ゴゴらぼ | マンション投資をもっと身近に

複数戸を所有することで
節税効果のメリットはどうなるか？
実体験をもとにご紹介します


マンション投資が節税になる流れは
�@マンションを投資用として購入
�Aその部屋を人に貸し出す
�B家賃収入を得る
�C家賃収入のために必要な経費を計上する
�D不動産収入が赤字になる
�E給料と不動産収入を合算して確定申告する
�F損益通算によって給料天引から払い過ぎていた税金が還付される
�G節税となる
という流れです


�Cの経費がたくさん計上できれば赤字となり
税金が返ってくる
経費が減れば黒字となり
税金を追加で払うことになる

ポイントは
家賃収入以上の経費があるか？
です



必要な経費には以下のものがあります
�@税金
　購入したときに１回だけかかる不動産取得税や収入印紙代
　毎年かかる固定資産税、都市計画税

�A物件購入時の諸経費（初年度のみ）
　・登記関連の費用（所有権、抵当権など）
　・金融機関の事務手数料
　・火災保険料
　・管理準備金や修繕積立基金（新築の場合のみ）
　・印紙代

�Bローン金利
　融資を受けた銀行からローン返済表が送られてきます
　元金と金利の額が確認できます
　ローンの金利分は経費とすることができます

�C管理費、修繕積立金
　毎月支払う管理費や修繕積立金も経費となります

�D修繕費など
　部屋の機能を回復させるための費用も
　経費として計上できます
　例えば 給湯器やエアコンの交換、
　入居者が変わったときのクロス貼替やクリーニング代

�E減価償却費
　物には国で決められた法定耐用年数というものがあります
　RC（鉄筋コンクリート）造のマンションの耐用年数は４７年
　木造アパートの場合は２２年です

　マンションの建物取得にかかった費用を耐用年数で割って
　毎年 経費として計上することができます
　計算すると　約３０万くらいの経費となりますが
　実際に 自分の財布から出た金額ではないので
　これが一番ありがたい経費となります

�Fその他
　実際に物件を見に行った 交通費
　不動産会社との打合せに使った 交際費
　勉強のための 書籍代など
　常識の範囲であれば経費計上が可能です



大きな経費計上は
・不動産購入の時にかかった
　不動産取得税や諸経費
・減価償却費

１年目は大きく節税効果がありますが
２年目からは効果が減少していくのが普通の状態です

しかし
１〜３年毎に１戸ずつ購入していけば
購入時にかかる大きな費用を
１〜３年毎に計上することができ
毎年、節税効果を得ることが可能となりました。



時間を味方につけながら
数年ごとに１戸ずつ購入することで
節税効果が継続される結果となりました。

実際にはこのような感じです
・３７歳、１戸目の購入、翌年の税金が大きく還付
・３８歳、２戸目の購入、翌年の税金が大きく還付
・３９歳、翌年の税金が還付
・４０歳、翌年の税金が還付
・４１歳、２戸を追加購入、翌年の税金が大きく還付

４戸を購入したことにより
その他の経費（交通費や調査費など）も
１戸のときより積み上げることが可能となりました
（直接、関係のない費用計上はダメ）

節税効果という点では
複数戸を数年に分散して購入することで
可能となることが実体験としてわかりました。


このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

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