ゴゴらぼ | マンション投資をもっと身近に

この広告は30日以上更新がないブログに表示されております。
新規記事の投稿を行うことで、非表示にすることが可能です。

３７〜４１歳まで５年かけて
マンション４戸を購入しましたので
与信枠はいっぱいでした。

そこから約３年間は
・年収を増やすこと
・ローン残高を減らすこと
に集中
確定申告を続けながら時間を味方につけます

・マンション投資のメリット
・複数所有のメリット
を実感していた私は
・サラリーマンのうちに
・時間を味方につけながら
・ワンルームマンション１０戸を所有する！
という目標を立てました。

途中で自宅を購入する可能性もありましたが
とりあえず４０代前半時点での目標です



定年までに１０戸 購入する！と
パートナー（不動産）会社にも伝えていましたので
私の条件に合う物件が出てきたら連絡をいただく。
という関係が続いていました。

４４歳になった頃に
「お買い得の新築が出ました」
という連絡が入りました。

ちょうど与信枠も増えて
良いタイミングです


５戸目の物件は横浜でした

東京都内の物件価格が上がり
手が出しにくくなったことと
すでに都内に４戸 所有していたので
価格が手ごろな横浜方面にも分散した方がよい
という提案でした

物件概要
・場所は 横浜
・最寄り駅は
　 地下鉄の横浜中華街駅　又は JR石川町
・規模は １８０戸程度
・建物形状はシンプル
・部屋の広さは ２０�u
　狭っ！と思いましたが、
　実際に現地確認してみると
　「これなら自分でも住める（賃貸でも選ぶ）」
　という間取りでした
・価格帯は 2,500万以下
・フルローンで 月々も若干プラス
・頭金＋諸費用で80万ほど必要

自分の条件と比較しても
悪くない物件でした


自分が探していた条件に
合格した物件でした
が、
さらに決め手となったポイントは
住宅エコポイントが使える物件なので
（購入後に自分で申請が必要ですが）
申請すれば
「30万円が返ってくる」
という話でした

あまり自分で活用する機会がなかったので
え？そんなにうまい話あるの？
と思いましたが
住宅ローン減税や
リフォームポイント
住宅エコポイントなど
色々な補助が受けられる状況を
活用しない手はない
と考え、購入を決めました。

実際に手続きをして
約３か月後に
30万円分の商品券が送られてきたときは
感激しました。

80万円の初期投資でしたので
実質は50万円でスタートした物件となりました。


この物件は
通常よりも気軽にスタートできるので
誰かにも教えてあげたい。
という気持ちが芽生えます。
その話は また次回以降で紹介します。


このブログでは
マンション投資をもっと身近に感じていただきたく
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験を交えながら発信しています

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！


















　　

複数戸を所有することで
節税効果のメリットはどうなるか？
実体験をもとにご紹介します


マンション投資が節税になる流れは
�@マンションを投資用として購入
�Aその部屋を人に貸し出す
�B家賃収入を得る
�C家賃収入のために必要な経費を計上する
�D不動産収入が赤字になる
�E給料と不動産収入を合算して確定申告する
�F損益通算によって給料天引から払い過ぎていた税金が還付される
�G節税となる
という流れです


�Cの経費がたくさん計上できれば赤字となり
税金が返ってくる
経費が減れば黒字となり
税金を追加で払うことになる

ポイントは
家賃収入以上の経費があるか？
です



必要な経費には以下のものがあります
�@税金
　購入したときに１回だけかかる不動産取得税や収入印紙代
　毎年かかる固定資産税、都市計画税

�A物件購入時の諸経費（初年度のみ）
　・登記関連の費用（所有権、抵当権など）
　・金融機関の事務手数料
　・火災保険料
　・管理準備金や修繕積立基金（新築の場合のみ）
　・印紙代

�Bローン金利
　融資を受けた銀行からローン返済表が送られてきます
　元金と金利の額が確認できます
　ローンの金利分は経費とすることができます

�C管理費、修繕積立金
　毎月支払う管理費や修繕積立金も経費となります

�D修繕費など
　部屋の機能を回復させるための費用も
　経費として計上できます
　例えば 給湯器やエアコンの交換、
　入居者が変わったときのクロス貼替やクリーニング代

