ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　先週末、私の勤めている会社でも少しながら賞与の支給がありました。
　予定通りアーリーリタイアすると仮定しますと、賞与支給というイベントは残り6〜7回でしょうか。
　そう考えると少し感慨深いものがあります。

　さて、賞与が出ても特に買いたいものはありませんので、投資につぎ込む事にします。
　先月にほとんど投資に回していなかったので、今月はちょっと多めの追加投資を予定しています。


　今回は案件紹介ということで、まず一つめはキャッシュフローファイナンスです。
　最近キャッシュフローファイナンスで良く出ている「不動産案件」ですが、少し注意が必要です。
　下記は、そんな案件の一例です。


　・【利回り8%】千葉県市原市 不動産ローンファンド

　　予定利率：8%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：3,000万円
　　担保：株式質権設定、第三者連帯保証

　　


　千葉県市原市の不動産に関するローンファンド案件です。
　この案件の注意する点は、「不動産に関する案件」であり、「不動産担保のある案件」ではないことです。
　紛らわしい表現なので、できればこういう言い方はやめてもらいたいものです。
　下記のスキームから考えると、「レジデンス家賃案件」などの表現でいいのではないでしょうか。

　

　市原市の中でも五井は地価の高い場所で、最近の地価も安定傾向です。
　また、人口も安定しているというデータがあります。
　千葉という立地から考えても、住居の需要はあると言えるでしょう。

　ただやはり、担保がAH社の株式というところに一抹の不安を感じます。
　AH社の株式のうち、キャッシュフローファイナンス代表取締役が出資した分が担保とのことですので
　その点では利害関係は一致しているかもしれませんが、できれば不動産担保も欲しいところです。

　利回りも8%と、キャッシュフローファイナンス案件の中では特段高いものではありませんので、もし私なら
　おそらく投資は見送りすると思います。
　（もしかしたら、私が見逃している何かで保全が効いているのかもしれませんが）

　キャッシュフローファイナンスの案件にはユニークかつ魅力的なものが多いだけに、この案件については
　ちょっと落差があるな、と感じてしまいました。


　もう一つはPocket Fundingの案件です。
　プレミアムウィンターファンドと銘打って、大型案件の募集が行われています。


　・プレミアムウィンターファンド1号

　　予定利率：9%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：3億円
　　担保：沖縄本島中部エリアの不動産への抵当権　評価額約5.17億円
　　LTV：58%

　　


　Pocket Funding初となる、3億円の大型案件の登場です。
　沖縄本島中部エリアの不動産を担保とした貸付となります。

　

　貸付先の事業概要は「娯楽事業」ですので、おそらくはパチンコ案件でしょう。
　パチンコ案件については来年2月のみなし機問題もあり、かなり警戒すべき業界です。
　ただ、不動産担保があれば、貸付先が吹き飛んでも元本は守られる可能性が高くなります。

　　・当ブログ参考記事：パチンコのみなし機問題について

　担保となっている不動産については、敷地8,500坪、建屋面積2,500坪平屋建てという情報から、おそらく
　大型パチンコホール、もしくはホームセンター？　などと推定できます。
　沖縄本島中部エリアということで担保の安定性は首都圏と比べ大きく落ちますが、LTV58%はかなり低い
　数値であり、担保としてはまずまず強固と呼べるのではないでしょうか。

　利率は9%と有利な割には集まりが悪いのは、やはり投資金額30万円〜というハードルの高さでしょう。
　本案件がうまく集まれば、Pocket Fundingで億円単位の大型案件を集めきれるという実績となり
　次のステージに進む足がかりになれたのかもしれませんが、まだ早かったのかもしれません。
　（応募の累計額1.4億円で、3億円の案件を集めようとするのは少し無謀のような気もします）


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　なお、期間中の投資総額ではなく、初回の投資額でキャッシュバック額が決まりますのでご注意下さい。

　Pocket Fundingに投資を行うべきかについては、新規業者のため情報が少なく判断が難しいのが現状です。
　少なくとも代表者周りにネガティブな情報はありませんでしたので、私は30万円を投資しています。


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　maneoから100万超の元利償還を受けましたので、再投資を実施しました。
　今回は2件です。


　・不動産担保付きローンファンド982号　50万円

　　予定利率：5.8%
　　期間：13ヶ月
　　貸付総額：8,000万円
　　担保：埼玉県越谷市の土地建物に対する第一順位担保
　　　　　評価額1億300万円
　　LTV：78%

　　


　こちらはステータス限定ファンドになります。ブロンズ（口座額100万円以上）で投資可能。
　ちなみに私のmaneoへの投資額は約1,200万円で、ステータスはプラチナとなっています。

　

