ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　ラッキーバンクから、遅延案件に関する情報がありました。
　前回の情報は10/2でしたので、約1ヶ月ぶりということになります。

　なお、私の現状は下記の通り。290万円ほどが遅延しています。

　


　前回から少し時間が経ったので、何か進捗があるかと思っていました。
　しかし残念ながら、進捗は進捗でもマイナス方向の進捗となってしまったようです。
　以下、私の場合を紹介します。まだまだ長期戦になりそうです。


　　


　以下、引用はラッキーバンクからのお知らせによるものです。

■現在の状況
担保物件は東京都世田谷区に所在する土地であり、プラン付または建築後の売却へ向け取り組みを行っております。
本件土地は、建物を建築するうえで、擁壁の補強が必要な状況ですが、現状、擁壁工事には着手しておりません。従って、売却価格に補強コストが影響する可能性がございます。
区役所との協議の結果、ファミリータイプと1Kタイプが混合する計11戸の建築プランが決定しており、擁壁との隙間を埋めて建築する事となっておりますが、工事の着手はされておらず、プラン付で販売する可能性が高い状況となります。

借入人は、上記に記載の建築プラン付での販売を中心に販売活動に取り組んでおりますが、擁壁工事が未着手の現況では購入希望者が集まり辛い状況となっており、現状では、問合せを受けるなどの反響は得られておりません。

　建物建築には擁壁の補強が必要（ちなみに擁壁についてはこちらを参照下さい）。
　建築プランは決まっているが、擁壁工事は未着手。おそらく資金面の問題でしょう。
　そのため、土地＋建築プランで売却を考えているが、擁壁未着手の状態では引き合いが無いとのこと。

　まあ、擁壁工事もしていない土地を渡されて後はよろしく、と言われても仕方ありませんので、引き合いが
　無いのは仕方のないところです。
　これは長期戦になりそうです。

■現在の状況
担保物件は、借入人が保有している東京都港区三田に所在する、一棟商業ビルです。
以前から入居していた1・2階のテナントで賃料の滞納が発生したため、こちらのテナントは本年9月に退去いたしました。空室となった1・2階は、現在借入人にてテナント誘致に取り組んでおります。
また、借入人は本件担保不動産の販売活動を行っており、月に1〜2件ペースで問い合わせがあるものの、具体的な売却に向けた交渉には至っておりません。

引き続き弊社は、担保物件の販売活動を注視してまいります。

　賃料滞納のあたりでかなりツッコミどころがあります。
　まさかと思いますが、身内じゃないですよね。滞納したテナント。
　販売活動は行われ、問い合わせはあるようですが、こちらもまだまだ長期戦の様相です。

■現在の状況
本件担保物件は神奈川県藤沢市に所在する区分ホテルで、現在、宿泊施設の運営が行われております。本件担保不動産は、賃借人からサブリース契約で委託された業者が宿泊施設事業の事務を行う形で運用されておりましたが、賃料の滞納が発生したことから、旧賃借人は退去し、別企業と新たに賃貸借契約を締結しております。
現在は、新賃借人である企業と、宿泊施設事業の事務を行う委託会社間でサブリース契約を調整している段階で、契約締結後、引き続き、宿泊施設として運用を行っていく予定です。

また、上記の事業と並行して、借入人は本件担保不動産の売却活動を行っておりますが、現在のところ、物件に対する問合せはございません。

引き続き弊社は、担保不動産の販売活動を注視してまいります。

　ここも賃料滞納が発生している模様。
　サブリース契約の調整中ということで、宿泊施設としての運用は行われるようですが、Exitはあくまでも
　売却によるものと考えた方が良いでしょう。

　正直、宿泊施設の運営が順調になれば、利息くらいは払えるのではないかとも思いますが、借入人自身の
　資金繰り状況が改善しない限り、一部の案件だけ利息を支払うのも難しいかもしれません。
　ということで、これも長期戦。

■現在の状況
本件担保物件は、借入人が保有している東京都千代田区神田エリアの一棟オフィスビルとなります。
本件担保物件は、物件の利用にあたりインフラ設備の改修工事が必要であり、開発会社からインフラ工事の見積もりを取得しました。今後は、借入人が改修工事を実施した後に売却を行うか、または、現況のまま見積もりを加味したプラン付での売却を予定しております。
現状、インフラ設備の改修工事には着手できておりません。
販売活動では、現況プラン付で購入検討者から本年8月に買付証明書（買付の申込書にあたるものであり、売買契約の締結には至っていません。）の提出を受けておりましたが、購入検討者の融資審査が承認されなかったため、売買契約は不成立となりました。

