ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　クラウドリアルティの話題です。
　少し前の話になりますが、こちらのローンファンドに10万円を出資。
　その案件が終了になりましたので、内容を紹介します。

　・エストニア不動産担保ローン2号

　　予定利率：8%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：2,000万円
　　担保：エストニア不動産

　　


　まず結論から言えば、「一部案件に遅延あったものの、満額償還」となります。
　遅延はないに越したことはありませんが、それを絶対に受け入れられないというのであれば投資ができるは
　ずもなく、満額償還となったことから投資は成功と判断しています。


　前述の通り一部遅延はあったものの、利息については予定通り支払われています。
　ただし、投資時の為替と返済時の為替レートの差があり、円建てで計算した場合の予定利率（8%）は得るこ
　とができませんでした。

　下記の通り、投資時のユーロ円レートは131.71円。
　それに対して返済時は124.43円。5%以上円高になっていますから、これはしかたがありません。

　　


　結果として、振り込み総額は約102,100円。
　利率8%に対して円高による影響が5%以上、差し引いて2%程度の利益となりました。

　　


　予定通りの利益とはなりませんでしたが、これは案件のリスクではなく為替のリスクによるもの。
　この2種類のリスクは分けて考えるべきでしょう。

　またいくら見た目の利率が高くとも、外国為替建ての案件では必ずこのリスクを考えるべきです。
　ユーロは比較的安定している通貨ですが、それでもBrexitを受けてか、このくらいの円高にはなりました。
　ましてや新興国通貨では強烈な円高となる可能性もあり（最近で言えばトルコリラとか）、その為替がどの
　ような動きをしているかは投資前に必ずチェックすべきでしょう。


　さて、最近のクラウドリアルティは海外不動産案件よりも国内不動産に案件がシフトしているようです。
　目立ったキャンペーンとかを行っているわけではないのですが、最新の案件もかなり短時間で募集完了とな
　っていました。

　　


　以前はRAKUTEN LIFULLの案件も暑かったことがあるクラウドリアルティ。
　今後各所と提携することで、案件を増やしていってもらいたいと思います。


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　今回はSAMURAIの話題です。

　少し前に金融庁がソーシャルレンディングにおける貸付先の匿名化を解除する見解を出した時、まず最初に
　匿名化解除を発表したのはFunds（広告リンク）でした。
　Fundsは最近サービスを開始した事業者でもあり、またそもそも匿名化を回避するための方策をひっさげて
　サービスを始めたので、この対応は当然予測していました。

　その後に続くのはどこの事業者だろうと思っていたのですが、結果はこのSAMURAIでした。
　確かにSAMURAIも匿名化に対する疑問を表明していた事業者の一つではあったのですが、上場企業をバッ
　クに持つ事業者としては、かなり動きが俊敏だったと考えています。

　　・Fundsに続いて、次はSAMURAIが「基本的に実名開示」方針を決定！


　そのSAMURAIから次に、審査基準やモニタリング基準が公開されました。
　この内容について紹介します。

SAMURAI ASSET FINANCE株式会社（以下「SAF」といいます）が営業者となる貸付型ファンドについて

SAFが営業者となる貸付型ファンドについては、まずSAFが貸付先に対して、貸金業者として、以下の審査を行います。

１．遵法性審査

貸付先や貸付先の経営陣の属性等が問題ないか調査を行います。

２．与信審査
（１）定量評価
　貸付先の財務諸表（基本過去3期分）を入手し、SAFにて各指標から導き出されるスコアリングを算出し、貸付先の基準となる与信額を算出します。（あくまで基準となる指標であり、他の要素もある為、必ずしもスコアリングによる与信額＝融資額になるわけではありません。

（２）定性評価
貸付先の代表者との面談を行い、企業状況（外部・内部環境、経営力等、数値で表現することができない部分）のヒヤリングを実施し、経営実態の調査を行います。

３．担保評価
担保付きローンの場合は、SAFで担保額の評価を行います。
例えば不動産の場合は、収益還元による評価、近隣相場及び売買事例などからの評価、積算法による評価等を行い、一番適切であると考える評価方法を採用し、（もしくは複数の評価方法による折衷案）、評価額を算出します。実際の融資可能額は、SAFの算定した担保額に掛目※1をかけ算出する形になります。

＊第三者の不動産鑑定、意見書を取得する場合もございます。

　このあたりはどの事業者においても、当然行われていることだと思います。
　これに加えてSAMURAIの場合、万が一貸し付けが焦げ付いた場合にも事業者が担保の処分方法を勝手に決
　める事ができないよう、自ら規制をかけています。

