ゴゴらぼ | マンション投資をもっと身近に

今回は どの部屋を選ぶか？についてお話します。

中古マンションの場合は
市場に出た時が勝負なので
住戸タイプ（間取り）を選ぶ余地はありません。

今、買える物件を
買うか？買わないか？だけです

でも新築物件の場合は
早ければ早いほど、
階数も含めて
間取りを選ぶことができます。

私が初めて買った西新宿のマンションも
新築１５０戸が発売されたばかりでしたので
階数を含めて 住戸タイプは選び放題でした。
とはいえ
早い者勝ちなので ちょっと迷ってたりするうちに
気になった住戸が 他の人に先に契約されてしまう。
といった経験もしました。


マンションの販売価格は大体 次のように決まっています
階数について
ワンフロア上になるほど 約50万円くらい高くなる
２F　２，１５０万
３F　２，２００万
４F　２，２５０万
といった感じです
そして、
それぞれの販売価格に応じた家賃が
（ほぼ同じ利回りになるように）設定されています

１Fは微妙で 庭付などとなれば
２Fより高く設定される場合もありますが
防犯上の観点からも不人気なため
１Fは エントランスと管理人室のみ
というような物件が多いです。


階数については
４〜１０階くらいを狙うのが無難です。
４階以上になると
・窓からの景色も 電線が気にならない
・防犯上も安心
・虫の侵入も少なくなる

上のほうに行けば 眺めは良くなりますが
価格も高くなります

最上階は 眺めは良いのですが
昔、４階建てのアパートの４階（最上階）に住んでいた頃
屋上（断熱しているとはいえ）の太陽熱が昼間蓄積されて
夜になって室内側に伝わり天井付近が熱い
それが輻射熱として部屋に放射されて
暑い・・・寝苦しい・・・という経験をしたこともあり
買わないようにしています。

また
数年が経過し、
入居者の入れ替えを何回か経験すればわかりますが、
家賃設定の差は あまり無くなります。
２Fと１２Fなら 若干の差はありますが
４F、５F、６Fも　
家賃相場（例：85,000円）
に集約されていく。
といった具合です。

また 入居者が入れ替わるタイミングで
家賃を500〜1,000円アップして
募集をしてみたら
運よく決まり、収支が改善した。
なんてこともあります

災害などでエレベーターが止まった場合でも
歩いて上り下りできる程度の
５〜７階くらいが狙い目だと思います



各フロアの住戸については
角部屋が高く
間に挟まれた住戸（中住戸と呼んだりします）は安い
という傾向があります

住戸タイプも
Aタイプ
Bタイプ
それぞれの反転タイプ
くらいであれば あまり迷うこともありませんが

私が最初に購入したマンションは
A〜Jタイプ（１フロアに１０戸）ありましたので
かなり選ぶ（迷う）ことになりました。


おすすめの住戸タイプ
一言でいえば
自分も住みたいと思う部屋か？
です。

間取りや形状は
できるだけシンプルが一番です

狭い敷地に無理やり
プランした部屋が多いですが
凝った作りよりシンプルな方が
後々リフォームする時にも安上がりです

コンクリート打ちっぱなし等
デザイナーズ物件は
最初のインパクトはありましたが
冬は壁冷たい
住むにはエアコン代かかりそう
１回 遊びに行くならいいけど
ずっと住み続けるのは避けたい・・・
と感じてしまい却下しました



これもシンプルが1番です
食洗機付きのキッチン
暖房乾燥機付きのユニットバス
など過剰な設備は不要
壊れたらオーナー負担なので
出来るだけシンプルな設備で良いと思います

最低限必要な設備は
�@給湯器
�Aエアコン
�B温水洗浄便座
�CTV付インターホン
�Dバス、トイレ別

洗面化粧台とトイレ、洗濯機が同じ空間
というプランも多いですが
これも
自分でも住みたい！住める！
と思える配置ならマル

この場合はツッパリ棒が使える壁が
あるかどうか？確認しましょう。
突っ張り棒を設置できる部分があれば
カーテンで仕切るなどでなんとかなります。

部屋の中についても
シンプルで遊びしろがあれば
磁石や突っ張り棒、突っ張り型の柱などで
入居者が自由に なんとかやってくれます。


ちなみに私は
1から10号室まで全てみて廻り
自分だったら無理、住まない
これなら住む！を吟味して
住戸タイプを決定しました。

階数は 狙い目のフロアがすでに契約済でしたので
10階となりました（高かったです・・・）

入居者の入れ替わりは何度もありましたが
2週間から2ヶ月の間で次が決まるので
空室による家賃入らなくて
悩んだ記憶はありません。

10年を超えたあたりから
ちらほら機器の交換が発生しますが
ひと月分の家賃以内で済むので

複数戸を所有することでリスク分散している状態です。

よって
・５〜１０階くらいで
・自分が住みたいと思える部屋を
・複数戸所有する
というスタイルが、
マンション投資のリスクを減らしつつ
成功に導く最善の方法だと感じます


このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

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