ゴゴらぼ | マンション投資をもっと身近に

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普通のサラリーマンが
不動産投資をするなら
・アパートよりもマンション
・一棟マンションよりも区分マンション
・ファミリータイプよりもワンルーム
という理由を紹介してきました

本業や家族との時間で忙しく
不動産業界についても一般知識程度
親から土地やアパート経営を相続することもない
普通のサラリーマンが
時間を味方につけて
リスクを抑えつつ やるなら
「ワンルームマンション投資」
が一番おすすめ という話です


では
ワンルームマンション投資を始めるなら
新築か？中古か？について
今回は中古で始めるなら？
について深堀したいと思います

新築と中古の大きな違いは
価格です

新築は
その物件を開発した不動産会社の利益が
大きく乗っかっているので
中古物件と比較して 約２〜３割
高額になります

よって
ワンルームマンション投資をするなら
新築よりも安い中古物件がベスト
と言われます

それは正解だと思います

ただし
中古マンションなら何でも良いか？
ではありません



ネットやSNSで
マンション投資をするなら
新築は買うな
中古マンションがベスト
という意見がありますが
半分正解
半分は煽り
（中古が売れて不動産会社が儲かるるように）
だと思います

なんだかんだ言っても
イメージとして
「新築」は売れやすいです

「中古」は慎重になりやすいので
仲介手数料で稼ぎたい不動産業者が
「新築」より「中古」がベスト
と煽る部分もあると感じます

しかし
新築よりも安い分
中古の方が利回りよくなるので
本当に良い中古マンションに出会えたら
絶対に「買い」です

ただ本当に良い中古は
一般には出回らない
という事実も忘れずに
少しでも良い中古を狙っていきましょう



中古マンション投資を選択する場合
重要になってくるのは「即決力」です

新築の場合は
階数や間取りで好みがわかれる部分もありますので
若干、考える時間はありますが
中古の場合は
物件情報が入った瞬間が勝負
良い物件は 他の投資家も狙っているので
早い者勝ち
ちょっと考えさせて・・・となれば
他で買い付けが入って売れてしまった
という事例をいくつも見てきました

良い物件を手に入れるために
「即決」できるように
事前に心の準備をしておきましょう


良い中古物件とは「維持力がある物件」
・入居率が下がらない部屋
・家賃収入をキープできる物件
です

売り出された瞬間だけの
「利回り」だけで判断してはダメです
地方のサラリーマンが
物件も見ずに
「利回り」だけで購入する・・・
絶対にやめてください


その状態が永く維持できるのか？
一旦、退去されたら
次の入居者が決まらないリスクはないか？
を見極めておく必要があります

簡単な方法は
「自分も住みたい」と思うか？です

実際に自分の目で見て
「自分でも住みたい」
と思えるほどの部屋であれば
数年・数十年が経過しても
入居者が選んでくれる
　＝入居率を維持できる可能性が上がるので
・家賃価格のキープ
・空室率の低減
が期待できます。

・立地（駅10分以内）
・間取りや階数（4〜10階）
・建物の管理状態（清掃が行き届いている）
・築年数（10年以内）
・耐震基準（新耐震基準や耐震偽装以降の物件）
などを含めて、
自分なりの条件を事前に整理しておくことを
おすすめします

また
少しでも早く情報が入るように
・パートナー（不動産）会社と関係性を作っておく
・パートナー（不動産）会社へ要望・条件を伝えておく
そして
・条件に合った物件が出たら「即決」する

このような流れをつくり
パートナー（不動産）会社との
信頼関係を構築しましょう


このブログでは
37歳でマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
マンション投資をもっと身近に感じていただきたく
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験を交えながら発信しています

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

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・ファミリータイプよりもワンルーム
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・不動産業界についても一般知識程度
・親から土地やアパート経営を相続することもない
普通のサラリーマンが
・時間を味方につけて
・リスクを抑えつつ やるなら
「ワンルームマンション投資」
　が一番おすすめ という話です


