ゴゴらぼ | マンション投資をもっと身近に

これまで若干、順不同にブログ投稿してきましたが
マンション投資をスタートする手順
ロードマップを整理すると

・基礎知識をつける
・セミナーにも参加してみる
・やる気になったら
【１１】どのパートナー会社を選ぶか
【１５】どんな物件を選ぶか
【１６】どの部屋を選ぶか
【１４】どのプランでスタートするか
という順番に決めていきます


私が購入した最初の１戸は
どこから買うか？
・たまたま会社にかかってきた勧誘電話
・知っている（興味のあった）会社名だった

どの物件を買うか？
・物件は　西新宿
　西新宿五丁目駅から徒歩10分以内
・物件規模は　150戸
　若干 複雑な形状もあったが 許容範囲
　駐車場付き

どの部屋を買うか？
・部屋は 現地見学をして 自分でも気に入った部屋
・10階（４〜１０階で、ここしか残ってなかった）
・広さは　25�u
・購入価格は 2,500万を超えていました
　（100万/�u以上もするんだ！と驚愕した記憶です）


・購入プランとしては
　頭金100万
　プラス諸経費 約80万

　残りは３５年ローン（変動金利２．１％）
　月々の収支は 若干のプラスでした

　諸経費の内訳は
　・登記費用
　（所有権保存、抵当権設定）
　・金融機関の事務手数料
　・火災保険料
　・管理準備金、修繕積立金基金
　・印紙代
　・仲介手数料



１戸目を購入したあとにやることは
月に１回
・毎月の家賃収入とローンの支払いを確認
年に１回
・確定申告をする

基本これだけ
残りの時間は 本業のサラリーマンに集中できました


入居者の入れ替わりがあれば
管理会社から報告・相談の電話が入ります。
その時に　
「次は 1,000円 家賃を上げてくれ」
「いや このまま同じで募集しよう」
という打合せをするくらいの手間です。


ほぼありませんが
エアコンが壊れた、設備が壊れた
などの連絡が入ったときに
修理 または交換して良いか？の確認連絡も入ります

その時に 金額交渉して GOサインを出す だけです
費用は 家賃収入と相殺されるので
その月だけは 家賃収入が ちょっと減ります。

かかった費用は 確定申告の時に 経費として計上します



最初の１戸を購入してから 約１８年が経過しました

この間、
入居者の入れ替わりは何度も経験しましたが
次の入居者が２週間〜２か月以内に決まるので
空室で苦しんだ記憶はナシです

設備の入れ替え
・洗面の水栓を取り換えた
・クロスは一部 貼り換えた
・給湯器とエアコンは まだ動いている
　
毎月の収支は いまだにプラス
固定資産税を払うと
ちょうどプラスマイナスゼロ
といった感じです


特筆すべきはローン残高です
１８年も経過すると
残り１，５００万円を下回ってきました

これは
自分が返したローン返済ではなく
これまでの入居者様が払ってくれたローン返済です

現在は 不動産価格が高騰していますので
売却すれば　１，０００万円以上の利益が出ます

私の持ち出しは
・購入時の頭金 100万
・諸経費 約80万 のみ
・毎年の持ち出しは ほぼ無
　若干 設備の交換などで払った気もしますが
　それも１年で10万円を超えることはありませんでした
　トータルで考えても
　１８年間で 50万円以下だと思います

よって
・購入時のイニシャルコスト　約１８０万円
・１８年間のランニングコスト　約５０万円
合計２３０万円の投資（費用）

それに対する効果（資産価値）は
これからも年々増えていくことになります
　不動産価値の減り具合よりも
　ローン残高の減り具合が早いため


このように
マンション投資は 時間を味方につけることによって
ほぼ失敗しない投資へと育てていくことが可能です

味方＝時間は１０年以上必要です

短期で儲けられる場合もありますが
よほどの好条件
築浅（２〜５年）を安く買って
５年経過したあと高値で売却　など
普通の素人には ほぼ回ってこない案件です

それよりも良い新築物件を見極めて
１０年以上かけて ほったらかしで育てるスタイル

これが
サラリーマン本業に集中しながら
マンション投資を成功させる近道だと感じています


このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
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