2016年04月04日

プラウド下総中山ディアージュ 予定価格と間取り編

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それではプラウド下総中山ディアージュの予定価格です。


南西向き


Aタイプ 91.05u 角住戸

201 7200万円台 @280


B2rタイプ 100.59u 角住戸・ルーフバルコニー付き

※画像はクリックすると大きくなります
下総 間取り.jpg

801 8900万円台 @291


Ccgタイプ 78.50u

103 5800万円台 @244


Cタイプ 73.50u

303 5500万円台 @247
602 5700万円台 @256


B3タイプ 75.48u

305 5700万円台 @250
703 5900万円台 @258


F1タイプ 70.66u

208 5100万円台 @238
507 5300万円台 @247
706 5400万円台 @252


南東向き


Iタイプ 83.26u 角住戸

215 6900万円台 @273
812 7500万円台 @297


Jタイプ 65.74u

216 4900万円台 @246
615 5300万円台 @266


Krタイプ 89.71u 角住戸・ルーフバルコニー付き

617 8100万円台 @298


Mタイプ 75.02u 角住戸

320 6100万円台 @268


平均坪単価としては@250〜となりそうです。


直近では下総中山駅徒歩4分、船橋市アドレスにプラウド下総中山というマンションが供給されています。手持ちの資料を見る限りおおよその平均坪単価@220程度でした。

物件の目の前にあるコスモシティ市川イーストは新築当時の平均坪単価は@150前後です。4階の70u台で3300万円台です。

2000年築ですから築16年ですが、例えば当時3300万円台だった部屋は今売りに出すといくらなのか?ざっくりとですが3200万円〜3500万円程度、ほぼほぼ新築時の価格で売れるでしょう。

そうなるとプラウド下総中山ディアージュも築16年を迎えたときに同じくらいの価格になっていると考えれば間違いないのではないでしょうか?

5200万円で購入した部屋が16年後に3200万円〜3500万円になっている計算です。フルローンで購入していた場合でも住宅ローンの残債は3000万円前後ですから残債割れはなさそうです。もちろん市況が変われば相場も変わりますから参考程度にしてください。


目の前のマンションは当時そんなに安かったのか・・そう思うのだけはやめてください。ハッキリ言って新築時の価格は関係ありません。今の相場観で考えてください。

2000年頃はマンションが比較的お安い時期でしたから比べることに意味はありません。


記事内画像出典:プラウド下総中山ディアージュ公式HP


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今回ご紹介するのは

プラウド下総中山ディアージュ です!


[物件概要]

売主:野村不動産株式会社
施工:樺キ谷工コーポレーション
価格:未定 65.73m2〜100.59m2
総戸数:144戸
規模:地上9階
交通:
総武線 「下総中山」駅  徒歩6分
京成本線 「京成中山」駅  徒歩10分
東西線 「原木中山」駅  徒歩18分

所在地:千葉県市川市鬼高二丁目1240番93他
竣工:平成29年2月中旬 (予定)


地図はこちらです↓

※画像はクリックすると大きくなります
下総 地図.jpg


下総中山駅から徒歩6分、川を渡る部分を除けばフラットで信号もありません。実際にはもう少し短く感じるでしょう。

こちらのマンションについてはすでに検討をされている方向けの記事内容といたします。

それはなぜか?

下総中山周辺をまったく知らない人に『おすすめだからぜひ見学を〜』というような物件ではなく、すでに周辺に住むなど『ここに住みたい!』と思える人向けのマンションだからです。

価格に関しても知らない人からしたら『なぜ?』と思うかもしれません。べらぼーに高いというわけではありませんが少々高いです。

それでもこちらの物件はどうしても記事にしたかったのです。

プロフィール欄でも紹介していますがマンマニは市川市に住んだことがあります。住みやすかったですし、市川市の方は市川市愛が強かった。これは船橋市、柏市などもそうですが【自分の街を愛する】傾向にあります。おれは○○に住んでいる!と自慢するのとは違います。ただ単純に自分たちが住まう街が好きなのです。

すでに同マンションを見学された方の多くは市川市在住、もしくは船橋市在住で下総中山駅を最寄りとする方ではないでしょうか?

結婚、出産、子育て中、などなど【今が買い時】の方々ばかりでしょう。しかしながら物件がないですよね。もともと供給の多いエリアではないですから。。。

そこで今回は迷っている方に対して第三者目線でこの物件はどうなのか?を記事にいたします。

立地については地元の方のほうが詳しいでしょうから【資産価値】目線でお話します。

※画像はクリックすると大きくなります
下総 外観.jpg

駅距離に関しては信号なしの徒歩6分ですからなんら問題ありませんし、線路から離れているため音も気になることはないでしょう。(道路に面している部屋を除いて)

南西向き住戸がメインで向かいのマンションとも距離が離れているため日当たりは半永久的に確保されます。そのかわり眺望は期待できません。

同マンションを検討する方の優先順位としては広さ→日当たりで眺望と階数を重視する方は少ないでしょう。もともとプレファミリー、ファミリー向けのマンションですから当然ですね。

これは将来的に築年数が経ち、新たな検討者が考える優先順位も同じになってきますから【売りやすい】と言えるでしょう。

近郊、郊外でマンションを買う際は【検討する層が考える住宅購入の優先順位に当てはまるか】が大切で、ただ単に駅から近ければいいわけではありません。同マンションの地域でいえば広さと日当たりは必須条件となってくるでしょう。またファミリーとなれば小学校、中学校の近さも気にしますがこちらは大通りを通らずに行ける距離にありますから親御さんとしては安心でしょう。


続いては価格についてです。

少々高いですね。これについてはデベロッパーさんとしても辛い状況なわけです。本来ならこのような価格で売り出す地域ではありません。

もう少し安ければ、せめてあと一割。。しかし仕方ないのです。建築費が上がってます。土地も安くありません。デベロッパーさんもボランティアじゃありませんから利益を出しにいくしかありません。これが限界の価格なわけです。

では建築費が下がる頃まで待ったほうがいいのでは?