�E減価償却費
　物には国で決められた法定耐用年数というものがあります
　RC（鉄筋コンクリート）造のマンションの耐用年数は４７年
　木造アパートの場合は２２年です

　マンションの建物取得にかかった費用を耐用年数で割って
　毎年 経費として計上することができます
　計算すると　約３０万くらいの経費となりますが
　実際に 自分の財布から出た金額ではないので
　これが一番ありがたい経費となります

�Fその他
　実際に物件を見に行った 交通費
　不動産会社との打合せに使った 交際費
　勉強のための 書籍代など
　常識の範囲であれば経費計上が可能です



大きな経費計上は
・不動産購入の時にかかった
　不動産取得税や諸経費
・減価償却費

１年目は大きく節税効果がありますが
２年目からは効果が減少していくのが普通の状態です

しかし
１〜３年毎に１戸ずつ購入していけば
購入時にかかる大きな費用を
１〜３年毎に計上することができ
毎年、節税効果を得ることが可能となりました。



時間を味方につけながら
数年ごとに１戸ずつ購入することで
節税効果が継続される結果となりました。

実際にはこのような感じです
・３７歳、１戸目の購入、翌年の税金が大きく還付
・３８歳、２戸目の購入、翌年の税金が大きく還付
・３９歳、翌年の税金が還付
・４０歳、翌年の税金が還付
・４１歳、２戸を追加購入、翌年の税金が大きく還付

４戸を購入したことにより
その他の経費（交通費や調査費など）も
１戸のときより積み上げることが可能となりました
（直接、関係のない費用計上はダメ）

節税効果という点では
複数戸を数年に分散して購入することで
可能となることが実体験としてわかりました。


このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

同時に色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

ワンルームマンションを４戸
購入して実感したメリットを５つ紹介します

�@リスク分散
�A資産拡大
�B保険の効果
�C比較ができる
�D選択肢が拡がる


東京都のワンルームマンションを
時間をズラしながら購入することで
・場所（立地）
・築年数
・階数など
一棟所有するよりも
リスク分散の効果はありました

私の場合は
新宿区、港区、墨田区、中央区でしたので
１棟（１戸）で何か事件があったとしても
他でカバーできる。と考えています。



単純に１戸持つよりも資産が増えます
当然、その分の負債（借金）も増えますが
それを返済しているのは
入居者からの家賃収入ですので
自分の財布から出ていくわけではありません

たまに入居者の入退去や
設備の交換などがありますが
敷金礼金が入ってきたりで
なんとか凌げました


　毎回、団体信用保険に加入しますが
　自分に何かあっても
　マンション４戸の家賃収入が家族に残る
　家族には負担をかけない
　という心の余裕が生まれます

　１戸の場合は　９万円/月程度でしたが
　４戸になると　３５万円/月

　こう考えると
　少し危険を冒しても
　集中して仕事に取り組むことができ
　結果、出世して収入も増える
　という好循環が生まれました


　自分の物件同士で比較ができる
　ということも大きかったです
　
　各物件で毎年、管理組合の理事会が開催されます
　基本は　管理会社にお任せなので
　出欠確認がきても　
「欠席、議長に一任」と返信すれば終わりですが
　それぞれのマンションの議案書に目を通すと
　・毎年の収支報告
　・修繕積立金の貯まり具合
　が わかります。

　４戸のマンションを横に並べて
　サッと目を通すだけで
　異常値を発見することが可能です

　戸数が１００戸を超えて
　かつ、駐車場があるマンションは
　５０戸程度で駐車場もない物件と比較して
　修繕積立金の貯まり方が 段違いに早いです

　一方は すでに億越え
　もう一方は まだまだ数千万なので
　５〜１０年後（大規模修繕近く）になれば
　修繕積立金の値上げが実施されて
　毎月の収支が悪化する。ということも
　わかりました

　・将来 売却するならこの物件
　・次に買うなら こっちと似た物件
というように判断軸も明確になりました



複数戸を所有することで
将来の選択肢の幅が拡がります

１戸なら継続か売却か
どっちが儲かるかのタイミング一択ですが

複数戸の場合
・ひとつ 又は ふたつ売却して
　残りの早期返済に充てる
・３つ売却してひとつ完済する
・２つは自分で持ち続け
　残りの２つは息子２人にそれぞれ相続する
・４つ持ち続けて
　 将来の年金の足し（プラス約３０万円）にする
など選択肢の幅が広がります