では
ワンルームマンション投資を始めるなら
新築か？中古か？について
深堀したいと思います

新築と中古の大きな違いは
価格です

新築時には
その物件を開発した不動産会社の利益が
大きく乗っかっているので
中古物件と比較して
約２〜３割　高額になります

新築プレミアム価格と呼ばれたりしますが
中古と比較してのデメリットは
その１点だと思います

それに付随したリスクとして
利回りを少しでも良く見せようと
家賃設定も新築プレミアム賃料に設定して
売り出されることが多いです

が、賃料相場については
インターネットでいくらでも調べることが出来ますので
周辺相場より異常に高い設定であれば
騙されないよう注意してください

通常は、数千円程度、高い設定がなされています
本当に良い物件であれば
入退去のタイミングで
家賃キープも
ちょっと値上げも
可能だったりしますので
リスクをコントロール可能です

よって
新築マンション投資を選択する場合
�@良い物件、良い間取りを厳選できるか？
�A新築時のマンション価格をいかに抑えるか？
に注力すれば良いと考えます


新築マンション投資を選択する場合
リスクを抑える購入の仕方は２つです
�@良い物件、良い間取りを厳選できるか？
�Aマンション購入価格をいかに抑えるか？

ひとつめの対策
　新築を買うなら売り出されてすぐ
　です
　不動産会社から提案されたら
　自分の気に入った住戸タイプ・間取りを選べるうちに
　早めに動く、決心することをおすすめします

　図面であたりをつけて
　実際に現地をみて 体感して決める

　気に入った住戸が見つかっても
　早い者勝ちですので
　先に 購入されてしまったら負けです

　あとで後悔しないように　
　自分の納得のいく間取り、階数を
　事前に想定しておくと
　すぐに動けると思います

　「自分でも住みたい」と思えるほどの部屋であれば
数年・数十年が経過しても
入居者が選んでくれる
　＝入居率を維持できる可能性が上がるので
・家賃価格のキープ
・空室率の低減
が期待できます。

新築を買うならすぐ
住戸タイプを選べるうち
です


新築のデメリットは
「高い」のひとこと

ふたつ目の対策は
新築プレミアム価格
これをどこまで値引き可能か？になります

値引き交渉は 必ずやってください
売り出されてすぐ
自分の気に入った物件を買えるタイミングでは
不動産会社も売り出されたばかりなので
「値引きは出来ない」
と回答されることが多いです

しかし諦めずに
・「あと１０万円 値引きしてくれたら即決します！」
　くらいの数十万程度をお願いする
・すでに数戸を自分で購入、
　又は仲間が購入していてパートナー関係ができあがり
　「いつもの値引きも よろしくね！」
とする方法があります

あとは
売り出されてすぐ。ではなく
ほぼ売り切れそうな段階や
不動産会社の決算の時期
残り住戸を完売しようとしているタイミングで
「値引きしてくれたら即決する」
と交渉すれば通る場合があります

いずれにしても
値引きを交渉する

そして交渉が通るためには
不動産会社との人間関係
パートナーと呼べるほどの信頼関係を
日頃から築いておくことをおすすめします

そうすることで
・気に入った新築住戸を
・可能な範囲で安く購入することが出来
長期目線でのリスクを抑えることが可能となります



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前回、マンション投資をするなら
区分投資
それも
ファミリーマンション投資より
ワンルームマンション投資がおすすめな理由を
ご紹介しました

サラリーマンの中には
思ってもみない方法でファミリーマンション投資の形になってしまう方が大勢います

それは
自宅用のマンションを購入した途端に
異動を命じられて、子供も小さく家族で引っ越し
買ったばかりのマンションを泣く泣く他人に貸すサラリーマンです



自宅を購入した途端、異動になる
このような例は
私の周りにも大勢いました
当時
「家を買ったら飛ばされる（異動辞令が出る）」
という都市伝説は本当でした。

「会社への忠誠心が試されている」
「ローン返済のために、異動を断れないから狙われる」
「上司や人事に嫌がらせをされている」
など色々な解釈があり
「家を買ったら飛ばされました！みなさんも気をつけて！」
など、送別会では 毎回ひとしきりの盛り上がりをみせました



