ゴゴらぼ | マンション投資をもっと身近に

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マンション投資のメリットのひとつに節税効果があります

確かに 初年度は大きく税金が還付されました

しかし その効果は長く続くものではありません
基本的には数年で終了します



マンション投資が節税になる流れは
�@マンション１部屋を投資用として購入
�Aその部屋を人に貸し出す
�B家賃収入を得る
�C家賃収入のために必要な経費を計上する
�D不動産収入が赤字になる
�E給料と不動産収入を合算して確定申告する
�F損益通算によって給料天引から払い過ぎていた税金が還付される
�G節税となる
という流れです

�Cと�Dがポイントです

経費がたくさん計上できれば赤字となり
税金が返ってくる
経費が減れば黒字となり
税金を追加で払うことになる

簡単に言えば
収入以上の経費があるか？
です



必要な経費には以下のものがあります
�@税金
　購入したときに１回だけかかる不動産取得税や収入印紙代
　毎年かかる固定資産税、都市計画税

�A物件購入時の諸経費（初年度のみ）
　・登記関連の費用（所有権、抵当権など）
　・金融機関の事務手数料
　・火災保険料
　・管理準備金や修繕積立基金（新築の場合のみ）
　・印紙代

�Bローン金利
　融資を受けた銀行からローン返済表が送られてきます
　元金と金利の額が確認できます
　ローンの金利分は経費とすることができます

�C管理費、修繕積立金
　毎月支払う管理費や修繕積立金も経費となります

�D修繕費など
　部屋の機能を回復させるための費用も
　経費として計上できます
　例えば 給湯器やエアコンの交換、
　入居者が変わったときのクロス貼替やクリーニング代

�E減価償却費
　物には国で決められた法定耐用年数というものがあります
　RC（鉄筋コンクリート）造のマンションの耐用年数は４７年
　木造アパートの場合は２２年です

　マンションの建物取得にかかった費用を耐用年数で割って
　毎年 経費として計上することができます
　計算すると　約３０万くらいの経費となりますが
　実際に 自分の財布から出た金額ではないので
　ありがたい経費となります

�Fその他
　実際に物件を見に行った 交通費
　不動産会社との打合せに使った 交際費
　勉強のための 書籍代など
　常識の範囲であれば経費計上が可能です

このようにワンルームマンション投資で出せる経費は
法人に比べると限られています




確かに初年度は大きな経費を計上できるので
節税効果は高いです
税金も還ってきます

しかし徐々に経費も減ってくれば
不動産収支も黒字となり
税金を納めることになる。
ということを理解しておきましょう

しかし
黒字経営となる（税金を納める）ことは
悪い話ではありません

後々に自宅を購入する
追加でマンション投資をする
そこで銀行に融資をお願いするときに
赤字申告ばかりしているよりも
黒字申告をして しっかり税金を納めている方が
金融機関から評価される。ということも
覚えておきたいポイントです


私自身
８戸の投資用マンションを購入したあと
最後に 自宅用マンションをローンで購入しましたが
過去３年分の確定申告を提出
その期間は きっちり黒字収支
追加で税金を納めている状態でしたので
メガバンクが全額ローンを組んでくれました
ありがたい話です


このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

同時に色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

１戸目の購入〜初めての確定申告

今回は
１戸目を購入したあと
初めての確定申告をするまでの流れを説明します


物件の引き渡しが終わったら
やることは

�@「登記識別情報」が送付されてくるので
　　その保管
　＊以前は 登記権利証 でしたが
　　今ではデータ化されて
　　「登記識別情報」という　ペラ１枚になりました

　
�A不動産取得税の支払い
　購入のタイミングにもよりますが
　購入時に１回のみの税金支払いです
　年の後半に購入した場合は翌年に届きます


�B月に１回の銀行記帳
・毎月の家賃の入金
・ローンの引き落とし
・管理費の引き落とし
以上がなされているかどうかの確認です
今では 銀行のアプリで確認も出来るので ５分で終了

あとは 特に何もすることはありませんでした
本業に集中していて大丈夫

とは言え
私自身、当初は
２，５００万も借金をして本当に良かったのか？
騙されたんじゃないか？
このまま本当にうまくいくのか？
と悶々としていました。。。

でも本当にほったからしで大丈夫でした




しばらくすると不動産の買取を専門とする業者から
電話や手紙が入り出します。

最初はなぜ？と思いましたが
物件を購入すると登記されるので
法務局に行けば 誰でも持ち主がわかる
買取業者は そのリストを持って
片っ端から連絡してくる。
というカラクリです。