いずれにせよ
１戸では得られないメリットが拡がりますので
複数戸を所有してみて実感したメリットでした



このブログでは
マンション投資をもっと身近に感じていただきたく
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験を交えながら発信しています

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

３戸目の購入は
リーマンショックの後
消費マインドが低下して
不動産投資をするサラリーマンが
減ったタイミングでした

大幅な値引きをお願いして
通常よりも安く購入することが
出来ました

ここで自分の仕事を振り返ると
関係得意先である
分譲マンション専門のデベロッパーが
次々に倒産していきます

その結果、売上の見込みが
毎週、毎月、減っていく

こうなると
自分の会社も倒産？
または部署の解散もあるかも？
と不穏な空気が流れ始めました。。。


不動産業界の状況も知りたくて
パートナー（不動産）会社へ連絡しました

相変わらず
しばらくは厳しい状況が続くね
という会話の流れから

例えば
「今日、契約したら もう１戸は可能？」
「はい、もう１戸までなら大丈夫です。
　それで融資枠いっぱいになると思うので
　しばらくご自宅の購入は無理かと・・・」

ちなみに
「明日、会社を辞めたら可能？」
「会社を辞めたあとに契約するとなると
　無理です。ローン審査が通りません」

「え？
　今日と明日の私は
　同じ人間（能力）ですよ」

「サラリーマンか？
　無職か？
　大きな違いです。
　銀行の評価とは
　そういうものです。
　貯金はいくらありますか？
　100万円ちょっと？
　じゃ100万円までなら貸しましょう。
　くらいのもんです」

「じゃ、サラリーマンのうちに契約して
　その後、１週間後に退職したら？？」

「契約、引き渡しが完了していれば大丈夫です
　その後、ローン返済も滞らなければ
　特に問題ありません」

「サラリーマンの今なら
　2500万まで貸しましょう。
　無職ならゼロ、
　または貯金額100万までしか貸せません」

　安定した職業
　サラリーマンの信用力恐るべし




２月の後半になると
４月１日異動の辞令が出るタイミングでしたので
・その先どうなるか予測できない
・できるうちに（サラリーマンであるうちに）
　やってしまおう
という気持ちになり

「３月末までに購入する」
ということで
物件を探してもらうことにしました



私の狙う物件は
１〜３戸目を購入するまでの間に
伝えていましたので
条件に合う物件をパートナー（不動産）会社が
絞り込んでくれます

しばらくすると
中古が出てきました

物件概要
・場所は東京都中央区
・最寄りの駅は京橋駅　徒歩８分
・物件規模は１００戸超え
・駐車場は無しでした
・建物（敷地）はシンプルな真四角
・部屋は２０�uで９階
・入居者がいるため内覧は不可能
・トイレは別でしたが
　バス・洗面付のユニットバス

満点の条件ではありませんでしたが
・価格は2,000万台の前半
・頭金と諸経費で100万円でOK
・３月末までに購入したい
という想いもあり決定しました

パートナー（不動産）会社も
３月末決算までに販売したい
という思惑もあり
・相当の値引きもOK頂きました



４戸目を契約し
３月末の物件引渡しまでの間に
仕事関係では部署の大幅なリストラが実施され
私自身も
「４月からは子会社へ出向」
という辞令を受けました

与信枠いっぱいまで借金をした状態でしたので
しばらくは また本業の仕事に集中です

そして
１５年以上が経過した現在
４戸目に購入した物件も
入居者の入れ替わりはありましたが
途切れることもなく家賃収入は安定

設備の更新は
・給湯器の交換１回
・エアコンの交換１回
のみで
順調にローン残高も減っています

４戸を購入して
複数戸を所有することのメリットも
実感しましたので
その内容については次回、お話したいと思います


このブログでは
マンション投資をもっと身近に感じていただきたく
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験を交えながら発信しています

