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2015年10月31日

高値売却の秘訣と次回の購入計画 

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昨日更新の記事で売却の契約が成立したとお知らせしましたが、今回は高値売却の秘訣と次回どのようなマンションを購入するのかについて記事にいたします。


近郊、郊外マンションで数年後に定価で売れる、もしくは定価以上で売れる部屋を購入するコツとしては

・人気のマンションを買う(大規模、商業施設隣接、駅前などのランドマーク的マンション)

・上記マンションの中で生活満足度が低い部屋を買う

のが一番手っ取り早い方法です。


近郊、郊外マンションの主な検討者はファミリー層ですからどうしても南向きだったり、70u以上あるような部屋が人気となります。


当然そのような部屋は希望者も多いですから売主も強気の価格設定をしてきます。

逆に配置上致し方なくできてしまう東向き住戸や西向き住戸、中途半端な広さの部屋は人気がないため弱気な価格設定となります。


例えば南向きメイン、300戸のマンションで配置上50戸だけ西向き住戸があったとします。

同じ広さ、同じ階数で

・南向き  5000万円
・南東向き 4500万円
・西向き  4000万円

だったとしましょう。

このマンションを5年後に売りに出した時にどうなるか。

指名買いがあるマンションだとすれば検討者は売りに出ている部屋から選ぶ形になります。

このマンションが欲しいAさんは売りに出ている部屋はすべて見学したいでしょうから南向き検討者もついでに内覧してもらうことが可能です。

売りに出ている部屋はこんな感じ↓(わかりやすく同じ階数にしています)

南向き  10階 4780万円
南東向き 10階 4380万円
西向き  10階 4080万円


このように数年後に中古市場で売りに出す時に買いやすい価格であるにもかかわらず新築時より高い金額で売りに出しても違和感がないのです。

Aさんはこのマンションが欲しくてたまりませんから向きを妥協して選んでくれる可能性が高いのです。


つまりは新築時の南向き住戸と西向き住戸の価格設定に幅がありすぎるだけで中古市場に出てみるとそこまでは差がないということです。

ただこれは売却することが前提での購入方法。

実際に長く住むのであれば向きは妥協しないほうがいいかもしれません。

また、これは『指名買い』がおきるマンションでないと成り立ちませんのでご注意ください。


それではマンションマニアは次も同じ方法で買うのか?

正直悩んでいます。

今まで5回マンションを購入してきましたが年齢的に35年ローンが厳しくなってきています。

現金買いではなく35年ローンですから60歳までに終わらすとなると当然35年ローンは組めませんし、繰り上げ返済費用を貯めなくてはなりません。

もしかしたら次は多少リセールを捨てても住み心地の良い部屋を選ぶかもしれません。。


ブログ読者様の多くは購入を検討中の方が多いと感じています。

マンマニも家を売却したわけですから皆様と同じ『戦場』に立つこととなります。

それでも自分が申し込むマンションを過大評価、もしくは倍率を下げるために過小評価することは絶対にありませんのでご安心ください。


6件目の購入は今までで一番苦戦しそうな予感がしますが、まずは来年3月決算期の「○○○には福がある」を狙っていきたいと思います!!


読者様もマンマニ自身も息の合う住まいに巡り合えるといいですね(^^)/


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この記事へのコメント
マンションマニアさんマンション売却おめでとうございます。
マンション売却にあたって、ご質問がございます。
仲介会社を選ぶ際に営業力のある三井か住友かで悩んでおります。
ちょっと、住友さんの強引な営業が印象悪く感じております。
仲介会社及び担当営業さんを選ぶポイントをご教授頂ければと思います。
Posted by Kajyu at 2015年11月02日 11:14
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