2019年11月20日

検討中の投資商品「アセットシェリング」の紹介です



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不動産小口化商品

 私はもともとソーシャルレンディングから投資を始めたのですが、その後は業界の流れに沿う形で他の投資
 にも手を出すようになりました。
 その一つは不動産投資型クラウドファンディングで、すでに1,000万円以上を投資しています。

 そして最近考えているのは、現物不動産の小口化商品。
 不動産を直接保有するのは多くの資金が必要になり、リスク分散の点でも問題があります。
 ただ、不動産の小口分散なら検討できるのではないか、と最近考えるようになりました。

 今回紹介するのは実際に検討中の不動産小口化商品、「アセットシェアリング」です。

インテリックス社

 アセットシェアリングは、東証一部上場のインテリックス社が運営する不動産小口化商品。
 インテリックス社は不動産事業者ですが、その事業領域は多岐に渡っており、リノベーション事業や内装事
 業、リースバック事業、コンサルティング事業、分譲マンション事業などがあります。
 その中の一つ、「アセットシェアリング事業」がこのサービスに相当します。

 クラウドファンディング投資をやっている方はピンと来たかもしれませんが、インテリックス社と言えば
 リースバック事業「あんばい」の資金をFundsで募集したことがあります。
 私がアセットシェアリングの事を知ったのも、このFundsの案件つながりでのことです。

  20191114FNS1.jpg


 インテリックス社の行っている業務は幅が広いので、リースバック事業はFundsと組み、アセットシェアリ
 ング事業は自前で行うという選択をしても何ら不思議ではないと思います。
 

 貸付投資のFunds(広告リンク)
 Funds

案件紹介

 アセットシェアリングで現在募集している案件は、福岡市初のホテル&レジデンス。
 博多駅近くの案件になります。


 ・アセットシェアリング博多

  予定利率:4.1%
  期間:7年間(+3年間延長あり、期限前償還あり)
  募集金額:4.26億円
  備考:不動産小口投資、利益は不動産収入として総合課税対象
 
  20191114INTL2.jpg


 物件の場所は「博多駅」と「東比恵駅」の間くらい。
 地縁があるというほどでもないですが、まったく知らないでもない場所です。
 博多駅の裏側ではありますが繁盛している場所で、近くには飲み屋・食事処も多数。博多駅にも徒歩10分以
 内の圏内で、需要は底堅い場所だと思います。

悩ましいところ

 アセットシェアリングについてはこういう状況で、現在鋭意検討中。
 もっとも同じインテリックス社の運営では、不動産投資型クラウドファンディングサービスも近日中に初回
 案件が募集開始となる予定で、どちらに投資しようか悩ましい状況が続いています。

  20191114INTL1.jpg
  (X-Crowd 直リンク)


 こちらも一部上場企業が運営する不動産投資型クラファン、Jointoα(広告リンク)
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この記事へのコメント
よしの 様
あくまでも私見となりますが、回答いたします。
・商品の収益構造について
2つの見方があると思います。
1つは匿名組合で投資を募れば、その分は自己資金が浮きます。インテリックス社は一定のリスクを取ることと引き換えに、自己資金を使わずに物件からの管理費用を得ることができます。
基本的にこのような投資商品の収益構造は、REITに近いものと考えています。
もう1つの見方は、インテリックス社への認知および親和性を高めることで、大家さんになってもらうという道を確保することではないでしょうか。

・物件について
この場所のみならず博多自体が韓国からの客に依存しているところがありますので、おっしゃる通りリスクはあります。
ただ、以下3点の理由から元本が大きく削れるほどのリスクではないと考えています。
 1.足下の状況は長くは続かない(他のインバウンドの呼び込み+国内客の呼び込み)と推測する
 2.物件はホテルだけではなく固定賃料のレジデンスも含んでいる
 3.このあたりはビジネス街としても有用な土地である
それでも、数千万円以上を投資するならリスクを大きく考えなければならないかもしれません。ただ1口2口程度なら、分散のために投資するのも一つの選択肢と考えています。


sato 様
投資期間が長いというのは確かに・・・と思います。利回りもそこそこですし。
収益が雑所得ではなく不動産所得になるというのはメリットもデメリットもあります。
不動産所得なら給与所得と損益通算可能なので、不動産収入を持っておけば不動産に関する支出(例えば現地調査費用)を計上して不動産収支を赤字化させ、節税するという手も使えます。
最後にJ-REITについてはおっしゃる通りです。値動きさえなければ、私もJ-REITを選ぶと思います(値動きアレルギーなので)。
Posted by SALLOW at 2019年11月21日 09:50
アセットシェアリング私も検討して資料を取り寄せしました。
結論としては様子見です。
投資期間が長い、収益がSLとは別、利回りがそれほど高くないなど…
これならJ-REITでもいいかなと思いました。
Posted by sato at 2019年11月20日 23:10
同じくアセットシェアリングを検討中です。以下の点から悩んでいるのですが、この辺りsallowさんはどのようにお考えでしょうか?

・商品の収益構造について
インテリックスにとって、アセットシェアリングを提供することにどのような利益があるのでしょうか?
収益があるならそのまま自社で運用すればよいのではないでしょうか?
わざわざ任意組合を組成して、すでに保有している物件を一時的に組合に売却し、収益を組合員に分配する理由がわかりません。
物件処分前の体のいい資金集めという可能性はないでしょうか?

・博多案件について
モンタン博多の利用者は57%が韓国人です。
観光局の統計 https://www.jnto.go.jp/jpn/statistics/visitor_trends/ によると韓国人旅行客の数は9月が前年比-58%、10月が-65%と厳しい状況が続いています。
運用期間の7年間ずっとこのような傾向が続くとは思わないものの、そもそも韓国・台湾・香港・中国に大きく偏った利用状況はこうした地政学的リスクに弱いことを示唆していると思います。
インテリックスの小口化案件は、組合への賃貸料がインテリックス自身から支払われる構造のようですので、稼働率が直ちに利回りの悪化にはつながらないかもしれませんが、リスクであることは間違いないと思います。

インテリックスのIR資料によると、2020年度は別のホテル案件も組成予定とのことですので、そちらを待つという選択肢もありそうです。
Posted by よしの at 2019年11月20日 22:36
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