・今、売らないともっと損しますよ
・●●●●万円で買いたい！というお客様が２名います
・負債を抱えて 悶々とするよりも 売却してスッキリしましょう
・私を 助けてください
あらゆる手を使ってアプローチしてきますが
基本的に 無視です

せっかく吟味して購入した物件
しかも
マンション投資は 長期投資ですので
早期に売却するのは もったいないです
無視しましょう




確定申告は
１月１日〜１２月末までの収支を
翌年の２月１６日〜３月１５日までに申告します

年が明けて１月末頃になると
パートナーである不動産会社から
確定申告に活用できる資料が一式
郵送されてきます

・当年度の家賃収入
・当年度の費用
　火災保険料や管理費など
・物件の情報
　減価償却を計算するための　躯体と設備の割合など

「確定申告のやり方」という
冊子も同封されているので
自分で確定申告が可能です

提携されている税理士に依頼することも可能でしたが
費用がかかるので
勉強も含めて自分でやることをオススメします

わからない場合は
確定申告の時期に税務署が開催する
作成相談に参加することも可能です




確定申告で費用計上できる項目は
・購入時の諸経費（初年度のみ）
・税金
　１年目は　不動産取得税、収入印紙代
　２年目以降は　固定資産税、都市計画税
・ローンの金利分
・管理費や修繕積立金
・修繕費（何かを修繕した場合のみ）
・減価償却費
　この減価償却費がデカい
　実際に財布から出ていったお金ではないので
　最初は とまどいました。
　RCだと耐用年数は４７年なので、
　毎年２０〜３０万円くらい費用計上できます
・その他、マンション投資（事業）に要する費用
　現地確認の交通費
　不動産会社との打ち合わせ 飲食代など
　セミナー参加や不動産に関する書籍代なども
　計上しました




・不動産の収支内訳書
・所得税と合算された確定申告書
以上の２種類を無事に作り上げたら
所轄の税務署へ提出します

控えに 受付印を押してもらって終了
提出は あっという間に終わります

そして約１か月後に
税務署から　はがきが１枚　届く
還付金の連絡
約９５，０００円でした
とても嬉しかった記憶です
マンション投資、始めてよかった！と思いました


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いよいよ1戸目の購入となりました

今回は、
初回の面談から契約・引渡しまでの流れを
少し詳しく解説します


初回面談は　約２時間でした
・自己紹介
・不動産会社の紹介
・マンション投資とは
　（主にメリット・リスク）
・提案物件の例
　一般的な資金計画



２回目の面談も約２時間
・検討結果
　買う気があるか？ないか？の確認
・質問事項
　気になる点の解消
・いくつかの資金計画のパターン比較
　どのプランで始めるか？
　頭金を少なく？
　頭金を多く？
　ローンの額は？
　どの銀行？
　

３回目の面談は約１時間
パンフレットや図面とにらめっこしながら
自分の中で どの部屋、どのパターンか
ほぼ決めてきたので
・どの部屋を買うか？
・どの資金計画で始めるか？
・懸念事項を納得するまで質問


４回目の面談も約１時間
内容については ほぼ決めていたので
最後に「あと１０万円だけ値引きしてくれ」
とお願いしました
・値引きのお願い
・手付金の支払い



いよいよ本契約です
約２時間かかります
・重要事項の説明、押印、サイン
・契約書の説明、押印、サイン
・銀行口座の登録
・団体信用保険の申込
・登記委任状の記入
・クーリングオフの説明など