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

３戸目を購入したタイミングは
リーマンショックのあと
・企業への銀行融資が締め付けられ
　マンションデベロッパーの資金繰りが悪化
・消費マインドも低下して
　分譲マンションが売れない
・それでもなんとか売り切るために
　「残り２戸、２００万円値引き」
　「モデル住戸につき家具一式プレゼント」
　「インテリアオプション200万円まで無料」
　といった具合に
　大幅な値引き販売の広告が入りまくってた頃でした



通常、投資用ワンルームマンションの価格は
・家賃収入から利回りを逆算された価格
・銀行の融資可能金額から逆算された価格
で決まります。

リーマンショック後であっても
家賃価格の変化は ほとんどないので
ワンルームマンションの販売価格も
ほぼ変わらない状況でした


数件の提案をいただきましたが
３戸目に選んだ物件は下記のような概要でした

物件概要
・新築
・場所は 墨田区
・物件規模は 50戸程度
・駅から５分
・最上階のひとつ下
・間取りは シンプルで
　居室に柱や梁の出っ張りが少なく
　窓に対して
　日差しが入りやすい横長の部屋
・実際に現地に行って確かめました

ちょっとマイナーな駅でしたが
数年後に完成する
東京スカイツリーが見える
ということもあり、買う決心をしました。



３戸目の資金計画は
頭金と諸経費を合わせて 100万円
その他は全額ローン
毎月の収支も わずかながらプラス


分譲マンションの値引きを肌で感じ
投資用マンションの売れ行きも
鈍ってきていることを知っていましたので

現地で部屋の間取りを確認しているタイミングで
思い切った値引きをお願いしました。
「あと●●万円、値引きしてくれたら即決します」と

担当者は困っていましたが
「一度、上司に相談してみてください
　今、ここで電話してみてください」
とお願いしたところ

ベランダに出て 上司へ電話
「すでに２戸購入した客が、３戸目を検討
　この金額なら決める。と言っています」
上司と交渉してくれました

しばらくすると
「OKが出ました！
　その代わり、今日 手付金を貰って
　今月中に契約完了しろと言われました」

「自分としても
　ここまでの値引き額が
　OK出たのは初めてです」
と言ってました

本当にそうだったのか？
真実はわかりませんが、
私としては希望価格となりましたので
即、契約となりました。


値引きについて
毎回、多少の値引きはお願いしていました
が
今回は初めての思い切った額の値引き
という経験ができました

当然、値引き交渉して
満額回答がでたら即契約すること
もお忘れなく

「更に検討します」と言ってしまったら
業者はもう本気で相手にしてくれなくなります

買うタイミングは
株と同じく
市況が悪化したとき
株価が下がったとき

そして
指値≒希望価格の通りになれば
当然、即契約

リーマンショック後の
良いタイミングで購入できた
と思っています


１５年以上 経過した今でも
そのマンションはしっかり家賃収入を継続してくれています


このブログでは
マンション投資をもっと身近に感じていただきたく
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験を交えながら発信しています

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

マンション投資を始めて
2戸までの所有は順調でした。

そこからしばらくは
年収を増やすことに専念

空室にならないことを祈りながら
時間を味方につけて
数年が経過しました。


2005（平成17）年11月に
分譲マンションの構造計算書、偽装事件が発覚して
世間を驚かせました。

建設費をおさえるためにやった。
実際よりも少ない鉄筋量でマンションを建設していた。
という事実です。

当時、
マンション向けの住宅設備を販売していた
私の部署も大打撃を受けました。

2006年に入ると
予定していた分譲マンションの計画が
・構造計算の再チェック
・確認申請のやり直し
などで大幅に工期延期

同時にマンション購入予定の方々の
消費マインドも低下
マンションの買い控えが起こり

予定していた売上が見込めず
毎月の報告で怒られてばかり
という日々でした



これは分譲マンションだけの問題か？
投資用のワンルームマンションは大丈夫か？
そんな心配が頭をよぎる

パートナー会社（不動産会社）から連絡が入りました。
・私どもの開発・販売しているマンションを
　設計する設計事務所は数社あります。
・過去の竣工物件、建設中、建設予定を含め、
　そのすべてに 偽装など無いことを確認しました。
・あわてて売却することのないように
　そのまま安心して所有してください