上記のほか、販売活動に具体的な進捗はありません。

引き続き弊社は、プロジェクトの進捗と担保不動産の販売活動を注視してまいります。

　こちらは残念ながら、購入検討者の融資審査が否認されたとのこと。
　ということは、振り出しに戻っているということですね。
　販売活動は最初からやり直しで、購入希望者を捜すところから始めることになりました。

■現在の状況
本件担保物件は東京都台東区に所在する一棟ビルで、当初、借入人が自社によるリノベーションを施すことを視野に入れつつ、空ビルとして販売活動を行っておりましたが、借入人が過去に手掛けた他物件の経験やマーケット調査、用途変更に関わる事前調査などの結果、宿泊施設として用途変更を施すプランへと変更するに至った物件となります。

借入人は本年2月に、改修工事完了後の引渡しを条件とする賃貸借契約を運営会社との間で締結していますが、改修工事には着手できていないため、以前より計画していた宿泊施設への用途変更を中止する可能性がございます。
また、現況での販売活動も並行しており、購入検討者から買付証明書（買付の申込書にあたるものであり、売買契約の締結には至っていません。）の提出を受けておりましたが、購入検討者の融資審査が承認されませんでした。
その後、販売活動を継続しておりますが、具体的な売却の交渉までには至っておりません。

引き続き弊社は、プロジェクトの進捗と担保不動産の販売活動を注視してまいります。

　ここは一番ぐだぐだです。
　改修工事完了後の引き渡し契約は締結しているのですが、その前提となる改修工事が未着手。
　（おそらくは資金の問題）

　また、現況での販売活動も行ったものの、融資審査が否認。
　つまり、色々話は進んでいたものの、全て振り出しに戻ってしまったということのようです。



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　ほとんど全てのソーシャルレンディング事業者は、利金の分配が毎月行われます。
　ただ、一部の事業者では、この条件とは異なる場合もあります。

　そんな業者の一つがオーナーズブック。
　オーナーズブックの利金は、四半期（4、7、10、1月）の支払いです。
　（途中で案件が償還される場合、この限りではありません）

　そして今月は10月。3ヶ月分のオーナーズブックの利金がまとめて振り込まれました。
　今月分の償還は、以下のようになっています。

　
　
　


　元本償還は￥524,934、利金償還は￥56,975（税引後）となりました。

　今回関係している元本はおよそ640万円。
　この3ヶ月間の利率は、税引前で約4.5%になります。
　オーナーズブックの案件は利率4〜5%が中心ですので、だいたい想定通りと言えるでしょう。


　640万円を投資して、四半期に一度国内旅行ができるくらいのお金が入ってくる。
　チャリンチャリンとお小遣いのように利金が振り込まれるこの感覚、やっぱりいいですね。
　この感覚が、ソーシャルレンディング最大の魅力だと思います。


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　さて、この償還を受けてなのかどうかは分かりませんが、本日さっそく次の案件が募集されます。


　・墨田区ﾚｼﾞ用地･草加市ﾚｼﾞ第1号ﾌｧﾝﾄﾞ第1回

　　募集開始：10/25　18:00〜
　　予定利率：5%
　　期間：13ヶ月
　　貸付総額：6,000万円（主部分）
　　担保：不動産二筆に対する第一順位抵当権　評価額9,430万円
　　LTV：64%

　　


　墨田区と草加市の不動産を担保とする案件です。
　草加市の物件につき、検査済証が未取得であることや、増築により基準容積率をオーバーしているところが
　少し気に掛かりますが、期間、利率の条件は悪くありません。

　募集総額6,000万円というボリュームから考えても、おそらく即蒸発でしょう。
　準備を整えて参戦したいと思います。


　今回の償還を受けて、現在の投資状況は以下のようになりました。

　


　全投資額は約720万円。
　うち、今回の元利償還で58万円くらいが預かり金となっています。

　オーナーズブックの経営母体は上場企業。業績も悪くなく、増収増益の状態にあります。
　非上場の会社と比べれば、その信頼性は高いと言えるでしょう。
　オーナーズブックの安定性については、下記の記事でも紹介していますので、併せてご覧下さい。

　　・【解説記事】オーナーズブックの安定性を、親会社の資料から紹介してみます


　現在私は、ソーシャルレンディング事業者の選択と集中を進めています。
　そんな中でも、オーナーズブックの投資額は増やしていく予定です。まずは1,000万円目安でしょうか。
　利率は若干低いですが、堅い案件の事業者ですので初心者にもお勧めできます。


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