ゴゴらぼ | マンション投資をもっと身近に

２回目の面談です。

１回目の面談　と　これまでの本の知識などで
マンション投資のメリットは理解していたので
あとは 「どの物件で、どうスタートするか」
これを決め込んでいく作業です。


具体的な提案物件は
東京都庁の裏側、西新宿に新築される150世帯のワンルームマンション
１８年前でしたので、
１戸の販売価格は 約２，５００万円〜
１部屋の広さは　２２〜２５平米くらい



具体的な収支プランを２〜３案 持ってきて頂きました。
物件購入にあたり
　�@頭金をほとんど出さないプラン
　�A頭金を１００万ほど準備するプラン
さらに諸費用（仲介手数料や登記費用など）が
８０〜９０万程 必要になりますので
　�B諸費用までローンにするプラン

当然
頭金を少なくすれば 毎月の収支はマイナスになる
頭金を多く入れたら 毎月の収支はプラスになります



初めてのスタートですし
毎月赤字では なんとなく嫌だったので
頭金１００万を入れるプランを選択しました。

プラス諸費用分も払うので 約１８０〜１９０万円の初期投資額です。

それでも
毎月の収支がプラス３，０００円〜５，０００円になる計算でしたので
「銀行に２００万円 預けたとしても　たいした利息もつかないのに
　毎月 差額３，０００円も手に入るって、決して悪くないんじゃない・・・」
という判断でした。

ワンルームマンション投資については
色々と賛否の情報があると思いますが

私のとらえ方は　
「自分の持ち出し（投資額）がいくらになるか」
「それに対してのリターンは？」
この幅を考えたときに
他の投資に比べてメリットが大きいと考えています。


詳しくはまたお話しますが
今回の場合は
持ち出す自分のお金
・最初の初期投資額は２００万円弱
・プラス固定資産税などで年間６万円ほどかかる

それに対して手に入るもの
・毎月プラス３，０００円ほど手元に残る
・団体生命保険に入るので 自分に何かあっても家族に資産として残る
・確定申告をすれば 数年は還付金が入る
・そんなことをサラリーマンとして経験できる

そしてもし３５年（３５年ローンを組んだので）この状態が続けば
最初の初期投資２００万円＋３５年間の固定資産税２１０万円＝４１０万円
その他、３５年の間に何かあって 毎年１０万円かかったとして ３５０万円
合計７６０万円の自己負担で
３５年後には
２，５００万円のマンション（３５年経過すれば価値は１，５００万円くらいかも）が手に入る！
というのが　当時の私の出した結論（夢物語）でした。


そんなにうまくいくわけない！というご指摘は一旦 横に置いて笑
実際に１８年経過した今の状況をお伝えしますと

当時の私が妄想した持ち出し額よりもっと低く収まっています
・初期投資額は２００万円
・固定資産税は年間６万円くらい
・入居者の入れ替わりは５〜６回ありましたが、立地が良い場所なので
　早ければ２週間、どんなに遅くても２か月以内に次の入居者が決まり
　そのたびに 敷金（家賃の２か月）の半分が振り込まれるので ほぼ家賃収入に影響なし
・１８年の間に、給湯器の交換（１０万円以内） と エアコンの交換（１０万円以内）を
　１回ずつ実施しましたが、あとの大きな持ち出しはナシ

・ローンの残債も順調に減ってますので
　（売るつもりはありませんが）
　今、売りに出したら １，０００万円以上の売却益が出るほどです。


１８年前に試しにやってみた最初の物件
「どうスタートするか？」
についてお話しました。

次回は、
「どの部屋でスタートするか？」
についてお話したいと思います。


このブログでは37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
不動産投資やってみたこと、実体験の中で感じたこと、注意点などを発信していきます

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