2019年06月21日

もしかして初? LENDEXより「1日2案件」しかもハイ&ロー。



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1日2件はお初では?

 LENDEXで新しい案件が登場です。

 本日の午前10時に不動産担保付きローンファンド46号を募集開始、わずか十数分で2,000万円以上の資金が
 集まり
、募集完了となりました。
 最大手の事業者ならともかく、(失礼な言い方ですが)LENDEXくらいの事業者でこのスピード蒸発はなか
 なかないことだと思います。

 そして、これはLENDEX初ではないでしょうか。
 1日に連続2件。本日夕方から、次のファンドが登場となります。


 ・不動産担保付きローンファンド 46号

  募集開始:6/21 18:00〜
  予定利率:8.5%/8%
  期間:12か月
  貸付総額:2,000万円/2,000万円
  担保:江東区の一棟マンション
  LTV:80%以下/不明(後述)

  20190621LEN1.jpg


 この案件はハイ&ロー型であり、利率が高くリスクも高いハイ型案件か、その逆のロー型案件かを選べる
 形となっています。
 上記の利率や貸付総額など、「/」で区切っている表記は左がハイ、右がローになります。

 まずはLTV「不明」の説明を。
 LENDEXの場合、担保価値の80%以下の貸付を行うのが原則であり、この案件でもそれは変わりません。
 そのため、ハイ側のLTVは間違いなく80%となります。

 通常ロー型のLTVを求めるには、貸付総額を80%で割ることで評価額の上限を求め、この上限額を使用して
 求めることができます。
 しかしこの案件の場合はメザニンローンなので、これらの融資よりも返済が優先される残債があり、この
 メザニンローンの額がわからなければLTVは求められません。
 こういった理由で、ロー型のLTVは不明となっています。

 LENDEXの場合、第三者による不動産査定を行っているということなので、その数値はある程度信用をして
 もいいと思います。それでもできれば、シニアローンの額を表示してほしかったところです。


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不動産の所在を推定

 さて、今回の担保案件は江東区にある不動産です。

 最寄り駅は東西線で徒歩10分。
 東西線で乗降人数77,000人超の駅で調べると、「木場」「浦安」「早稲田」といったあたりです。
 このうち江東区にある駅は「木場」だけなので、最寄り駅は木場でまちがいないでしょう。

 さらに説明には「3路線3駅が利用可能」とあります。
 木場駅から徒歩10分で3路線・3駅が利用可能ということは、おそらく木場駅から少し西側の「古石場」もし
 くは「牡丹」あたりではないでしょうか。

 ここなら、東西線と大江戸線、京葉線が利用可能となります。

  


 古石場や牡丹の地価は、平方メートルあたりおよそ60万円。
 今回の案件は敷地150平方メートル→地価だけで約9,000万円ということになりますので、やはり相応の額の
 シニアローンが入っていると言っていいのではないでしょうか。

 シニアローンの額がわからないのは少し不満ですが、ロー側に参戦しようと思います。
 しかしこの案件、ハイとローの金利差が少なすぎて、ハイ案件に投資する意味があまりないような気もする
 のですが、それもやはりシニアローンの存在ゆえということなのでしょうか。


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