【今が買い時】でない人なら絶対的に待ったほうがいいでしょう。もしくは中古を考えてもいいかもしれません。

しかし、【今が買い時】の方には背中を押したい物件です。

とくに今が賃貸なら尚更で、仮に10年待ったとしてその時に欲しいマンションがあるでしょうか?仮に同マンションを中古で10年後に買うとして10年間払った家賃分値下がりしているでしょうか?

どうせだったら早めに購入して将来に備えたほうがいいのではないでしょうか?

しかしながらデメリットもあります。それは短期での売却の場合は残債割れする可能性が高いこと。完売直後は周辺需要を食べ尽くしている状況のため需要が少ないからです。ですから【永住】を視野にしての購入をおすすめします。


下総中山駅は総武緩行線のみが停車する駅ではありますが、魅力の一つとしてラッシュ時でもすし詰めになる前に電車に乗れるということです。千葉方面からの電車は西船橋で降車する客が多く、下総中山時点では中ほどまで行くことができます。途中小岩などで混雑はしてきますが、中程にいればさほど辛くないのが現状です。交通利便性では本八幡、市川に比べると劣りますが、けして不便なわけではありません。


※画像はクリックすると大きくなります
アクセス.jpg


予定価格はこちらをご覧ください↓


プラウド下総中山ディアージュ 予定価格と間取り編



仕様はディスポーザーがないことは残念ですがその他は周辺マンションよりもグレードが高いものとなっています。

・食器洗い乾燥機
・魔法瓶浴槽
・トイレ手洗いカウンター付
・床暖房
・ミストサウナ
・洗濯機上に収納
・浴室扉のタオルハンガーがダブル
・天井高2500mm
・ルーバー面格子


ディスポーザーがない理由としてはコスト削減が主な理由ですが、そもそもディスポーザー必須の人がターゲットではないのです。

プレファミリー、ファミリー、周辺戸建てからの買い替えをする年配層がターゲットですからディスポーザーを使っている人たちが少ないのです。一度使ってしまうと手放したくない設備のため目が肥えている人たちが検討するマンションなら付けますが、こちらでは付ける必要がないと判断したのでしょう。

前向きにとらえるとディスポーザーを付けない分価格、管理・修繕費を抑えているためコストパフォーマンスが良いと言えるでしょう。ディスポーザーが付いていたならもっと高かったわけです。


管理費、修繕積立金などは未定でしたが70m2で合計2万円を切るでしょう。管理費だけならu150円を切るのではないでしょうか。

駐車場は12500円程度からの予定だそうです。

おおよそ50%の設置率ですべて平置き、入り口にはシャッターゲート設置で高級感もあります。平置きしかないということは車を所有しない人にも大きなメリットがあります。

下総 ランド.jpg

144戸とそれなりの規模ではありますが余計な共用施設はありません。その分規模の割にはエントランスが豪華になっています。


【総評】

今が買い時の人には厳しい時代です。それはこのマンションに限らず他のマンションでも同じこと。とくに同マンションのように一般的なファミリー向けだと尚更です。

旦那一本の年収ではマンションが買えない時代になってきていますからデベロッパーの売り方も【2人で払ってください】が前提の売り方になっていますね。

ただ、辛い時代とはいえ時間が解決してくれるかは不明です。仮に解決したとしても人間ですから歳を取ります。歳をとれば住宅ローンも組みにくくなります。難しいですね。

同マンションは供給の少ない下総中山エリアに誕生する大手売主×駅近×大規模という希少性はあります。

どうしても下総中山エリアで新築マンションが・・・という方にはおすすめできます。

この先、同条件のマンション供給の可能性が少ないエリアですから買えるのであれば手を出しても後悔しにくいでしょう。

今年は同マンションのように良いマンション、高額マンション、でも少々割高であるという出物が増えてきます。建築費がてっぺんになってから発注したマンションが出てくるわけですから当然ですね。

そんな中で後悔せずに物件を選ぶポイントとしては自分自身に合っているかを要確認するとともに、ある程度の値下がりは覚悟したうえで購入することです。下がることを知らずに買うのと、知ったうえで買うのでは訳が違います。

また、何でもいいから今買わなきゃダメと焦っての購入はおすすめできません。買う必要がない人が焦って買う時代ではありません。ただし、年齢などの関係で待つことが辛い人は買いずらくなる前に検討を始める必要があるでしょう。

焦りはいけませんが勢いは必要です。最初の住宅購入なんて勢いがないと買えません。マンマニも最初の購入は勢いだけでした。だって冷静に考えたらウン千万円の買い物なんて簡単にできませんから。


記事内画像出典:プラウド下総中山ディアージュ公式HP


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