買ったばかりのマンションを泣く泣く他人に貸して異動
不幸のドン底状態
という仲間たち

しばらくして状況を訊いても
「家を買ったばかりで異動なんて ひどい会社だよ」
と言ってます

しかし
よくよく話を深堀していくと
「自宅を持っている社員の異動先の住まいは
　ほぼ会社負担で用意してくれた」

さらに自宅の状況を詳しく訊いてみると
「ローンの返済は月８〜１０万円」
「家賃収入が月１５万円なので
　非常に助かっている」
「自分の家を他人に貸す、という
　気持ちの問題を乗り越えさえすれば
　管理費や固定資産税を払っても
　プラス収支となるので、
　ローンがなくなるまでこのままでいい」
という本音も話してくれました

気持ち的には残念だが
金銭的には大歓迎
という結果でした



この話を４〜５名の仕事仲間から訊いたときに
「住宅ローンでマンションを買って
　すぐに転勤になれば
　めちゃ利回りの良い投資になるじゃん」
と思いました。

が、
そんなうまい話の状態は
何年も続きません
私の仕事仲間の事例を紹介します

最初の1年は全員がプラス収支でしたが
入居者が途中退去してしまい、
次の入居者がまったく決まらないで持ち出しが負担となるパターン

３〜５年で再度 異動になり自宅に戻るはずが
入居者がすぐに退去してくれないので、
半年間 賃貸で過ごすハメに
その期間の賃貸家賃が負担となるパターン

１０年間、うまく継続できて ようやく異動
自宅に戻ってみたら ボロボロ
（新築時のイメージとかけ離れている）
家族がショックを受けているので
やむなくリフォームして数百万の負担



まとめると
たまたまファミリーマンション投資の形となったサラリーマンの結果は
・数年は高い利回りを得ることができる

しかし通常は３〜５年サイクルで異動となるため
・長く継続しない
・途中で入居者が退去すると大打撃

自分が自宅に戻ることで投資状態は終了するが
・その後のメンテ・リフォーム費用がかかる
これはワンルームに比べて 部屋が広くなるため
プラス、自分が住み直すので
表層だけのクリーニングやリフォームでは満足できす
水廻りや床のリフォームまでやってしまうためです

短い期間だけを見ると
利回りの高い投資だと感じましたが
中長期（５〜１０年）で
全く状況が変わってしまったのを目の当たりにして
自宅をファミリーマンション投資の形にするのは
リスク高いな
と実感した事例でした


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リスクを抑えながら
不動産投資によって
５０代で早期退職する
実話を発信しています

色んな投資を検討し、試した中で
リスクを抑えながら
高いリターンが狙える
ワンルームマンション投資について
少しでも参考になれば幸いです


「マンション投資」と言っても
じつに様々な種類があります

・一棟または区分
大きく分けるとこの２つ
そしてそれぞれに新築・中古が存在します

一棟よりも区分をおすすめする理由については
前回のブログで紹介しました

今回は
区分マンション投資の中でも
ワンルームマンション投資をおすすめする理由を紹介します

区分マンションも大きくわけると
・ファミリーマンション
・ワンルームマンション
に分類できます



ファミリーマンション投資の
収益性について
ワンルームに比べると部屋も広いので
その分、賃料も高く取れて
ワンルームマンション投資に比べて収益性は高くなります

しかし
一旦、空室になってしまうと
次の入居者が決まりづらいというデメリットがあります

なぜなら
ファミリー世帯が入居ターゲットになるので
その部屋に住む家族全員の思惑が絡んでくるからです
・職場への距離
・子どもの学校への距離
・子育てしやすい環境か
・近くに病院やスーパーはあるか
・交通量は？
・繁華街は？
・リビングの日当たり
・家事の導線
・駐車場の有無
などなど
挙げだしたらキリがない

入居する人数が増えるほど
考慮しなければならない要件も増えてしまいます

家族ごとの理想の住まいは異なりますので
それに合致したマンションでなければ
なかなか賃貸の入居も決まりません

また
都心のファミリーマンションの賃料は高いので
高い家賃を払うくらいなら
住宅ローンで自分で買ってしまおう。と考える方も出てきます

まとめると
ファミリーマンション投資は
高い賃料が取れるメリットはありますが
・空室期間が長くなる
・賃貸派、購入派で需要が２分割される
という大きなリスクを抱えることになります