その言葉を信じて
そのまま ほったからし（所有）を続けました。
家賃収入も変わらず 安定しています。

後日、書面でも同様の内容が送付されてきましたので
今でも保管しています。



さらに２年が経過して
耐震偽装問題も落ち着いてきたところに
追い討ちをかけるように
リーマンショックが起こりました

海外投資銀行の倒産など
自分には関係ないかな？
しばらくすると落ち着くだろう
と安易に考えていたら

・株価は大暴落
・影響は世界的に拡大
・各銀行は企業融資を縮小
・資金繰りの悪化から倒産する企業が続出

・消費者マインドも低下し
　分譲マンションの売れ残りも増加
・しかし、倒産しないように
　現金を確保したいデベロッパーは
　大幅な値引きや
　家具などのオプションプレゼントで
　なんとか売り切ろうと必死の状況

・それでも次々に
　分譲マンション専門の
　デベロッパーが倒産していきました。

＊ビルや商業施設、マンションなど
　総合的に開発する大手デベロッパーは
　あまり影響を受けず、
　分譲マンションを専門に
　開発・販売しているマンションデベロッパーが
　大打撃を受けました。




これはヤバい
マンション投資はどうなるんだ？？
とヒヤヒヤしましたが

・所有しているマンションについては
　何も影響なく
　相変わらず家賃収入が入る

・パートナー会社（不動産会社）は？
　私がパートナーに選んでいた不動産会社は
　ワンルームマンションに専門特化
　自社開発をして自社物件のみを販売
　さらに
　販売した物件はグループ会社で管理する
　という体制でしたので
　そこまでのダメージはなく大丈夫でした。
　管理会社の安定収入に支えられている。
　という背景でした

ただ消費者マインドが低下して
購入を躊躇する公務員やサラリーマンが多い
販売はしばらく厳しい状況
と言ってました。


仕事上
分譲マンションの値引き販売を
目の当たりにしていた私は
「大きく値引きしてくれるなら
　追加購入を検討するよ」
と声をかけてみることにしました。


詳しくは次回以降で お話します


このブログでは
マンション投資をもっと身近に感じていただきたく
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験を交えながら発信しています

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

1戸目の翌年に続けて
２戸目を購入したので
確定申告をしたら
２年連続で税金が返ってきた

不動産投資を２年やってみた結果
この状況を毎年作れば
�@家賃収入の若干のプラス
�A毎年の税金還付で
　お金が返ってくる
�B保険にもなりつつ
�Cほぼ ほったらかし状態で
　将来の資産形成ができる
「これは最高じゃん！」
という意識に変わりました。

よし、
毎年 ワンルームマンションを買い続けていこう！



しかし、
そんなにうまい話はなく
年収に応じた与信枠という壁にぶつかりました

自分の年収に対して
・何倍までなら借入が可能
・ローン返済額は何パーセント以内まで
というものが決まっています

通常は
年収の約８倍くらいまで借りれます

例えば
年収600万円なら
4,800万まで借入OK
という具合です。



私の場合は
もう1戸くらいはイケル
ということでした

さらに進む（攻める）か
一旦、止まる（休む）か
考えました

パートナー会社（不動産会社）から
出てきた提案物件をみましたが
ココ！と思う物件にも出会えず

もしかしたら
今後、自宅を購入するかも
という思いもあり
しばらく休む（見送る）ことにしました



パートナー会社（不動産会社）とは
関係を継続しながら
物件が出るたびに
提案連絡をもらっていました

が
慌てて買い増すことはせず
自分の与信枠を増やす為に
�@ローン残高を減らす
�A本業での年収を増やす
ことに集中しました

�@ローン残高を減らす
＝家賃収入の確保については
ほぼ ほったらかしのまま
時間を味方につけます

�A年収を増やすには？
これも順調にいけば
30代〜40代半ばまでは
徐々に年収も増えていきますので
普通にしてれば大丈夫です

毎年、
・確定申告をしながら
・普通に働く
・普通に生活する
・前よりもちょっとだけ仕事も頑張る
という状態で3年を過ごしました


もっと早く効果を出すなら
・本業で少し早く偉くなる
・副業をして 収入を増やす
という方法もアリかと思います


実体験としては
最初に２戸購入して
しばらく（約３〜５年くらい）様子をみる
という時間が必要かと思います

その間に
色々とお金の勉強を続けておくことも
おすすめです


このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

同時に色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

「マンション投資」について
ネットで情報検索をすると
・販売している不動産会社の
　「営業系」説明サイト
・元 不動産業界で働いていた方の
　「暴露系」説明サイト
・色々な投資をされてる方から見た
　「批判系」説明サイト
に大きく分類されるかと思います