　「元本の8割以上を確保できない債券譲渡を行う場合、金額ベースで過半数の投資家の賛同を必要とする」
　というのがそのルール。
　ソーシャルレンディングの事業者で起きた悪意を疑われる事件を、SAMURAIでは起こさないようにすると
　いう決意が見て取れると思います。

　　・これは凄い。ラキバン問題を受けて？　SAMURAIが債権譲渡に対するルールを制定。


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４．融資可能額の算出

　　１．遵法性審査
　　２．与信審査
　　３．担保評価

上記１〜３を実施し、総合的な観点から融資可能額を算出します。（出来る限り客観性に基づいた算出を行っております。）

SAFが行った上記の審査の内容を私募取扱者であるSAMURAI証券（以下「弊社」といいます）で共有し、弊社で私募取扱者としての審査を行います。

遵法性、財務状況や事業計画、適合性の原則等の観点から、案件審査会で商品としての募集が可能であるか、総合的な観点から判断します。審査項目については下記の通りです。

�@SAFの財務状況
�A資金使途及び事業計画の概要
�B分別管理の方法
�C貸付先の属性、財務状況
�D貸付条件
�E貸付先の返済計画の妥当性
�F担保について
�G利益相反について
�Hモニタリング方法について

＊営業者であるSAFについては、弊社グループ会社であり、既に営業者としての遵法性等の審査を実施済みです。

当社取締役、内部管理統括責任者、コンプライアンス部長、営業部担当者にて案件審査会を実施し、承認を得たファンドについて募集を行います。不承認のファンドについては取り扱いを行わない、もしくは不承認の理由や課題を解決できた場合に再度、案件審査会を実施し、承認を得たファンドについて募集を行います。

　このあたりも当然と言えば当然なのですが、事業者によっては適切に行われているとは言い難いものが散見
　されてしまっているのは残念だと思います。

　ソーシャルレンディングに限らずどんな投資でも、元本割れは起こりえます。
　それは投資をする以上呑み込むべき問題。
　ただ問題は、そのリスクはきちんと評価されたのかどうかということであり、その基準を開示している事業
　者は一定の信頼を持って評価すべきでしょう。

【募集商品の運用開始後のモニタリングについて】

募集が完了し、運用を開始した商品については、弊社で定期的なモニタリングを実施しております。
案件ごとに審査会の時にモニタリング実施方法を決定いたしますが、貸付先の事業や財務状況、担保物の変化が大きく、短い周期でのモニタリングを行う必要があるファンドについては、目安である四半期に一度のスパンよりも短い周期でモニタリングを実施する場合があります。また、長期間変化がないと想定されるものについては6ヶ月に1度のモニタリングとする場合もあります。但し、ファンドの運用に対して大きな影響がある外部環境の変化等が発生した場合等は、そのタイミングで適宜営業者にヒアリングを行います。

モニタリングについては、基本的に資金使途、事業の進捗状況、担保の保全性についてのヒアリング、調査等を行っております。

モニタリングの結果、ファンドの投資家にお知らせすべき事項（レポーティングの必要性がある重大な変化等）が発生した場合は、弊社取引サイトのマイページ内、電子メール等でお知らせします。

　貸し付け前の審査のみならずモニタリングも重要なのですが、残念ながらここまでモニタリング状況を開示
　し、実際に行っている事業者は少ないのが現状です。

　証拠はありませんがおそらくやっていると思われるのは、SBIソーシャルレンディング（広告リンク）。
　実際にやっているのは、スマートレンドとポケットファンディング（広告リンク）です。

　このモニタリングの頻度や方法、正確性についての議論はありますが、それは別の話。
　まずはそういった事を会社としてきちんと宣言し、実施しているかという姿勢を問うべきです。
　モニタリングを実施している事業者としていない事業者。どちらに投資すべきかと言えば、そんなことは考
　えるまでもないと思うわけです。


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　さて、新元号となった本日。
　SAMURAIはさっそく、令和キャンペーンを開始しています。

　これまでも同様のキャンペーンは何回かあり、私もちょこちょこと参加してAmazonギフトやQUOカードを
　もらっていたりします。
　投資をするかどうかはともかく、会員登録だけならリスクはありませんし、まだ登録していない方はこの
　ＧＷ中に検討してみてはどうでしょうか。


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　　期間：〜6/30
　　詳細：投資家登録で500円のQUOカード
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　SAMURAIへの会員登録方法については、下記の記事もご覧下さい。

　　・（参考記事）SAMURAI　口座開設の方法を紹介します


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