　約２時間に及び
　色々な書類にサインと押印の繰り返し
　腱鞘（けんしょう）炎になるかと思うくらい
　何度も何度も 住所、氏名を書きました
　大変疲れた記憶です

　契約書や控えの入った
　分厚いファイルを貰って終了です



完成後の新築販売や
中古物件には不要ですが
私が最初に契約した物件は
まだ完成前の新築物件でしたので
引渡し前の検査（自分の部屋を見てまわる）
にも参加しました

この時は妻と息子２人も連れて
「このマンションを買ったんだよ」
と説明しました

マンションの前で不動産会社と待ち合わせ
部屋の検査には
建設会社の担当２名が
同行してくれました
（分譲マンションを購入する場合と同じ流れです）

設備の仕様や色、
傷やクロスの汚れ、
その他 気になるところを
確認、指摘しながら
約１時間で終了

改めて実物を見ることで
マンションのオーナーという実感が
湧いてきたのを覚えています



引渡しについては
引渡し決済日に
銀行から入金〜支払いが行われ
「無事に引き渡しが完了しました」と
不動産会社から電話連絡

後日、権利書が行政書士から
郵送されてくるので
分厚いファイルに一緒に保管して完了

あとは
初回の家賃の振込と
ローンの引き落としを確認して
マンション投資がスタートとなります

以上が
初回面談から本契約、
引渡し〜マンション投資 入出金スタートまでの流れ
となります

初めて かつ完成前の新築物件でしたので
３〜４カ月ほどかかりました

２戸目以降は
もっと効率よく購入していきましたけど
その話はまた後日


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これまで若干、順不同にブログ投稿してきましたが
マンション投資をスタートする手順
ロードマップを整理すると

・基礎知識をつける
・セミナーにも参加してみる
・やる気になったら
【１１】どのパートナー会社を選ぶか
【１５】どんな物件を選ぶか
【１６】どの部屋を選ぶか
【１４】どのプランでスタートするか
という順番に決めていきます


私が購入した最初の１戸は
どこから買うか？
・たまたま会社にかかってきた勧誘電話
・知っている（興味のあった）会社名だった

どの物件を買うか？
・物件は　西新宿
　西新宿五丁目駅から徒歩10分以内
・物件規模は　150戸
　若干 複雑な形状もあったが 許容範囲
　駐車場付き

どの部屋を買うか？
・部屋は 現地見学をして 自分でも気に入った部屋
・10階（４〜１０階で、ここしか残ってなかった）
・広さは　25�u
・購入価格は 2,500万を超えていました
　（100万/�u以上もするんだ！と驚愕した記憶です）


・購入プランとしては
　頭金100万
　プラス諸経費 約80万

　残りは３５年ローン（変動金利２．１％）
　月々の収支は 若干のプラスでした

　諸経費の内訳は
　・登記費用
　（所有権保存、抵当権設定）
　・金融機関の事務手数料
　・火災保険料
　・管理準備金、修繕積立金基金
　・印紙代
　・仲介手数料



１戸目を購入したあとにやることは
月に１回
・毎月の家賃収入とローンの支払いを確認
年に１回
・確定申告をする

基本これだけ
残りの時間は 本業のサラリーマンに集中できました


入居者の入れ替わりがあれば
管理会社から報告・相談の電話が入ります。
その時に　
「次は 1,000円 家賃を上げてくれ」
「いや このまま同じで募集しよう」
という打合せをするくらいの手間です。


ほぼありませんが
エアコンが壊れた、設備が壊れた
などの連絡が入ったときに
修理 または交換して良いか？の確認連絡も入ります

その時に 金額交渉して GOサインを出す だけです
費用は 家賃収入と相殺されるので
その月だけは 家賃収入が ちょっと減ります。

かかった費用は 確定申告の時に 経費として計上します



最初の１戸を購入してから 約１８年が経過しました

この間、
入居者の入れ替わりは何度も経験しましたが
次の入居者が２週間〜２か月以内に決まるので
空室で苦しんだ記憶はナシです

設備の入れ替え
・洗面の水栓を取り換えた
・クロスは一部 貼り換えた
・給湯器とエアコンは まだ動いている
　
毎月の収支は いまだにプラス
固定資産税を払うと
ちょうどプラスマイナスゼロ
といった感じです


特筆すべきはローン残高です
１８年も経過すると
残り１，５００万円を下回ってきました

これは
自分が返したローン返済ではなく
これまでの入居者様が払ってくれたローン返済です

現在は 不動産価格が高騰していますので
売却すれば　１，０００万円以上の利益が出ます

私の持ち出しは
・購入時の頭金 100万
・諸経費 約80万 のみ
・毎年の持ち出しは ほぼ無
　若干 設備の交換などで払った気もしますが
　それも１年で10万円を超えることはありませんでした
　トータルで考えても
　１８年間で 50万円以下だと思います