これがファミリーマンション投資を
おすすめしない理由です



ワンルームマンション投資は
単身者向けのコンパクトなマンションです

価格も
一棟マンションやファミリーマンションに比べると
安いです

あくまでワンルームなので
賃料はそう高くはありません
よって一棟マンションやファミリーマンションに比べると
収益性（利回り）は低くなります

特に
都心ワンルームは利回りが低いです
地方に行けば高利回りのワンルームマンションも存在しますが
”利回りの高さ”は”リスクの高さ”
ということを理解しておかないと痛い目をみます

都心の単身世帯は今後も伸びていきます
つまり
入居需要が非常に豊富なので
空室になりづらい
ということが理解できると思います

しかも
ワンルームを購入して自分で住むという人は
ほとんどいませんから
ファミリーマンション投資のように
賃貸派・購入派に需要が２分割されることもありません

都心のワンルームマンション投資は
利回りが低い　と言われますが
それは
入居率維持の安定性、堅実性と言えます

様々なタイプの不動産投資がありますが
普通のサラリーマンが
「安定性」「堅実性」を求めるのであれば
「都心のワンルームマンション投資」が
一番おすすめと思います


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色んな投資を検討し、試した中で
リスクを抑えながら
高いリターンが狙える
ワンルームマンション投資について
少しでも参考になれば幸いです


「不動産投資」と言っても
じつに様々な種類があります

・一棟
・区分
大きく分けるとこの２つ
そしてそれぞれに新築・中古が存在します

一棟とは
一棟マンション投資
一棟アパート投資
のように丸ごと一棟を所有する投資です



一棟マンション投資の
収益性については
区分マンション投資に比べて高くなりますが
そもそも立地が都心になると
価格が億単位で非常に高額になり
普通のサラリーマンでは手が出せないのが現実です

だからといって
地方の一棟マンションでは
融資もつきにくいので
ある程度（２〜３割）の自己資金が必要
また地方物件だと
東京都心のように
高い入居率を維持していけるか？
というリスクがあります

よほど資金力があって
地方の土地勘がある方でなければ
普通のサラリーマンにはハードル高いです


一棟アパート投資の
収益性については
区分マンション投資に比べて
非常に高くなります

しかし立地は都心から（または駅から）
離れた場所になりますので
東京都心のように
高い入居率を維持していけるか？
というリスクがあります

また建物の構造を考えると
マンション＝RC（鉄筋コンクリート）造
アパート＝木造が主流
マンションと比較して
・耐用年数が短い
・維持費が高額になっていく
というリスクがあります

高い利回りも
それをいつまで維持できるか？
という点で考えると
マンション投資の方が安定していると言えます

不動産投資をするなら
「一棟アパートが一番！」
という意見には賛成しますが

・親がもともとアパート経営をしていて相続する
・親から土地を相続して新たにアパートを建てる
　など、ベースがある方
・中古アパートを目利きよく購入して
　自己管理をして、建物品質を維持できる方
・良いタイミングで売却できる（売り抜ける）方
には超おすすめ投資です
が、
そこまで時間を割けない
普通のサラリーマンにはハードル高いです



私自身
やれるなら一棟アパートやりたいな
と思いながらも
１５年前ではネット情報なども少なく
サラリーマン本業以外に
そこまで時間を割くことは出来ないと判断して
断念しました

現在なら情報はたくさん入手できる時代になりましたが
・建物品質の維持
・入居率の維持
という点では
都心のワンルームマンションの方が
安定していると思います

投資は長期目線です

普通のサラリーマンが
本業に集中しながら
ある程度、
・ほったらかしで運用可能
・建物品質の維持も修繕計画でほぼ予測可能
・入居率も都心であれば高く維持が可能

不動産投資の中では
リスクを抑えつつ
高いリターンが期待できる
という実体験を踏まえて
ワンルームマンション投資をおすすめしています


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マンション投資をすれば
安定した家賃収入が得られて
自由な人生が手に入る

