ゴゴらぼ | マンション投資をもっと身近に

中古マンションの場合は
市場に出た時が勝負なので
物件も住戸タイプ（間取り）も選ぶ余地はありません。

今、買えるその物件を
買うか？買わないか？だけです。

でも新築物件を狙う場合は
（特に 新築物件が大量に供給されていた頃は）
新しい物件が２〜３箇所で発売されることもあり
比較検討することが出来ました。

発売されたばかりの新築物件と
少し前に発売されて まだ完売していない（売れ残り）住戸を
比較して検討。ということもありました。

今となっては
１社でそれだけの供給物件を
提案できる会社は少ないですが
パートナーとしてお付き合いする会社を
２つ持つことが出来れば
それぞれが発売する新築物件を
比較することができますので
可能な方（色んな会社と同時にうまく付き合える方）は
おすすめです。


どこの立地が良いか
これは間違いなく東京23区内です
特に東京20区内は、
将来の価値も下がりにくくておすすめです
・千代田、中央、港、新宿、渋谷、
・文京、台東、豊島、江東、墨田
・大田、品川、目黒、世田谷、中野
・杉並、板橋、練馬、北、荒川

また首都圏では
横浜、さいたま など都心へのアクセスが良く
将来的にも人が集まる場所なら検討の価値ありです。

大阪、札幌、仙台、名古屋、福岡などは
よほど土地勘や馴染みがあって
この立地なら大丈夫！と思える方にはおすすめしますが
そうでない方は まずは東京から検討する方がいいです。

２〜３戸と増やしていくときに
銀行が資産価値を評価するときにも 東京20区内が有利です。



最寄駅からの距離は
徒歩10分以内
これを超えると 入居者は決まるとしても
融資付けする銀行も少なくなります
将来の価値を考えても10分以内を選択して下さい


総戸数については
20戸未満は避けるべき
修繕積立金の負担も多くなりますし
融資する金融機関が減ります
最低50戸〜を選択してください



建物自体の形状については
できるだけシンプル　が一番です
理由は
のちのランニングコストがかからない
・コンクリート打ちっぱなしは
　デザイン的にはカッコいいですが
　長い目でみて自分で購入するのは避けました

・複雑な形状も
　足場を組むのも大変なので
　大規模修繕費がかかります
　シンプルな形状が一番です


・出来れば 駐車場がある（数台でもOK）
　これはない複数物件を購入して
　気づいたことなのですが、
　駐車場の収入は 管理費から修繕積立金へ移管されていくので
　修繕積立金の貯まり方が段違い（早く貯まる）ことになります
　駐車場のない物件は 数年後に 修繕積立金の値上げとなりましたが
　駐車場付きの物件の方は 最初に設定された金額のまま 現在も推移してます。

　ただし機械式駐車場はおすすめしません。
　これは貯まった駐車場収入が機械式のメンテ代で消えていくから

　よって平置き駐車場が２〜３台でも確保してある物件が おすすめです



その他 共用部の設備については

・余計な設備（噴水や水の演出など）不要
・セキュリティ対策、防犯カメラは必須
・できれば宅配ロッカーもついている物件
となります
投資用マンションですので
シンプルかつメンテのかからない設備で充分です



まとめると こんな条件の物件です
・東京20区内
・駅から10分以内
・小規模よりも100戸以上でシンプル形状
・できれば平面駐車場つき
・セキュリティ・防犯対策はしっかり
・周辺にコンビニやスーパーがある



このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

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