

　また、これも前と同じですが、なぜか施工業者の持ち株会社が連帯保証しています。
　（「かけはし」シリーズで協業しているどこかが、この施工業者の持ち株会社ではないかと考えています）
　売電価格も24円／kWhと、破格ではありませんがそこそこの金額ですので、発電所の案件自体がコケると
　言うのはよほどのことではないかと考えます。


　SBI SLでは去年に引き続き、今年も新規登録者用キャンペーンを行っています。
　新規登録＋メルマガ設定だけで2,000円相当のポイントがもらえます。
　先着順ではありますが、抽選はありません。新規登録だけで全員もらえます。
　（今のソーシャルレンディング人口を考えると、先着10,000名＝全員当選、と同じです。）

　SBI SLには私も700万円以上投資している、初心者の方にもお勧めできる事業者です。
　もし興味のある方がいらっしゃいましたら、下記リンクよりサービスをご利用いただければ幸いです。
　似たようなキャンペーンはまたあるかもしれませんが、今回は明日までで一旦終わりです。


　SBIソーシャルレンディングでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
　（アフィリエイトリンク）
　


　オーナーズブックからは、2案件めの駐車場案件が募集開始予定です。


　・文京区パーキング第1号ファンド第1回

　　募集開始：3/9（金）18:00〜
　　予定利率：4.5%
　　期間：23ヶ月
　　貸付総額：7,000万円（主部分）
　　担保：文京区土地に第一順位抵当権設定　評価額1億100万円
　　LTV：69%

　　


　

　文京区の土地を担保とする案件です。
　価値の妥当性は、収益性はどうか、土地の価格が異常値ではないか、その他、の3点を見ていきます。

　まず土地の収益性です。
　案件詳細には自動車3台分のパーキングで、1台あたりの月額賃料は12万円と書かれています。
　つまり、駐車場の月額賃料は月36万円→年432万円。
　評価額1億円に対する利回りは4%前半ですので、若干寂しいですがギリギリ適正だと思います。
　（本当は、4%前半はREITの利回りくらいなので、5%は欲しいところですが）

　次に、土地の価格。
　駐車場の面積は公表されていませんが、大まかに言って車1台あたりの面積は10〜12m2。
　ここに通路を造るため、実際の駐車場の面積はその2倍くらいになるはずです。
　となると、3台分の駐車場の面積は60〜70m2ほどとなり、地価は150万円／m2程度ということになります。
　湯島の地価は100〜300万円／m2の間ですので、150万円／m2という値は異常ではなさそうです。

　　・参考：湯島の地価　（土地価格相場が分かる土地代データ）



　その他、案件詳細を見るとこの場所は角地であるとか、既に大手駐車場運営会社との間で賃貸契約が締結
　されていることなどが分かります。
　いずれも案件の安全性を高める、ポジティブな情報でしょう。

　利率は4.5%と控えめ、期間は23ヶ月と長めなのはマイナス要素と言えるかもしれません。
　ですが以上の内容と、湯島でLTV 70%以下という事を考えると、万が一の場合でも案件の延滞はあっても
　元本毀損の可能性は低いと言えるのではないでしょうか。


　オーナーズブックは「募集する案件で一つのミス（延滞や貸し倒れ）を出さない」事を目標に掲げ、かなり
　堅い案件を募集するソーシャルレンディング事業者です。
　経営母体のロードスターキャピタルも業績好調、マザーズに上場していますし、安定度の点から考えれば
　初心者にもお勧めできる業者だと思います（私も500万円以上投資しています）


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、下記リンクをご利用いただければ幸いです。
　（アフィリエイトリンク）
　


　ランキングに参加しています。
　リンク先には同じ話題を取り扱うブログが沢山あります。こちらもいかがでしょうか。