マンション投資は怖いもの
営業マンに乗せられて
ローン返済で苦しんでいる人が大勢いる

この２つの意見
どちらが正しいでしょう？

答えは
「どちらも正解」

不動産投資は
正しく行えば
安心・安全な人生を手に入れる素晴らしい投資です

その一方で
悪質な業者により騙されるお客様がいるのも現実



ローンを活用した投資なので
サラリーマンや公務員、医者など安定した職業の方が
メインターゲットとなります。

しっかり知識を持って物件を確認すれば
かなりリスクを抑えることができますが
メインターゲットとなる
年収が５００〜６００万を超えてきた世代
サラリーマンであれば３０代以降になれば
仕事も忙しくなり、なかなか時間を割けません。

自分で勉強や確認をすることなく
不動産業者の言いなり、任せきりにすると
失敗する確率が大きくなります。


サラリーマンの私が
騙されない、失敗しないために実践した対策を紹介します

ひとつは
「勉強する、知識をつける」です

・不動産投資に関する本を読みまくる
・インターネット、YouTubeなど見まくる
・セミナーに参加してみる

そのうえで
自分で考え、判断
納得するまで確認して
購入を決める

ただ、この方法では
時間もかかりますし、
色々な情報に振り回されて
迷う、疲れる、結局やらない
ということにもなりかねません

そこで
私が効果的だったと思うことを紹介します


効果的な対策
それは
チーム・仲間を作る
です

学生時代の友人でも
会社の同僚でもいいです

自分一人では迷う部分も
仲間と色んな目線で判断すれば
失敗も抑えることができます

実際に私も学生時代の親友に話をして
興味を持った２人と私とあわせて３人が
合計１５戸以上
同じパートナー（不動産）会社の同じ担当者から
物件を購入しました。

時間を分けて数年おきに１戸ずつでしたが
一緒に物件見学に行ったり、
購入に立ち会ったり
家賃収入が始まると
一緒に確定申告したり
お互いの状況を共有しつつ
パートナー（不動産）会社とも付き合いを続けてきました。



自分ひとりではなく
友人や仲間と複数人で
不動産会社と付き合うことで

・不動産会社も下手なことは出来なくなる
　悪い話・対応はチームで共有されてしまう
・チームの誰かが購入するので
　優良な物件が優先的に回ってくるようになる
という好循環が生まれました

個人では対抗しづらい不動産業界ですが
チームで対抗すれば 公平、
または有利に
お付き合いをすることが可能となります

１０年以上の時間をかけましたが
今ではプライベートで飲みにいく程
パートナーとなっています

ぜひ ひとりで不安に感じる方は
チーム（仲間）を作って始めてみることを
おすすめします


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税務署の調査
修正申告による追徴課税で
高い授業料を払うことになり
ショックを受けていた頃
今度は
東日本銀行から
連絡がありました。

「覚えていますか？
　実は、ご提案（お願い）があります」


「前回、新規の融資と借り換え融資をセットで
　申込いただきました」
「今回は新たに
　借り換えのご提案をさせてください」
という話でした。

正直
「珍しいこともあるもんだ」と思いました

が、話を訊くと
営業担当としてノルマ的なものがある
という背景でした。

自分の客の中で
物件評価も調査済みで
手っ取り早く話が進みそうな方に声をかけた
という本心も理解できました。


確かに
金利も安くなるので その時に１件
またその１年後に声がかかり１件
合計２件借り換えすることに決めました

結果、４件分を東日本銀行に
まとめた形となります。

東日本銀行としても
４件合計１億円近くのローンに対する
手堅い金利収入となるのでメリットある話のようです

私としても
毎月の収支も改善されて
プラス収支となることは
気分的にもよいものでした。


税務調査で痛い目にあったこともあり
経費は最低限にして計上

徐々に確定申告もプラスとなり
税金を払う形になっていきました。


そうしたことで
結果的に良い話に繋がっていきますが
また次回以降でご紹介します

このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

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６戸のワンルームマンションを
数年おきに購入して
毎年、確定申告で税金が還付される

