2018年08月05日

みんクレ 108号ファンドの担保詳細について、情報をいただきました



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貴重な情報をいただきました

 Boxster様より、メールをいただきました。
 みんクレ108号の担保詳細に関する情報です。

 ソーシャルレンディングへ投資されている方に広めて欲しい、とコメントをいただいておりますので、この
 記事で紹介させていただきたいと思います。
 Boxster様、貴重な情報をありがとうございました。

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ソースとなる情報

 108号ローンファンドの担保詳細を調べるためのソース情報は二つあります。
 一つは、けにごろう氏のブログ記事です。

  ・TATERU Apartmentセミナー「新築アパートが資産形成で最強の理由」に参加しました
   (けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記)

 この記事の中ほどに、108号案件の担保不動産売却に関する話題があります。
 具体的には、入札期間や改札日が以下のように定められています。

1.期間入札
(1)入札期間   平成30年8月21日 午前9時00分から
          平成30年8月28日 午後5時00分まで

(2)開札期日   平成30年9月04日 午前10時00分
(3)売却決定期日 平成30年9月11日 午後1時00分

 もう一つは、ハルパパ氏のブログ記事となります。

  ・みんなのクレジットから突然のメールC108号ファンドの担保物件に価値はあるの?
   (東北陸マイラー)

 こちらの記事の中程に、鑑定書が貼り付けられていました。
 担保土地の種類とその面積に注目です。

鑑定額 110,000,000円(67,000円/m2)

内容:
山林   636m2
山林   673m2
雑種地  11m2
雑種地  181m2
宅地   108.26m2
宅地   28.70m2
宅地   5.16m2

 これらの結果からBITを調べたところ、対応する物件が見つかったとの情報をいただきました。

  ・BIT スケジュール (開札日 9/4の案件から)


 上記「競売物件詳細」の内容は、担保土地の種類・面積ともにハルパパ氏のブログ記事にある内容と同一。
 その物件ですが、正直なところ1億1,000万円の価値があるとはとても思えない場所でした。
 対象の担保不動産は、下記ストリートビューにある傾斜地です。
 武蔵五日市駅から徒歩すぐの場所とは言え、これは売れそうもありません。

 

鑑定人の評価額は

 この土地の3点セット(物件明細書、現況調査報告書、評価書等)については転載が許可されていない
 ため、ここでは概要を紹介します。

 付近の標準地価は100,000円/m2。
 容積率の点で勝っている事を考えて、評価書では標準地価を112,000円/m2としています。
 これだけを見れば、土地鑑定額の67,000円/m2も問題ないと思えるかもしれませんが、実は個別格差が
 x0.14
という強烈な補正がかかっていました。

 *ちなみに補正の内容は、
  ・一部が第一種低層住居専用地域に指定されており店舗や工場などが建てられないための補正がx0.5
  ・面積が大きいための補正がx0.85
  ・道路下地であるための補正がx0.7
  ・傾斜地であるための補正がx0.5、などです。

 さらにここに、評価対象地の一部が土地災害警戒区域&特別警戒区域指定を受けているために15%減少。
 競売市場修正で30%減少。
 以上全てで、売却基準価格は1,519万円となっています。


 この土地に対して貸し付けられた金額は6,600万円ですので、土地がうまく売却できれば1/4弱は戻ってくる
 計算になります。
 しかし、誰が鑑定したのかは分かりませんが(おそらくはみんクレのお仲間でしょうが)、1億1,000万円
 という鑑定額は詐欺、もしくは少なくとも虚偽であったという事だけは間違いがないようです。



