ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　7/12、オーナーズブックから元本と利金の支払いがありました。

　
　

　「品川区オフィス第2号ファンド第1回」が早期償還を迎えているのですが、元本50万円に対して
　3ヶ月での利金が税引き前￥34,179になっています。
　この3ヶ月分だけで計算したら、年利相当で27.3%という超高利率案件となりました。

　これは、オーナーズブック名物の追加配当です。
　転売用物件を担保とした募集ローンファンドにおいて、物件がターゲット価格よりも高く売れた場合には
　その差額の一部を投資家に還元するというものです。

　この追加配当条項がない案件もありますし、追加配当条項があっても高く売れなければ配当できないので
　常にもらえるものではありません。お楽しみボーナスみたいなものだと思った方がいいでしょう。

　結局この案件ですが、当初年利5%の募集だったものが、追加配当込みで年利相当14.6%となりました。

　


　この償還された資金を、次の案件に追加投資しました。
　まさかオーナーズブックでサーバレースに巻き込まれるとは思いませんでしたが、何とか投資完了です。


　・千葉市中央区パーキング第1号ファンド第1回　59万円

　　予定利率：5%
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：5,000万円（主案件部分）
　　担保：千葉市中央区　パーキング用地への第一順位根抵当権（評価額6,820万円）
　　LTV：73%

　　


　千葉市中央区栄町、歓楽街の中にあると思われるパーキング用地を担保とする案件です。
　案件の説明はこちらの記事で行いましたが、追加情報がありましたのでその分を記事にします。


　前回記事からの追加情報は、オーナーズブック案件ページの以下の一文です。

自動車1台当たりに換算した現行月額賃料は54,600円程度となっております
（* 敷地の形状を踏まえ、自動車1台分のスペースの代わりにバイク13台分のスペースを確保しております。ここでは、自動車台数換算（6台分）しております。）。

　前回の記事では、以下のように賃料に関して不安を書いたのですが、駐車するものが自動車ではなく
　バイクなら、また話は別です。

　ただ一方、この地域の月極駐車場の相場は20,000〜25,000円といったところです。
　一般論として、時間貸し駐車場は月極駐車場よりも多い収入を見込めるのですが、この物件は
　賃貸料が54,600円です。周辺の月極駐車場の倍の収入まで見込めるのでしょうか。
　私見ですが、倍まではちょっと苦しいのではないか、と思います。

　前回の記事では、栄町周辺の月極駐車場の金額相場から時間貸し駐車場の想定収益を求めましたが、
　二輪車については周辺に月極駐車場の情報がないので、自動車との価格差から推定することにします。

　　・（参考）＠park 駐車場案内システム

　上記サイトより、二輪車の駐車料金は乗用車の30〜40%くらいと概算できます。
　ここでは余裕を持って、乗用車の25%で試算します。

　　・乗用車1台分につき、バイク13台が駐車可能
　　・バイク1台の駐車代金は自動車の25%分
　　・周辺の月極駐車場の相場は20,000円／月（自動車換算）

　以上の条件から賃貸料を試算すると、バイクで換算した賃貸料は65,000円／月となりました。
　駐車場運営会社のマージンを考慮しても、賃貸料54,600円というのは妥当な線だと思います。
　（＊ただしここでは、自動車とバイクの駐車／駐輪場稼働率が同じという前提で試算しています）


　最後に本日募集開始の案件について、自分で投資するなら、という条件で判断しました。
　（ただ、私自身は前の案件に投資したため、資金不足で投資は行いません）
　時間が足りなかったため、簡潔な記事ですがご容赦下さい。


　・渋谷区商業ビル第1号ファンド第1回

　　募集開始：7/14　18:00〜
　　予定利率：5%
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：5,000万円（主案件部分）
　　担保：南恵比寿　商業ビルへの担保設定（評価額3億4,600万円、先順位2億2,500万円）
　　LTV：80%

　　


　事業者安定度：○（オーナーズブックの経営母体は黒字拡大経営を続けている）
　貸付先安定度：○〜△（オーナーズブック情報丸呑みですが、過去3年間安定黒字）
　担保安定度：○〜△（南恵比寿の地価は上昇傾向、ただし対象ビルの評価額は裏付け取れず）
　稼働率：○（既に100%稼働、賃借契約は2032年までの15年間継続）

　結論：貸付期間2年の間資金拘束をされること、利率があまり高くないことを容認できれば、安定性は高い
　というのが、私の判断となりました。


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