よって
・購入時のイニシャルコスト　約１８０万円
・１８年間のランニングコスト　約５０万円
合計２３０万円の投資（費用）

それに対する効果（資産価値）は
これからも年々増えていくことになります
　不動産価値の減り具合よりも
　ローン残高の減り具合が早いため


このように
マンション投資は 時間を味方につけることによって
ほぼ失敗しない投資へと育てていくことが可能です

味方＝時間は１０年以上必要です

短期で儲けられる場合もありますが
よほどの好条件
築浅（２〜５年）を安く買って
５年経過したあと高値で売却　など
普通の素人には ほぼ回ってこない案件です

それよりも良い新築物件を見極めて
１０年以上かけて ほったらかしで育てるスタイル

これが
サラリーマン本業に集中しながら
マンション投資を成功させる近道だと感じています


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今回は どの部屋を選ぶか？についてお話します。

中古マンションの場合は
市場に出た時が勝負なので
住戸タイプ（間取り）を選ぶ余地はありません。

今、買える物件を
買うか？買わないか？だけです

でも新築物件の場合は
早ければ早いほど、
階数も含めて
間取りを選ぶことができます。

私が初めて買った西新宿のマンションも
新築１５０戸が発売されたばかりでしたので
階数を含めて 住戸タイプは選び放題でした。
とはいえ
早い者勝ちなので ちょっと迷ってたりするうちに
気になった住戸が 他の人に先に契約されてしまう。
といった経験もしました。


マンションの販売価格は大体 次のように決まっています
階数について
ワンフロア上になるほど 約50万円くらい高くなる
２F　２，１５０万
３F　２，２００万
４F　２，２５０万
といった感じです
そして、
それぞれの販売価格に応じた家賃が
（ほぼ同じ利回りになるように）設定されています

１Fは微妙で 庭付などとなれば
２Fより高く設定される場合もありますが
防犯上の観点からも不人気なため
１Fは エントランスと管理人室のみ
というような物件が多いです。


階数については
４〜１０階くらいを狙うのが無難です。
４階以上になると
・窓からの景色も 電線が気にならない
・防犯上も安心
・虫の侵入も少なくなる

上のほうに行けば 眺めは良くなりますが
価格も高くなります

最上階は 眺めは良いのですが
昔、４階建てのアパートの４階（最上階）に住んでいた頃
屋上（断熱しているとはいえ）の太陽熱が昼間蓄積されて
夜になって室内側に伝わり天井付近が熱い
それが輻射熱として部屋に放射されて
暑い・・・寝苦しい・・・という経験をしたこともあり
買わないようにしています。

また
数年が経過し、
入居者の入れ替えを何回か経験すればわかりますが、
家賃設定の差は あまり無くなります。
２Fと１２Fなら 若干の差はありますが
４F、５F、６Fも　
家賃相場（例：85,000円）
に集約されていく。
といった具合です。

また 入居者が入れ替わるタイミングで
家賃を500〜1,000円アップして
募集をしてみたら
運よく決まり、収支が改善した。
なんてこともあります

災害などでエレベーターが止まった場合でも
歩いて上り下りできる程度の
５〜７階くらいが狙い目だと思います



各フロアの住戸については
角部屋が高く
間に挟まれた住戸（中住戸と呼んだりします）は安い
という傾向があります

住戸タイプも
Aタイプ
Bタイプ
それぞれの反転タイプ
くらいであれば あまり迷うこともありませんが

私が最初に購入したマンションは
A〜Jタイプ（１フロアに１０戸）ありましたので
かなり選ぶ（迷う）ことになりました。


おすすめの住戸タイプ
一言でいえば
自分も住みたいと思う部屋か？
です。

間取りや形状は
できるだけシンプルが一番です

狭い敷地に無理やり
プランした部屋が多いですが
凝った作りよりシンプルな方が
後々リフォームする時にも安上がりです

コンクリート打ちっぱなし等
デザイナーズ物件は
最初のインパクトはありましたが
冬は壁冷たい
住むにはエアコン代かかりそう
１回 遊びに行くならいいけど
ずっと住み続けるのは避けたい・・・
と感じてしまい却下しました



これもシンプルが1番です
食洗機付きのキッチン
暖房乾燥機付きのユニットバス
など過剰な設備は不要
壊れたらオーナー負担なので
出来るだけシンプルな設備で良いと思います