こんな状態で
大阪に単身赴任をして半年くらい経過したころ
自宅に税務署から連絡が入りました。

妻は
「マンション投資の件は主人に任せているので
　主人に訊いてください」
と応対し
大阪の私から
税務署へ折り返し電話することにしました。



「税務調査したい」
「平日、自宅にお伺いしてゆっくり話を訊きたい」
という内容でした

これが噂にきくアレか・・・
これもよい経験になるかな・・・
と思いながら

４月から大阪に単身赴任しているので
「土日なら帰省して対応できます」
「又は、大阪に来て頂ければ対応できます」
と返答しましたが

土日は休み
大阪出張もできない
という話です。

「では奥様に書類を渡しておいてください
　奥様から話を訊きます」

と言われるので
「妻は 詳しいことはわかりません　
　私が対応します」

「一度、上司と相談します」
ということで一旦、話が終わりました



数日後に電話がありました

「大阪に異動されたとのことですが
　住民票は移動されましたか？」

「いえ、単身赴任なので
　移動してないです」
あとから考えれば
「住民票も移動します（しました）」
と回答すれば良かった。と後悔しています。


それでは
こちらから質問事項を郵送しますので
それに対する回答書類、エビデンス（証拠）
レシートや領収書を送り返してください。

ということで税務調査がスタートしました


調査された内容は
・家賃収入の証拠
・ローン利息の証拠
・銀行口座の入出金履歴
・経費明細の内訳と証拠
でした。

特に、経費については厳しく見られました
・自宅家賃や光熱費の家事按分
・交際費などの明細
・新聞や書籍などの領収書
領収書やレシートなど
最初の頃は保管していましたが、
8年も経過すると
いらないのかな？という考えにもなり
単身赴任のタイミングで断捨離
捨ててしまっていました。

・数回の書類のやりとり
・明細の提出
・税務署からの査定
・電話での交渉
「これは経費ではありません」
「ここまでなら許せます」
対面ではないので苦労しました



そして
最終の修正申告を税務署が作成
「これで不服はありませんか？」

こちらもこれ以上 時間をとられたくないので
「わかりました」と回答

過去3年分の確定申告が修正されて
書類が送られてきました
�@修正申告による追徴課税
�A修正分の延滞料→コレがデカい

ざっくり200万円近くになりました
税務調査、恐るべし
高い授業料となりました

・領収書の保管
・家事按分の計算根拠
・交際費の使用内容などは
グレーな部分は排除して
しっかりと記録しておくことを
おすすめします。


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友人や妹に
マンション投資を進めている頃
私自身、４月から大阪へ異動
という辞令が出ました。

入社以来の大阪でしたが
・初めての仕事内容
・初めての単身赴任
ということもあり
またまた将来に不安が・・・

まもなく４２歳になるタイミングでしたので
４１歳のうちに　
もうひとつ購入しよう！
となりました。


ローンは７９歳まで組めます
が、３５年ローンをフル活用するなら
逆算すると
４４歳がタイムリミットとなります

それを過ぎると
３０年ローンや２５年ローンとなり
毎月の収支が悪化、
持ち出しが多くなります

・３５年ローンを活用
・始めるなら１年でも早くスタート
これがリスクを抑えるポイントです



東京の物件は、
与信枠的にも手が出せない価格になっていましたので
横浜方面で探してもらいました

物件概要
・中古物件
・入居者付きオーナーチェンジ
・場所：横浜　桜木町
・最寄り駅：JR桜木町駅　徒歩５分以内
・物件規模：１００戸以上
・部屋の広さ：２０�u
・階数は５階
・価格：2500万円以下
・頭金＋諸経費で ８０万円くらい

与信枠もめいっぱい
となりますので
いくつかの金融機関に打診してもらいました


いくつかの銀行に打診してもらいましたが
これまで５戸を購入するために借りた
・オリックス銀行
・ジャックス
・東京スター銀行
には断られました。

ところが
東日本銀行が最近、
個人向け（マンション投資向け）融資を増やしている
ということで
パートナー（不動産）会社と共に
会いに行くことになりました

銀行からすれば「審査のための面談」です
そこで話をして
ひとつ物件の借り換えを条件に
ひとつ新規で貸してくれることになりました

５つ所有していた物件の中で
一番、評価の高い西麻布の物件を指定されました

西麻布の金利は
変動金利で2%後半になっていましたので
今回の借り換えで2%以下になる。
借り換え手数料はかかりますが、
毎月の収支改善と数年の期間圧縮が可能

面談に加えて
・クレジットカードの申込み
・定期預金の申込み
という諸条件はありましたが
結果的に
・ひとつ新規で融資
・ひとつ借り換え融資
ということで話がまとまりました。

