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2024年08月31日

【22】中古マンションで投資を始める際の注意点

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前回のブログで説明した通り
2戸目は中古マンションを購入しました

今回は、中古マンションで投資を始める際の注意点を
まとめてみたいと思います

中古マンション投資のメリット

中古マンション投資のメリット
@新築より安く買える
 新築の場合は、
 新築時の広告宣伝費や開発業者の利益
 新築プレミアムと呼ばれる価格が
 約500万円ほど上乗せされています。

 また銀行融資も新築の方がつきやすいので
 その額から算出しても
 新築の方が割高に設定されることになります

 よって中古の方が新築よりも 安く買えます

 安く買えるほど毎月の収支は改善されるので
 大きなメリットと言えます

A物件の管理状況がわかる
 マンションは管理が命 と言われます
 新築の場合、管理はしっかりされる(予定)で
 判断するしかありませんが
 中古の場合は 数年が経過した状態の現地マンションを
 確認することが出来ますので
 清掃の状態、ゴミが散らかっていないか
 ややこしそうな住民はいないか など
 自分の目で確認が可能です

B部屋の状況も見れるかも
 入居者がついている状態(オーナーチェンジ物件)であれば
 部屋の中を見ることは出来ません。が
 空室物件であれば 部屋の現状も確認することができます
 どこを手直しすれば 入居付け できるか?など
 確認することが可能です

やはり一番のメリットは
 「新築より安く買える」
に尽きます。


中古マンション投資のデメリット

 中古マンション投資のデメリットは
@物件や部屋を選べない
 売りに出された物件を 買う か買わないか
 ですので
 新築時のように
 階数や気に入った部屋を選んで買うことが出来ません
 
A銀行の融資がつきにくい
 新築と比較して、の話です
 新築の場合 物件価格の100%融資がつきますが
 中古の場合は
 80%までしか融資がつかない ということもあり
 頭金を準備しなければならないケースがあります

B問題物件かもしれない
 新築の場合は、新たに投資用に建設されたから売る
 ですが
 中古の場合は、誰かが売却したことによって売る
 です

 何かトラブルがあって
 売りに出された可能性もありますので
 よくよく注意してください
 

なぜ中古マンションが販売されるのか?

マンション投資をするなら
「築浅の中古マンションがいい」
これは 大正解です

しかし条件の良い中古マンションは
ほぼ市場に出てこないです

なぜなら(普通に考えて)
良い物件を早く手放すオーナーはいないから
です
 
では、なぜ築浅物件が世に出るのか?
少し想像をしてみたいと思います
@資産整理のため
 稀にですが
 すでに複数戸を所有していて
 相続や資産整理のために売却する
 というケースは存在します
 が、全部一括売却するなら築浅も出てくるでしょうが
 順次に整理売却をする場合は
 古い物件から売っていく(手放す)と考えられるので
 築古より築浅が市場にでることは稀です

A無理をしてマンション投資を始めた方が
 早々に手放さざるを得なくなったケース

 不動産会社の営業に乗せられて マンション投資を始めたが
 本業や家賃収入が うまくいかなくなり 余裕資金も底をついて
 売却するしか選択肢がなくなったケースです

B事故や事件があったので
 手放したケース

 その物件、またはその部屋で事故や事件があって
 手放すケースもあると思います
 自殺や殺人、孤独死、火事などがあって
 そのあと一旦 不動産会社がしばらく所有したのち
 フルリフォームをしてから 販売される。
 ということもあると思いますので
 物件背景は しっかり確認することをおすすめします

C新築でマンション投資を始めたオーナーが
 買上げ業者の不安に煽られて売却する
 というパターン

 おそらくこのケースが一番 多いと予想します

物件を購入するとわかりますが
登記情報を調べて、
電話や郵便が届くようになります
・不安はないですか?
・今なら ●●●●万円で買いたいと
 検討されている方が2名います
・今なら高価買取キャンペーン中
・ローン返済して スッキリしましょう
このように騙されて(不安を煽られて)
手放すバターン
です

考え方はひとそれぞれですが
私はあまり負のバトンを引き継ぎたくなかったので
不幸な背景のケースは買わないようにしてました


中古マンション購入で注意する点

最後に
中古マンションを購入する際に
注意すべきポイント
確認してほしいポイント
をまとめます

@物件の背景
 前述した通り
 なぜこの物件が売却されて、
 今 自分に提案されているのか?
 この背景・経緯の確認です
 納得するものであれば 話を進めましょう


Aマンションブランド
 ワンルームマンション市場で
 価値が落ちにくいブランドと
 価値が落ちやすいブランドがあります
 例)バックや時計のブランドを想像すると
   わかりやすいかと思います

B耐震基準
 RC(鉄筋コンクリート)造であれば
 ほぼ大丈夫ですが
 宮城県沖地震の被害を受けて
 1981(昭和56)年に「新耐震設計法」が改正されましたので
 まずは それ以降の物件
 さらに
 2005(平成17)年に表面化した
 分譲マンションの構造計算 偽装問題
 これを受けて構造設計の見直しがなされましたので
 できれば2007年竣工以降の物件がおすすめです

 余談ですが、
 私が購入した物件は
 それ以前の設計もありましたが
 不動産会社が全部調べてくれて
 「耐震偽装がありません、ご安心ください」という
 書面を交付して頂きました

C長期修繕計画  
 大規模修繕が終わっているか?
 終わってなければ いつか?
 修繕積立金の貯まり具合など
 現在設定されている修繕積立金が
 値上げされるタイミングはいつか?
 確認しておいてください

D建物管理の状況
 掃除は行き届いているか
 ゴミ出しマナーは守られているか
 整理整頓は保たれているか 


Eその他
 修繕積立金の滞納や住民トラブル
 周辺の状況など 住環境としての雰囲気は悪くないか

まとめ
普通なら
・良い築浅物件は市場に出ない
・自己資金は新築よりも必要
ということを念頭に置きつつ
しっかりと
・物件の内容を確認して
出会ったときが
・ なにかの「ご縁」でもありますので
後悔しない購入をしてください


このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方

など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

同時に色々な情報を得たい方は
下記もご参考に!














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37歳マンション投資を独学スタート。 55歳サラリーマン卒業。 20代の頃の自分に伝えたい、もっと早く始めればよかったマンション投資について、実体験をもとに発信してます。
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