最低限必要な設備は
�@給湯器
�Aエアコン
�B温水洗浄便座
�CTV付インターホン
�Dバス、トイレ別

洗面化粧台とトイレ、洗濯機が同じ空間
というプランも多いですが
これも
自分でも住みたい！住める！
と思える配置ならマル

この場合はツッパリ棒が使える壁が
あるかどうか？確認しましょう。
突っ張り棒を設置できる部分があれば
カーテンで仕切るなどでなんとかなります。

部屋の中についても
シンプルで遊びしろがあれば
磁石や突っ張り棒、突っ張り型の柱などで
入居者が自由に なんとかやってくれます。


ちなみに私は
1から10号室まで全てみて廻り
自分だったら無理、住まない
これなら住む！を吟味して
住戸タイプを決定しました。

階数は 狙い目のフロアがすでに契約済でしたので
10階となりました（高かったです・・・）

入居者の入れ替わりは何度もありましたが
2週間から2ヶ月の間で次が決まるので
空室による家賃入らなくて
悩んだ記憶はありません。

10年を超えたあたりから
ちらほら機器の交換が発生しますが
ひと月分の家賃以内で済むので

複数戸を所有することでリスク分散している状態です。

よって
・５〜１０階くらいで
・自分が住みたいと思える部屋を
・複数戸所有する
というスタイルが、
マンション投資のリスクを減らしつつ
成功に導く最善の方法だと感じます


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中古マンションの場合は
市場に出た時が勝負なので
物件も住戸タイプ（間取り）も選ぶ余地はありません。

今、買えるその物件を
買うか？買わないか？だけです。

でも新築物件を狙う場合は
（特に 新築物件が大量に供給されていた頃は）
新しい物件が２〜３箇所で発売されることもあり
比較検討することが出来ました。

発売されたばかりの新築物件と
少し前に発売されて まだ完売していない（売れ残り）住戸を
比較して検討。ということもありました。

今となっては
１社でそれだけの供給物件を
提案できる会社は少ないですが
パートナーとしてお付き合いする会社を
２つ持つことが出来れば
それぞれが発売する新築物件を
比較することができますので
可能な方（色んな会社と同時にうまく付き合える方）は
おすすめです。


どこの立地が良いか
これは間違いなく東京23区内です
特に東京20区内は、
将来の価値も下がりにくくておすすめです
・千代田、中央、港、新宿、渋谷、
・文京、台東、豊島、江東、墨田
・大田、品川、目黒、世田谷、中野
・杉並、板橋、練馬、北、荒川

また首都圏では
横浜、さいたま など都心へのアクセスが良く
将来的にも人が集まる場所なら検討の価値ありです。

大阪、札幌、仙台、名古屋、福岡などは
よほど土地勘や馴染みがあって
この立地なら大丈夫！と思える方にはおすすめしますが
そうでない方は まずは東京から検討する方がいいです。

２〜３戸と増やしていくときに
銀行が資産価値を評価するときにも 東京20区内が有利です。



最寄駅からの距離は
徒歩10分以内
これを超えると 入居者は決まるとしても
融資付けする銀行も少なくなります
将来の価値を考えても10分以内を選択して下さい


総戸数については
20戸未満は避けるべき
修繕積立金の負担も多くなりますし
融資する金融機関が減ります
最低50戸〜を選択してください



建物自体の形状については
できるだけシンプル　が一番です
理由は
のちのランニングコストがかからない
・コンクリート打ちっぱなしは
　デザイン的にはカッコいいですが
　長い目でみて自分で購入するのは避けました

・複雑な形状も
　足場を組むのも大変なので
　大規模修繕費がかかります
　シンプルな形状が一番です


・出来れば 駐車場がある（数台でもOK）
　これはない複数物件を購入して
　気づいたことなのですが、
　駐車場の収入は 管理費から修繕積立金へ移管されていくので
　修繕積立金の貯まり方が段違い（早く貯まる）ことになります
　駐車場のない物件は 数年後に 修繕積立金の値上げとなりましたが
　駐車場付きの物件の方は 最初に設定された金額のまま 現在も推移してます。

　ただし機械式駐車場はおすすめしません。
　これは貯まった駐車場収入が機械式のメンテ代で消えていくから

　よって平置き駐車場が２〜３台でも確保してある物件が おすすめです



その他 共用部の設備については

・余計な設備（噴水や水の演出など）不要
・セキュリティ対策、防犯カメラは必須
・できれば宅配ロッカーもついている物件
となります
投資用マンションですので
シンプルかつメンテのかからない設備で充分です



まとめると こんな条件の物件です
・東京20区内
・駅から10分以内
・小規模よりも100戸以上でシンプル形状
・できれば平面駐車場つき
・セキュリティ・防犯対策はしっかり
・周辺にコンビニやスーパーがある



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２回目の面談です。

１回目の面談　と　これまでの本の知識などで
マンション投資のメリットは理解していたので
あとは 「どの物件で、どうスタートするか」
これを決め込んでいく作業です。


具体的な提案物件は
東京都庁の裏側、西新宿に新築される150世帯のワンルームマンション
１８年前でしたので、
１戸の販売価格は 約２，５００万円〜
１部屋の広さは　２２〜２５平米くらい