このブログは
普通のサラリーマンが
３７歳からワンルームマンション投資をスタート
少しづつ時間を味方につけながら
５０歳までに 計８戸を購入
その後、
５４歳で自宅マンションも購入
５５歳でサラリーマンを卒業
現在
のんびりリタイア生活を送っている私が
実体験を交えつつ
マンション投資に興味がある方
始めてみたいと悩んでいる方の
なにか参考になれば嬉しい。
と発信しているブログとなります。



では本題です

３７歳で１戸目を購入
その１年後
３８歳になった頃、２戸目の提案を受けました
（詳細は前々回のブログ参照）


物件概要
・築浅（築２年）の中古物件
・前オーナーが資産整理のため売却されたもの
・総戸数は１５０戸規模
・フロアは２階住戸
・広さは約２２�u
・住所は 西麻布
・最寄り駅は　六本木
・すでに入居者がいるので部屋の見学はできない
・建物周辺、エントランスの見学は可能
・価格は 当時（１７年前）で２，５００万円以下
・頭金と諸経費で約２００万円必要
・本ローンが８０％まで（３５年返済）
・不足分は（金利は高いけど）
　諸経費ローンで賄う（５年返済）
でした

実際に現地をみて納得したので購入を決めました

理由は
提案内容自体も悪くなかったことに加え
（１戸目は新築でしたので）
中古も経験してみたい
比較すれば、
どちらが正解だったのか
実体験として理解できるから
という想いでした



２戸目購入の流れも
１戸目と変わらずです

�@数回の検討面談
　毎回１〜２時間
�A現地確認〜手付
　現地で約１時間
�B本契約
　サインと押印 約２時間
�C決済〜引渡し
　電話で連絡があり終了

新築ではないので、
引渡し前の立会検査は不要でした



２戸目の購入後にやったことは
毎月１回の
・家賃入金
・ローン支払い
・管理費支払い
の確認だけでした

その他は びっくりするぐらい
何事もなく時間は過ぎていきました

とはいえ
しばらくの間は
５，０００万近くも借金を抱えて
本当に大丈夫だろうか？という不安が
常に頭の片隅にありました。

でも実際には
本当に何事もなく時は流れていきました

現在までの１７年間
賃貸契約をしているのは法人でしたので
社員の社宅として使われているようなのですが
１７年間継続、２年毎に更新、
そのたびに更新料の確認と入金がある程度です

設備の故障で
１度だけエアコンを交換しましたが
その他にかかった費用はありません


購入した翌年の確定申告

１戸目購入の翌年は
大きく税金が還付されました

これは購入にかかった
諸費用が計上できるので
不動産収支がマイナスになり
給与所得と損益通算できるからです

２戸目を購入した翌年も
当然、これと同じことが起こりました

税金が１０万円以上も返ってきた

それをみて３０代の私は思います
「これ、
　毎年マンション購入していけば
　いいじゃん！」

そんなにうまくいくのか？
その話はまた徐々に発信していきます


このブログでは
マンション投資をもっと身近に感じていただきたく
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験を交えながら発信しています

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！




















　　

前回のブログで説明した通り
２戸目は中古マンションを購入しました

今回は、中古マンションで投資を始める際の注意点を
まとめてみたいと思います


中古マンション投資のメリット
�@新築より安く買える
　新築の場合は、
　新築時の広告宣伝費や開発業者の利益
　新築プレミアムと呼ばれる価格が
　約500万円ほど上乗せされています。

　また銀行融資も新築の方がつきやすいので
　その額から算出しても
　新築の方が割高に設定されることになります

　よって中古の方が新築よりも 安く買えます

　安く買えるほど毎月の収支は改善されるので
　大きなメリットと言えます

�A物件の管理状況がわかる
　マンションは管理が命 と言われます
　新築の場合、管理はしっかりされる（予定）で
　判断するしかありませんが
　中古の場合は 数年が経過した状態の現地マンションを
　確認することが出来ますので
　清掃の状態、ゴミが散らかっていないか
　ややこしそうな住民はいないか　など
　自分の目で確認が可能です

