ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　SBI SLのサーバレースに見事に敗北しましたので、資金の引き出しを行いました。
　オーナーズブックの8/30募集開始案件に投資するか、
　（さすがに1億円超の案件なので、きっちり貼り付いておけば投資できるのではないかと推測しています）
　それとも別案件にするかはこれから決めようと思います。

　さて、LCレンディングから償還を受けた分と追加資金（30万円）を合わせて、再投資を実施しています。
　新登場のメディカルファンド２件に30万円ずつの投資です。


　・LCセレクトファンド139号　30万円

　　予定利率：7%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：1億8,000万円
　　担保：無し
　　　　（融資先はLCパートナーズ管理のSPCであり、LCパートナーズは病院経営にも関与している）

　　


　LCパートナーズのメディカル案件への投資となります。
　調べて見ますと、LCパートナーズには間違いなくメディカル事業部門があり、今回の対象案件である
　札幌市と福井県の病院も案件に載っていました。

　　・LCパートナーズ　メディカル投資

　LCレンディング社長のブログでも言及されている通り、これまでの商業施設が病院に変わっただけであり
　シンプルなスキームと言えると思います。

　

　賃料収入見込みは4,900万円／年とのことで、貸付総額1億8,000万円・7%の賃料を賄うには十分です。
　最終的な出口戦略が未定（現段階で売却先が決まっていない）ところが少し気に掛かりますが、前述の通り
　賃料は賄えますのでリファイナンスも可能でしょう。
　
　また、LCグループでREITを組成する動きもあることから、こちらが出口となる可能性もあります。
　同じくLCレンディング社長のブログによれば、現在ではREITの規模自体が数百億と小さいため、上場しても
　メリットが得にくいとのことですが、中長期的には上場REITを目指すとのこと。

　もちろん将来の話ですが、ソーシャルレンディングを入り口としてREITを出口とする不動産投資商品は
　まだ日本には無いだけに、その先行きが非常に楽しみです。
　そこに至るまでには紆余曲折も多そうですが、SL投資家の一人として興味深く見ていきたいと思います。


　本案件ですが、不動産の担保は付いていません。
　メディカル案件という関係上、患者のいる病院施設に担保発動→第三者売却などということがあれば、
　その病院の信頼が失墜することは目に見えています。
　（ということは、そんな病院をそれでも買おうとするのは、真っ当な相手ではないでしょう）
　つまり、担保が設定されていても現実的には使えない担保と推察することができます。

　担保がない一方で、SPCの管理や病院の運営にLCパートナーズが関わっているます。
　そのため病院の経営がうまく行かなくなれば、賃料の入ってこなくなるSPCも困りますし、運営実績に
　傷が付くLCパートナーズも困ります。
　さらには、病院を最終的にREITに組み込もうとするLCグループ全体も困る事になります。

　担保のない案件の場合、私はこのように投資家と運営先の利害が一致することを重要視しています。
　「投資家が困る時は運営先も困る」という関係になっていれば、匿名性のために相手の顔が見えなくとも
　利害一致が何よりも強い契約になるからです。



　・LCセレクトファンド140号　30万円

　　予定利率：7%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：7億円
　　担保：無し
　　　　（融資先はLCパートナーズ管理のSPCであり、LCパートナーズは病院経営にも関与している）

　　


　スキームは先の札幌市案件と同じで、こちらは福井県の病院です。
　病院施設の買い上げ資金をソーシャルレンディングで募集し、利払いは賃料収入で賄います。
　最終的ば売却先はまだ未定ですが、転売もしくはREITへの組み込みを予定しているようです。

　

　基本的な案件内容は、上の札幌市案件と同じですので省略します。
　賃料7,000万円は貸付総額7億円・7%を賄うには十分ですので、貸付期間6ヶ月の間に出口に至らなくとも
　リファイナンスにより貸付期間を延長することができると判断しました。


　ちょっと気がかりなニュースです。
　以前にmaneoで募集していたアメリカンファンディングセレクトファンドに投資したのですが、その対象に
　なっているテキサス州ヒューストンは今、ハリケーン・ハービーで壊滅的被害を受けています。
　（CNNニュースでは、「Catastrophic」という表現が使われていました。
　　自然災害に対して使うもとしては、私の知る限り最大級の強い表現です）

　亡くなった方の冥福と被害を受けた方の無事を祈る一方で、投資案件も気になるところです。
　ヒューストンほどの都市であればいずれは復興するのは間違いないでしょうが、開発期間の延長や
　担保価値の毀損はあり得そうです。

　さて、アメリカンファンディングから元本償還を受けましたので、再投資を行いました。


　・インディアナポリスファンド第３弾　32万円

　　予定利率：10%
　　期間：9ヶ月
　　貸付総額：5,218万円
　　担保：対象土地・建物への担保設定　評価額1億377万円
　　LTV：50%

　　


　インディアナポリス市にある商業物件が対象の案件です。
　2017年1月に元のテナントが退去し、新規テナントを募集していますが8月現在で決定していない、という
　状況が若干気に掛かります。

　ただ、インディアナポリス州の州都であり、中心人口約80万、大都市域人口140万という規模ですので
　少しの時間はかかるかもしれませんが、いずれはテナントが入る公算が高いと思われます。
　9ヶ月後にリファイナンスした案件が再登場するのであれば、投資をするかどうかは気にする必要が
　ありそうですが、現時点においては9ヶ月の貸付期間の間に破綻する可能性は低いと判断しました。


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