具体的な収支プランを２〜３案 持ってきて頂きました。
物件購入にあたり
　�@頭金をほとんど出さないプラン
　�A頭金を１００万ほど準備するプラン
さらに諸費用（仲介手数料や登記費用など）が
８０〜９０万程 必要になりますので
　�B諸費用までローンにするプラン

当然
頭金を少なくすれば 毎月の収支はマイナスになる
頭金を多く入れたら 毎月の収支はプラスになります



初めてのスタートですし
毎月赤字では なんとなく嫌だったので
頭金１００万を入れるプランを選択しました。

プラス諸費用分も払うので 約１８０〜１９０万円の初期投資額です。

それでも
毎月の収支がプラス３，０００円〜５，０００円になる計算でしたので
「銀行に２００万円 預けたとしても　たいした利息もつかないのに
　毎月 差額３，０００円も手に入るって、決して悪くないんじゃない・・・」
という判断でした。

ワンルームマンション投資については
色々と賛否の情報があると思いますが

私のとらえ方は　
「自分の持ち出し（投資額）がいくらになるか」
「それに対してのリターンは？」
この幅を考えたときに
他の投資に比べてメリットが大きいと考えています。


詳しくはまたお話しますが
今回の場合は
持ち出す自分のお金
・最初の初期投資額は２００万円弱
・プラス固定資産税などで年間６万円ほどかかる

それに対して手に入るもの
・毎月プラス３，０００円ほど手元に残る
・団体生命保険に入るので 自分に何かあっても家族に資産として残る
・確定申告をすれば 数年は還付金が入る
・そんなことをサラリーマンとして経験できる

そしてもし３５年（３５年ローンを組んだので）この状態が続けば
最初の初期投資２００万円＋３５年間の固定資産税２１０万円＝４１０万円
その他、３５年の間に何かあって 毎年１０万円かかったとして ３５０万円
合計７６０万円の自己負担で
３５年後には
２，５００万円のマンション（３５年経過すれば価値は１，５００万円くらいかも）が手に入る！
というのが　当時の私の出した結論（夢物語）でした。


そんなにうまくいくわけない！というご指摘は一旦 横に置いて笑
実際に１８年経過した今の状況をお伝えしますと

当時の私が妄想した持ち出し額よりもっと低く収まっています
・初期投資額は２００万円
・固定資産税は年間６万円くらい
・入居者の入れ替わりは５〜６回ありましたが、立地が良い場所なので
　早ければ２週間、どんなに遅くても２か月以内に次の入居者が決まり
　そのたびに 敷金（家賃の２か月）の半分が振り込まれるので ほぼ家賃収入に影響なし
・１８年の間に、給湯器の交換（１０万円以内） と エアコンの交換（１０万円以内）を
　１回ずつ実施しましたが、あとの大きな持ち出しはナシ

・ローンの残債も順調に減ってますので
　（売るつもりはありませんが）
　今、売りに出したら １，０００万円以上の売却益が出るほどです。


１８年前に試しにやってみた最初の物件
「どうスタートするか？」
についてお話しました。

次回は、
「どの部屋でスタートするか？」
についてお話したいと思います。


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今回は、不動産投資のパートナー会社と初めて面談した時の話をします。

勤務先に「マンション投資に興味ありますか？」
という電話がかかってきて
ちょうどタイミングも良かったので
一度 話を聞いてみよう。という気になり
職場の近く、JR新橋駅からゆりかもめ駅へ向かう
エスカレーター前あたりで待ち合わせしました。


現れたのは 若い女性（当時27〜28くらい）
「おぉ」と 一瞬 気が緩むのと同時に、
あ〜これは 「恋人商法」や「デート商法」的な類かもな
気を付けよう。。。と思ったのが最初の第一印象でした。


話は脱線しますが
私の過去の体験談
当時は20歳になった時点で 自宅に 若い女性から
色々な勧誘電話がかかってきて
甘い期待に寄せられて 喫茶店などで待ち合わせ、
すると約1〜2時間「英会話」や「リゾート施設の会員権」などを
優しく楽しく（？）紹介されて 気分が乗ってきたときに
「ちょっと担当変わりますね」という合図とともに
少し怖い系のお兄さんが出てきて 契約サインするまで返してくれない。的な
トラップに引っかかった経験が２度ほどありました。。。