�B部屋の状況も見れるかも
　入居者がついている状態（オーナーチェンジ物件）であれば
　部屋の中を見ることは出来ません。が
　空室物件であれば 部屋の現状も確認することができます
　どこを手直しすれば 入居付け できるか？など
　確認することが可能です

やはり一番のメリットは
　「新築より安く買える」
に尽きます。



　中古マンション投資のデメリットは
�@物件や部屋を選べない
　売りに出された物件を 買う か買わないか
　ですので
　新築時のように
　階数や気に入った部屋を選んで買うことが出来ません
　
�A銀行の融資がつきにくい
　新築と比較して、の話です
　新築の場合 物件価格の１００％融資がつきますが
　中古の場合は
　８０％までしか融資がつかない ということもあり
　頭金を準備しなければならないケースがあります

�B問題物件かもしれない
　新築の場合は、新たに投資用に建設されたから売る
　ですが
　中古の場合は、誰かが売却したことによって売る
　です

　何かトラブルがあって
　売りに出された可能性もありますので
　よくよく注意してください
　


マンション投資をするなら
「築浅の中古マンションがいい」
これは 大正解です

しかし条件の良い中古マンションは
ほぼ市場に出てこないです

なぜなら（普通に考えて）
良い物件を早く手放すオーナーはいないから
です
　
では、なぜ築浅物件が世に出るのか？
少し想像をしてみたいと思います
�@資産整理のため
　稀にですが
　すでに複数戸を所有していて
　相続や資産整理のために売却する
　というケースは存在します
　が、全部一括売却するなら築浅も出てくるでしょうが
　順次に整理売却をする場合は
　古い物件から売っていく（手放す）と考えられるので
　築古より築浅が市場にでることは稀です

�A無理をしてマンション投資を始めた方が
　早々に手放さざるを得なくなったケース
　不動産会社の営業に乗せられて マンション投資を始めたが
　本業や家賃収入が うまくいかなくなり 余裕資金も底をついて
　売却するしか選択肢がなくなったケースです

�B事故や事件があったので
　手放したケース
　その物件、またはその部屋で事故や事件があって
　手放すケースもあると思います
　自殺や殺人、孤独死、火事などがあって
　そのあと一旦 不動産会社がしばらく所有したのち
　フルリフォームをしてから 販売される。
　ということもあると思いますので
　物件背景は しっかり確認することをおすすめします

�C新築でマンション投資を始めたオーナーが
　買上げ業者の不安に煽られて売却する
　というパターン
　おそらくこのケースが一番 多いと予想します

物件を購入するとわかりますが
登記情報を調べて、
電話や郵便が届くようになります
・不安はないですか？
・今なら ●●●●万円で買いたいと
　検討されている方が２名います
・今なら高価買取キャンペーン中
・ローン返済して スッキリしましょう
このように騙されて（不安を煽られて）
手放すバターンです

考え方はひとそれぞれですが
私はあまり負のバトンを引き継ぎたくなかったので
不幸な背景のケースは買わないようにしてました



最後に
中古マンションを購入する際に
注意すべきポイント
確認してほしいポイント
をまとめます

�@物件の背景
　前述した通り
　なぜこの物件が売却されて、
　今 自分に提案されているのか？
　この背景・経緯の確認です
　納得するものであれば 話を進めましょう


�Aマンションブランド
　ワンルームマンション市場で
　価値が落ちにくいブランドと
　価値が落ちやすいブランドがあります
　例）バックや時計のブランドを想像すると
　　　わかりやすいかと思います

�B耐震基準
　ＲＣ（鉄筋コンクリート）造であれば
　ほぼ大丈夫ですが
　宮城県沖地震の被害を受けて
　1981（昭和56）年に「新耐震設計法」が改正されましたので
　まずは それ以降の物件
　さらに
　2005（平成17）年に表面化した
　分譲マンションの構造計算 偽装問題
　これを受けて構造設計の見直しがなされましたので
　できれば2007年竣工以降の物件がおすすめです

　余談ですが、
　私が購入した物件は
　それ以前の設計もありましたが
　不動産会社が全部調べてくれて
　「耐震偽装がありません、ご安心ください」という
　書面を交付して頂きました