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posted by SALLOW at 17:30 | Comment(7) | TrackBack(0) | SLの話題
この記事へのコメント
ここ 様
金融庁は法律の範囲内でしか投資家の保護を行いません。
監視が期限切れというわけではないのでしょうが、現状彼らが何の募集も行っていない以上、監視したところでそれを禁じるだけの根拠がないのかもしれない、と思っています。
不動産鑑定額が明らかにおかしかったとしても、それだけで何らかの罪に問うことはできないのだと思います(そもそも、不動産鑑定は不動産鑑定法で、所轄は国交省ですので・・・)。
Posted by SALLOW at 2018年08月07日 19:04
SALLOW 様

全くおっしゃる通り「お仲間」でしょう。この会社のすべてが虚偽だと思われるので、今となっては108号案件返金も半ばあきらめています。

ただ、金融庁の監視は期限切れでしょうかね。
Posted by ここ at 2018年08月07日 15:05
ここ 様
「甲グループとは無関係の企業」とは言っても、人的なのか資本関係なのか微妙ですね。
可能性とすれば、資本関係がないから無関係、とも言えるわけです(人的関係が同じ穴の狢であったとしても)。
いずれにせよ、この不動産鑑定額を見る限り、無関係という言葉には信じるべきではなく、お仲間のどこかでは? と判断するのが妥当だと思います。
(地図上の住所が分かっている以上、登記簿を見ればよりはっきり分かるのですが、登記情報提供サービスでは見当たりませんでした。探し方が悪いのでしょうか・・・)
Posted by SALLOW at 2018年08月07日 09:56
債権譲渡と108号案件の回収の区別ですが、昨年12月のメールでは「当ローンファンドの融資先は、現在係争となっております甲グループとは無関係の企業となります。甲グループとの間で行われる裁判等の進捗や結果の影響を受けるものではございません。」と書いてありました。

また、10月のメールでは「回収・分配の見込み  登記済みの担保物件に対し担保権を実行し、全額回収を行います。第三者による鑑定で、融資金額を上回る鑑定を得ています。」ともっともらしく書かれてあります。


Posted by ここ at 2018年08月06日 14:12
未入力 様
私も背景は良く分からないので、推測になります。
債権譲渡はあくまでもみんクレ側の勝手な言い分であり、投資家側が納得しなければならない理由はありません(そもそも、本当に債権譲渡しているのかという問題も)。
一部は訴訟や差し押さえに動いているようですし、その一端なのかな? と考えています。ただそうすると、みんクレ側がこれをわざわざ連絡する意図が不明なので、やっぱり背景は良く分からないということになるのですが。


ここ 様
この記事に関して言えば、私はお礼を受け取れる立場ではありません。貴重な情報をいただいたBoxster様に感謝しきりです。
1億1,000万円の鑑定は誰が行ったのか、おそらくはみんクレのお仲間だと思いますが、かなりむちゃくちゃですね。競売市場補正無しにしてもせいぜい2,000万円。とてもではありませんが、6,600万円の担保として相応しいとは思えません(土地の評価は水物だとしても、です)。
ソーシャルレンディングの匿名化が外れれば、こういった担保土地に関してもある程度の情報公開が期待されます。
今年はソーシャルレンディングの岐路となる年かもしれない、と春頃から言っていたのですが、本当にそうなりそうで、投資家としては(不謹慎かもしれませんが)ちょっとワクワクしています。
Posted by SALLOW at 2018年08月06日 11:31
いつもわかりやすく解説していただきありがとうございます。

みんくれの108号案件ですが、先日私のところにもメールでお知らせがきました。
それにしても不動産評価額はあきれましたね。昨年の12月にきたメールではおっしゃる通り、1億1千万円の鑑定書が添付されておりました。鑑定人はもちろん非公開です。
回収額からみんくれの諸経費を差し引くと書いてありましたが、1/4戻ってきたと仮定してこれからまたどのくらい差し引かれるんでしょうかね。。。

この会社が詐欺で刑事事件にならないことが不思議でなりません。
Posted by ここ at 2018年08月06日 09:50
債権譲渡されたのに、まだ売却とかが関係あるのでしょうか?
Posted by at 2018年08月05日 21:26
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