どちらも「結構です、私がバカでした」と言って
席を立って店を出るくらいの対応はできたので、
今となっては良い経験です笑


話を マンション投資に戻します。
挨拶を交わして 近くのカフェに入りました。
ひと通りの自己紹介を済ませてから 本題

マンション投資のメリット
　�@少ない自己資金で始められる
　�A生命保険代わりになる
　�B節税も期待できる
　�C一生涯の資産になる
　�DほったらかしでOK


それぞれの項目についての詳細は
今後のブログでもお話していきますが

とりあえず18年間６戸購入・継続してみた感想・結論を言うと
�@正解
　確かに 最初 自分が思ってたより少ない自己資金で始められた
　多くて 約200万近く出したこともあったけど 安いときは1万円だけ
　10万円で良かった物件もありました。
�A正解
　確かに 生命保険代わりになってます
�Bまぁ正解
　節税は 最初の頃は ガンガンやって 還付されてましたが、
　今は まともになりました（税金を納めてます）
　詳しくはまたお話しします
�Cこれも正解
　今となっては売ってもいいし、持ち続けてもいいし
　どちらにしても損する気がしない
�Dこれも正解
　毎月１回の入出金の確認はしてます
　あとは年に１回、確定申告で約半日の集中作業。
　入居者の入れ替わりは何度も経験しましたが
　その都度 パートナー会社の管理チームと電話で話す（方針を決める）だけで
　１８年間で負担を感じたことは ほぼありませんでした。


と、これも１８年継続して
実感したからこそ言える内容ですが
当時は めちゃめちゃ疑心暗鬼
やはり大きな買い物、
そして大きな借金（当時は融資というより借金という意識が強かった）
を抱えることに躊躇。正直ビビッてました。

ほんとに？
リスクは無いの？
じゃあ あなたはやってるの？？
そんなにうまい話なら なぜみんなやらないの？？
という質問攻めをして
一旦その日は持ち帰り、少し頭を整理してみる
ということになりました。

２回目の面談〜初回購入については
次回のブログで 詳細をお話しますね


このブログでは37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
不動産投資やってみたこと、実体験の中で感じたこと、注意点などを発信していきます

不動産投資に興味がある、これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
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前回のブログで
不動産投資のパートナー会社の選び方
についてお話しました。

今回は 私がどうやって
今もお付き合いしているパートナー会社と出会ったのか？
その経緯について お話したいと思います。

色んな本を読んだり、セミナーにも参加している中で
漠然と
自社開発のマンションを販売している会社がいい。
というアタリはつけていました。

当時、私は新築マンションに採用される設備機器を販売していた関係もあり
最有力候補は　
自分が得意先としている会社（当時は供給戸数が全国NO１）でした
この会社の社長が書いた本を読んだことが
ワンルームマンション投資に興味を持つキッカケでもあったので
一番いいかな、と。

でも実際に販売されている物件の間取りをみてみると
（仕事柄、平面図は目にする機会は多かったのです）
ちょっと縦長すぎる間取り
そして、トイレは独立しているものの
洗面化粧台が独立ではなくユニットバスの中に洗面器があるパターン

う〜ん
さすがに自分が住む（借りる）ことを想像すると これは無いかなぁ

自分の得意先から買う。というのも どうかなぁ・・・
本業に影響しないかなぁ・・・
という懸念が出てきました。。。。


悩んででも前に進まないし・・・と悩んでいるときに
ちょうどタイミングよく
会社に電話がかかってきました。
「不動産投資に興味はありますか？」

当時（約18年前）は今ほどセキュリティに関する意識も低く
投資に関する勧誘電話が 会社にかかってくることが よくありました。



話は脱線しますが
当時 東京の新橋で働いてました。
４〜6月頃に会社周辺を歩いていると
新入社員と思える若い子たちが
「すみません、新入社員研修（度胸試し）の一環です。
　ぜひ名刺交換させてください！」
と声をかけてきて
「10名の方と名刺交換するまで帰れないんです、助けてください！」的な勢い
よくよく考えると それを名簿にして
のちに 不動産投資やその他の投資に勧誘される電話がかかってくる。
という流れなのですが
当時の私は甘かった（優しかった？）ので
「お前も頑張れよ！俺も頑張る」的に交換したことが数回ありました。笑


話をもとに戻します。
「不動産投資に興味はありませんか？」
会社に電話がかかってきました。

普段は 「いないと言って！」や
「折り返すから連絡先を訊いといて！」
でやり過ごすのですが、
・ちょうどタイミングも良かった
・知っている社名（当時の供給戸数はＮｏ２かＮｏ３くらい）だった
２つの理由から 電話を回してもらいました。