�C長期修繕計画 　
　大規模修繕が終わっているか？
　終わってなければ いつか？
　修繕積立金の貯まり具合など
　現在設定されている修繕積立金が
　値上げされるタイミングはいつか？
　確認しておいてください

�D建物管理の状況
　掃除は行き届いているか
　ゴミ出しマナーは守られているか
　整理整頓は保たれているか　


�Eその他
　修繕積立金の滞納や住民トラブル
　周辺の状況など 住環境としての雰囲気は悪くないか

まとめ
普通なら
・良い築浅物件は市場に出ない
・自己資金は新築よりも必要
ということを念頭に置きつつ
しっかりと
・物件の内容を確認して
出会ったときが
・ なにかの「ご縁」でもありますので
後悔しない購入をしてください


このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

同時に色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

ほぼ３カ月かけて１戸目を購入し
翌年の確定申告も無事に終了

新年度に入った頃に
また不動産会社から連絡が入りました。

「タイミングよく中古が出てきたので
　いかがですか？」

「え？普通のサラリーマンが２戸も買えるの？」
というのが最初の反応でした。



会って話を聞いてみると
・サラリーマンや公務員、医者など
　複数戸を所有している方は意外と多い
・属性がよければ複数戸を持つことが可能
　銀行の融資が通る
・世の中には マンション投資をしたくても
　銀行融資が受けられず断念している人もいる
・せっかくサラリーマンで勤続１０年を超えて
　余計なローンもなく、
　しばらくは住宅購入の予定もないのであれば
　問題はない
　２戸目 どうですか？
・１戸だけなら空室にあれば収入ゼロですが
　複数戸を所有することでリスクを減らせる



私の気持ちとしては
正直なところ
１戸目を購入して満足

今はいいけど このまま本当にうまくいくの？
とまだ疑心暗鬼な部分もありましたので
もう少し様子見したい気持ちがありました

同時に
これ以上 借金を増やすと約5,000万円となる
本当に返せるの？
自宅を買うときに不利にならないの？
という不安もありました

しかし
営業マンの話に 半分 乗せられて
自分でも ここは勝負所だな とも感じて
２戸目の購入について前向きに検討することにしました


今、思えば
不動産会社の本音としては
自分の営業成績が最優先なので
銀行融資が通りそうな客からは融資額いっぱいまで
営業してみよう。売りつけよう。
という狙いだったと思います

事実、最初に１戸目を購入した担当営業（若い女性）は
営業成績もよく 会社でトップ５に入って
会社から表彰・海外研修（という名の海外旅行）にも招待されていました。

その後も その方から追加で２戸　
合計４戸を購入することになりましたが
１８年経過した今となっては
あの時 追加購入しておいて本当に良かった。
と感じています

　

その時に 提案された物件は
築浅の中古物件でした

場所は
六本木駅から徒歩１０分内
住所でいうと 西麻布

物件概要は
約１５０戸
階数は２階
部屋の広さは ２０�uちょっと

お風呂とトイレは別でしたが
洗面はお風呂と一体のユニットバスタイプ

中古のオーナーチェンジ物件なので
すでに入居者がいる

よって部屋の中の確認はできない。
可能なのは
物件のエントランス、共用部
建物周辺の見学のみ

という内容でした



中古物件は 出てきたタイミングでしか買えないので
ご縁 です

不動産会社からは
「めったに出会えない、すごくいい物件です」
という話です

とは言え
「そんなに いい物件なら
　なぜ オーナーは売っちゃうの？
　自分で持ってる方が いいんじゃないの？」
という疑問がわいてきます。

何か事故や事件などの問題があって
手放すことになった。。。という背景では？と

質問をぶつけてみると
「オーナーさんは　高齢の女性で
　複数戸を所有している
　この度、遺産相続の準備・整理のために
　売りに出されました」
という回答でした。

後になって
不動産登記の履歴を見ると
確かに 新築で購入されて
このタイミングで売りに出された
和歌山の高齢女性（氏名が 昔風の名前の方でした）
ということが確認できました。

このような経緯で
２戸目を購入する検討に入ったわけですが
中古物件を買う際に 注意すべきポイントなどは
また次回以降でお話させていただきます


このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

同時に色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！