　これでも、ランキング的には300位というのがすごいです。
　かなりの大口投資家がmaneoには参戦しているということでしょう。
　大口投資家がいるという事実が、maneoの安定性を物語っているようで、心強くもあります。

　これまでmaneoでは最高でもゴールド以上案件しかなく、プラチナやダイアモンド限定ファンドというのは
　募集されていないのですが、今後は登場するのでしょうか。
　登場するのならどんな条件のファンドになるのか、興味が尽きません。

　また、ここ最近のmaneoはキャンペーン案件（という名前の、maneoがお金を集めたい大型案件？）では
　ステータスに関係無く出資できるファンドになっており、不動産案件などの少額案件はステータス限定に
　なっている事が多いように思います。
　私が「こうなったらいい」という形とは違いますが、ステータスによる恩恵を感じられる形にはなっており
　出資金額の多寡による差別化、としては一定の方向性ではないでしょうか。


　

　本案件は埼玉県越谷市の不動産を担保とする案件です。
　利率、期間、LTVは標準的。
　万が一の場合でも不動産を売却すれば元本の回収は可能と考え、投資を決定しました。


　もう一件、maneoに投資です。今回は大型案件。


　・【第2弾】ウィンターキャンペーンローンファンド11号　65万円

　　予定利率：7%（6.5%案件と7.5%案件の平均）
　　期間：8ヶ月
　　貸付総額：11億円
　　担保：京都市の建物に対する第一順位根抵当権
　　　　　評価額14億円
　　LTV：34%（6.5%案件分）、64%（7.5%案件分）

　　


　この案件、正直なところ大型キャンペーン案件の割には珍しくアタリではないかと思っています。
　京都市の不動産ということで、23区内に比べれば担保価値は少し落ちますが、最近の京都は外国人観光客の
　増加が著しく、宿泊施設は万年不足状態にあります。

　この案件が宿泊施設に関係しているのかどうかは分かりませんが、かなり面積の広い不動産を担保として
　いますので、いざとなれば売却は容易だろうと考えています。

　

　投資した案件の利率は7%、これは6.5%と7.5%の案件を同額ミックスしているための平均値です。
　LTVは6.5%案件が34%、7.5%案件が64%とかなり低く、余力はかなりあります。
　その上で期間も8ヶ月と短いため、安全性はあると判断して投資を行いました。


　クラウドバンクから50万円超の元利金償還を受けましたので、再投資を行いました。


　・不動産担保型ローンファンド第136号　57.7万円

　　予定利率：6.6%
　　期間：7ヶ月
　　貸付総額：2,700万円
　　担保：土地（評価額不明）に対する抵当権、代表者連帯保証

　　


　最近のクラウドバンクは再生可能エネルギー案件の割合が高く、久々にそれ以外の案件に投資できました。
　再生可能エネルギー案件が悪いとは言いませんが、投資先は分散するに限ります。

　

　貸付先は設計事務所をメインとする総合不動産企業とのこと。
　資金の用途は、土地購入資金と造成費用などです。

　土地の評価額が不明でLTVが計算できないのが少し困りものですが、100%超えはないだろうと思ってます。
　（何の証拠もない、勝手な希望的観測ですが）

　また、担保となる土地は貸付実行時点では貸付先の所有物ではなく、貸付を受けて土地を購入し、その
　土地に抵当権を設定するという点にも注意が必要です。
　最悪の想像では、このスキームだと貸付を受けて夜逃げ、という可能性を無視できないからです。

　とは言え、クラウドバンクのこれまでの実績を考えれば、そのあたりは当然考えているべきことであり、
　その上で案件を組成したと思われます。
　そういった意味で安全性はあると考え、投資を決定しました。


　クラウドバンクでは12/25まで、クリスマスキャンペーンを実施しています。

　

　キャンペーン期間中の投資金額に応じ、Amazonギフト券が配られるというものです。
　金額は以下の通りとなっています。

　　・投資金額　50万円以上100万円未満　 →　Amazonギフト券1,000円
　　・100万円以上500万円未満　　　　　　→　Amazonギフト券2,000円
　　・500万円以上1,000万円未満　　　　　→　Amazonギフト券10,000円
　　・1,000万円以上5,000万円未満　　　　→　Amazonギフト券20,000円
　　・5,000万円以上1億円未満　　　　　　→　Amazonギフト券100,000円
　　・1億円以上　　　　　　　　　　　　 →　Amazonギフト券200,000円

　今回は57.7万円の投資でしたので、しばらくしたらAmazonギフトが1,000円もらえることになります。
　最低金額が50万円と少し高めですが、投資を検討されている方はこの機会にいかがでしょう。
　また、クリスマスキャンペーン対象ファンドとして今、クラウドバンクで募集されている案件の利率は
　7%台が多く、一般的なクラウドバンク案件と比べても1%程度高いようです。


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