ゴゴらぼ | マンション投資をもっと身近に

マンション投資のメリットのひとつに節税効果があります

確かに 初年度は大きく税金が還付されました

しかし その効果は長く続くものではありません
基本的には数年で終了します



マンション投資が節税になる流れは
�@マンション１部屋を投資用として購入
�Aその部屋を人に貸し出す
�B家賃収入を得る
�C家賃収入のために必要な経費を計上する
�D不動産収入が赤字になる
�E給料と不動産収入を合算して確定申告する
�F損益通算によって給料天引から払い過ぎていた税金が還付される
�G節税となる
という流れです

�Cと�Dがポイントです

経費がたくさん計上できれば赤字となり
税金が返ってくる
経費が減れば黒字となり
税金を追加で払うことになる

簡単に言えば
収入以上の経費があるか？
です



必要な経費には以下のものがあります
�@税金
　購入したときに１回だけかかる不動産取得税や収入印紙代
　毎年かかる固定資産税、都市計画税

�A物件購入時の諸経費（初年度のみ）
　・登記関連の費用（所有権、抵当権など）
　・金融機関の事務手数料
　・火災保険料
　・管理準備金や修繕積立基金（新築の場合のみ）
　・印紙代

�Bローン金利
　融資を受けた銀行からローン返済表が送られてきます
　元金と金利の額が確認できます
　ローンの金利分は経費とすることができます

�C管理費、修繕積立金
　毎月支払う管理費や修繕積立金も経費となります

�D修繕費など
　部屋の機能を回復させるための費用も
　経費として計上できます
　例えば 給湯器やエアコンの交換、
　入居者が変わったときのクロス貼替やクリーニング代

�E減価償却費
　物には国で決められた法定耐用年数というものがあります
　RC（鉄筋コンクリート）造のマンションの耐用年数は４７年
　木造アパートの場合は２２年です

　マンションの建物取得にかかった費用を耐用年数で割って
　毎年 経費として計上することができます
　計算すると　約３０万くらいの経費となりますが
　実際に 自分の財布から出た金額ではないので
　ありがたい経費となります

�Fその他
　実際に物件を見に行った 交通費
　不動産会社との打合せに使った 交際費
　勉強のための 書籍代など
　常識の範囲であれば経費計上が可能です

このようにワンルームマンション投資で出せる経費は
法人に比べると限られています




確かに初年度は大きな経費を計上できるので
節税効果は高いです
税金も還ってきます

しかし徐々に経費も減ってくれば
不動産収支も黒字となり
税金を納めることになる。
ということを理解しておきましょう

しかし
黒字経営となる（税金を納める）ことは
悪い話ではありません

後々に自宅を購入する
追加でマンション投資をする
そこで銀行に融資をお願いするときに
赤字申告ばかりしているよりも
黒字申告をして しっかり税金を納めている方が
金融機関から評価される。ということも
覚えておきたいポイントです


私自身
８戸の投資用マンションを購入したあと
最後に 自宅用マンションをローンで購入しましたが
過去３年分の確定申告を提出
その期間は きっちり黒字収支
追加で税金を納めている状態でしたので
メガバンクが全額ローンを組んでくれました
ありがたい話です


このブログでは
37歳からマンルームマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験の中で感じたこと
注意点などを交えながら発信していきます

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