「不動産投資に興味ありますか？」
「はい、少しあります」
「一度、お会いして話をさせてください」
「承知しました。では会社の近くのカフェで」

タイミングが良かったことと
電話の相手が若い女性だったこと笑
も重なって、会って話を聞くことになりました。


あとから判ったこと
この会社は 私の同期が担当していた得意先だったのですが
先方から 「何人か不動産投資に興味がありそうな人を紹介してほしい」と依頼されて
同期の私を含め 同じ課のメンバーの名前を知らせた、という背景でした笑

当時は、商品を採用して頂く代わりに
自宅マンションを購入したい人、まだ持ち家をもっていない人の
リストを集めて協力する。というようなことも普通にやってた時代

でもまぁそれがキッカケで
今でも続くパートナー会社と接点が持てたので
ラッキーだったと思います。


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本を読んだり、不動産会社のセミナーに参加したり
ネットで調べたりして ある程度の知識をつけたら
いよいよ 不動産投資を始めてみる。というステップに入ります。

その時に 一番迷うのが「パートナー選び」
今回は 私が18年の実践の中で 学んだ
良いパートナー・会社の選び方について
お話ししたいと思います。

ひとくちに不動産会社、不動産屋といっても大小さまざま
それぞれの会社の成り立ち・歴史によって得意・不得意があります

大きく分類すると
�@開発専門の不動産（デベロッパー）
　自社開発する力があり 自社ブランドのビルやマンションを建てて販売
　大手の総合不動産の他に、ビル専門・マンションやアパート専門など
　得意な開発に特化して建てて販売する会社もある

�A仲介専門の不動産
　自社で開発せず、他社の建てた物件を販売（仲介）する会社

�B管理専門の不動産
　ビル、分譲マンション、賃貸マンションなどの管理、入居者手配など

それぞれ何を主な収入源としているか？
という視点で分類すると
　�@土地を仕入れて、そこに自分で建てて（開発して）売って 大きく儲ける
　�A他で建てた物件を仕入れて 売る＝仲介手数料で儲ける
　�B建てた物件の管理＝管理手数料で儲ける
ということになります

基本的に 宅建の資格があれば 不動産の売買は可能なので
上記の主な収入源の他に、仲介手数料を目当てに
色んな会社が 投資用マンションを売り込む という状況になり
素人の私たちは どのパートナーを選べばよいのか迷う。。。という状況になりますね


ここで結論
私が初心者に一番おすすめするのは
�@自社開発をしている不動産会社
　それも
　ワンルームマンションに特化して20年以上は歴史・実績のある会社
　です。


理由については
・自社ブランドを持っている価値
　 自社ブランドのシリーズ・マンション名を展開しているので、
　業界内で認知されていて
　将来的に価格が落ちにくい（売却の時に有利）
（例：バッグや時計のブランドが有名であれば 売却するときにもノーブランドより有利 ）

・永く付き合える体制
　　自社ブランドを大切に守ろうと いう営業姿勢もあり
　管理含めて長く付き合う体制がシンプルに整っている
　仲介専門の会社の場合、安く（又は高く）売って終わり。ということにもなりかねず、
　長く付き合うには不向き　

・管理料が安い
　管理会社もグループ化されていて、管理も一括で引き受けてくれるのは勿論だが
　分譲マンション管理、ビル管理など色々なことに分散せず
　ワンルームマンションに特化して管理しているので管理項目がシンプルで管理料が安い

・金利が安い
　実績に応じて 提携している銀行も多く 安い金利でスタートできる

という点です。


【ご参考に】
実際に私が経験した他の不動産会社の例
・分譲マンションの開発・販売を主体にやっていた会社が
　 ワンルームマンションに参入されて案件紹介をされた経験がありますが
　分譲マンションを意識して内装仕様が高く 物件価格も高い
　→正直 賃貸でそこまでの仕様はいらない
　管理費も 分譲マンション主体の価格設定のため割高でした

・中古専門の不動産会社
　紹介される案件は 安いのですが 築年数も古く リフォームや機器更新が必要になる
　シリーズもバラバラなので 管理体制に不安
　営業マンの仕事は 売ったら終わりなので 長い付き合いに不安を感じました


ということで
初心者に一番おすすめなパートナーは
結論：ワンルームマンションに特化して自社開発している不動産会社
です


そんな会社と私が どう出会ったか については
次回以降でお話したいと思います


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