自分の与信枠の限界を感じつつも
初めての借り換えも経験し、
大変勉強になりました。


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・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
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マンション投資を始めて
７〜８年が経過
５戸目を購入した時点で
メリットを実感してきた私は
誰かに話をしてみたくなりました。

そんな頃
久しぶりに友人と飲む機会がありました



ひとり目は
中学時代からの友人Aです

約20年ぶりに再会した友人Aは
外資系の企業に就職後
何度か転職を繰り返し、
そのたびにうまく年収が増えた成功者でした

ただ、毎年の税金額が増えて
それに対しての不満が膨らんでいましたので
「マンション投資で節税ができるかもよ」と

非常に興味を持って訊いてくれたので
これまでの経緯を含め
かなり詳しく話をしました

その結果、彼は
44〜49歳までの間に
５戸を購入して節税効果を得ながら
5年経過後は 徐々に3戸を売却
1戸あたり500万〜1,000万の売却益を獲得しました。
残りの２戸も売却のタイミングを伺っているところです。

購入した物件も
渋谷、六本木、赤坂など都内の好立地にこだわっていましたので
購入時には「高い買い物だな」とは言ってましたが
結果、どこも値上がりして大成功した事例です




２人目は高校時代からの友人Bです
１人目の友人Aとも面識があり
３人でよく遊んでましたので
「友人Aにも話をしたから、
　不公平にならないように紹介するよ」
と電話したところ
「以前からマンション投資には興味があった
　が、身近で相談できるヤツがいなかった」
ということで大歓迎されました。

友人Bは卒業後、製薬会社に勤務
長崎、熊本、広島など西日本を中心に働いていましたので
なかなか会って話をする機会もなく
久しぶりの電話での会話でした

詳しく説明すると、即答で
「やる！買う！」と

彼の即決理由は
�@私がやっている実績
�Aすでに私がつきあっている業者がいる
�Bその業者は 私の条件を熟知しているので
　その条件に合った提案が受けられる
でした

ちょうど私が５戸目を購入した物件が
まだ買えるタイミングでしたので
話をしたら
一気に２戸購入してました。
住宅エコポイントによるキャッシュバックで
スタートの持ち出しが少なく済むことが
よかったみたいです。

あとから２戸分の６０万円が戻ってきて
喜んでいました。

その後も
渋谷、新宿など６戸まで増やし
最近、2戸売却して その利益で 新しく１戸購入
さらに手元には500万円近くが残った。と言って
喜んでいました。

まだ子供も小さいので
残りはこのまま保有し続ける。と言ってます。

どちらにしろ
複数戸を所有しているので
選択肢は拡がる成功事例です




中学、高校時代の友人Ａ，Ｂが
喜んでマンション投資の仲間入りを果たしましたので
大学時代に仲の良かった友人Ｃ，Ｄにも
紹介してみました。

が、その２人は
「すごいね、でも俺には無理かな」
「借金（ローン）は したくないな」
という反応でしたので
それ以上の説明はやめて 家族や仕事の話に集中しました。

その後、年に２〜３回ほど
定期的に飲んでいますが
定年をあと５年後に控えた今
・定年後どうしよう
・あのとき始めていれば良かった・・・
・今じゃ手遅れだから
という話に終始しています

どちらが正解かは本人次第なのですが
友人Ａ，Ｂの選択肢の拡がる現在と
友人Ｃ，Ｄの選択肢が選べない現在を
見比べると
「時間を味方につけて、早めに投資する」
という大切さを実感します



最後の事例は妹
正確には、妹と旦那さんです

やはり５戸目を購入した物件が
スタートの持ち出し金額が低く
低リスク・高リターンとなることから
紹介しました

一緒に現地確認に行ったり
詳しく丁寧に説明しましたので
やる気になって購入決定となりました

その後は
旦那さんの転勤や体調不良もあり
最初の１戸を保有したまま現在に至ります

現在
売れば売却益が400万円ほど出ますが
将来の家賃収入も魅力的なので
このまま保有する
あと１戸くらい買っておけば良かった
と言っています


以上、
４４歳のタイミングで
仲の良かった友人や妹に紹介した結果
それぞれの現在の状況を説明しました


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