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2015年10月01日

のらえもんさんの『本当に役立つマンション購入術』を読んでみた!!

マンマニがブログを始めたきっかけはただただマンションが好きだからという理由で、モデルルームを見学したすべての物件を記事にして、良いことも悪いこともそのまま記事にしていました。

当初はそれでもよかったのですが、読者様が相当程度増えてきて、ありがたいことにデベロッパーさんもマンマニブログを読んでいただけるようになってきたときに『マンションマニアの立ち位置』へのヒントをくれるのがのらえもんさんだったのです。

マンマニ自身が考える現在の立ち位置は

・近郊、郊外のマンションに特化した不動産業界外のマンションブロガー
・近郊、郊外のマンションに特化した不動産業界外のマンション評論家

としています。

評論家と自分で言うということはものすごくハードルを上げることになりますが、PV数も上がってきて少なからず影響力があるわけで、自身のモチベーションを上げるためにもそのように名乗っています。

ただ、不動産業界外の人間、自身もマンションの買い替えを考えているという点は変わらず、自分がよくないと思った物件は記事にしないですし、褒めどころはあるけど・・という物件は良いところも悪いところも書きます。

そんなマンマニ自身がマンションブロガーとしてここまで成長できたのは同じくマンションブロガーののらえもんさんのおかげであることは間違いありません。


マンションマニアの読者様の中でのらえもんさんを知らない人もなかにはいるかと思います。ブログを見ても湾岸に特化した内容がメインで、『庶民的』という印象は少ないと思います。それはそうです。湾岸地域のマンションは世帯年収1000万円あっても購入できないくらい価格が上がっています。


ですが今回のらえもんさんが出版した本は初心者向けの内容です!
これからマンションを購入する人や初めて買い替えする人には必ず役に立つ内容となっています。


ここでのらえもんさんの本を読んでみた感想を記事にさせていただきます!


【住宅を選ぶ際の優先順位を考える】


住宅を選ぶ基準は人によってさまざまですが、住宅購入の際に、自分なりの優先順位を決めておかないと・・・

これには共感!!

これをしっかりと決めておかないとマンション選びが進みません。

のらえもんさんは内部要因と外部要因にわけて優先順位を決めておくことをおすすめしており

内部要因・・・眺望、間取り
外部要因・・・人口が増えているエリア

がのらえもんさんの優先順位だそうです!

ちなみにマンマニはのらえもんさんとは真逆な部分があります。それは眺望について!マンマニは眺望についてはほとんど気にしません。カーテン閉めっぱなしでもいいですし、眺望にお金をかけたくありません。

例えば同じマンション同じ列で

4000万円・・・眺望が悪い
5000万円・・・眺望が良い

という部屋があったら間違いなく4000万円の部屋を選びます。眺望の良い部屋よりも月々の支払いが3万円程度違ってきます。一日あたり1千円も違う!そのお金で毎日展望台入場できるし観覧車も乗れるで!という考え。

そのような考えになったのは昔眺望に憧れて最上階の角部屋を購入したのですが、景色は3日で飽きるし、ごみ捨ていくのは大変だし(各階ごみ置き場がなかった)朝はEV待ちで駅までの時間が読めないしでストレスが溜まる一方で売却した経験があるからです。

ですからマンマニは眺望はまったく気にしない!という考え。


ですから皆様もマンション購入を考える際は優先順位を決めてください!

例えば眺望が絶対に譲れないならとにかくそこは妥協しないほうがいいです。
価格のためにそこを妥協して買ったら幸せになれない。ただしすべてを叶えるマンションは超が付く金持ちでないと買えません。

優先順位と妥協できる点は文字におこして決めておくべきでしょう。


【価格形成の歪みを見つけて購入】


ん〜これ書かれるとライバル増える〜苦笑

これはマンマニが毎回やっていること!

とくにマンマニは買い替え前提の購入ですからリセールバリューにこだわらなければなりません。ですがマンマニは近郊、郊外での購入。いわゆる住んだ瞬間2割価値が下がると言われているエリアです。そんな中で何回も買い替えに成功してきたのはこの歪みを利用してきたからです。


価格はあくまで例えですが、最多坪単価@250のマンションなのに@200の部屋を買う!ということ。

70uに換算すると

@250・・・約5300万円
@200・・・約4200万円

になります。

マンションの価格設定をする際に、向きが悪かったり眺望が悲惨だったりで安く設定せざるを得ない部屋が出てきます。そこを狙うことにより自分が買えないクラスのマンションに住むことができたり、将来売るときにリセールバリューがよかったりということが実現できるのです。

住み心地の観点で妥協できるのであればこの買い方はおすすめです。

@250の部屋が5年後に@225で取引されているにも関わらず@200だった部屋は当時の価格の@200で取引されるなんてことはざらにあります。


【新築時の価格を妙に気にする人たち】


中古マンションを検討しているとどうしても新築時の価格気になりますよね。相手が得をするのがわかっていて購入するのが・・・。それはわかります。

ただ、一番大切なのは今の市場からみてどうかです。

例えば新築当時3500万円の部屋が3700万円で売りに出ています。現在の市場の適正価格は3600万円だったとしましょう。

この部屋を交渉するときに『どうにか新築時の価格まで下げてくれないか』という交渉は心理戦で有効になります。売主も『当時の定価で売れるなら・・・』と妥協してくれる可能性があるのです。その価格で買えれば買主も市場より100万円も得した計算になります。

これは一例ですが、新築時より高い価格で売りに出ているマンションは値引き額の伸びしろも、そのマンション自体の価値の伸びしろもあると前向きに考えることができるのではないでしょうか。


【どうしたら高く売却できますか?】


今回のらえもんさんの本にはマンション売却の戦術も書いてあります。これはかなり役にたちますよ。

その中でも一番共感できたのが、内覧の要望には100%応えられるようにしておくこと。

それができないなら仮住まいして空室→売却という方法をとりなさいということです。


マンマニは4回の売却経験がありますが、記憶する限り内覧の希望を断ったことがありません。

実際に晩御飯を調理していたら仲介業者から『今から内覧したい人がいるのですが・・・』と電話。もちろんOKしました!たしか19時くらいだったかな。急いで部屋にいいオイニーのフレグランスを撒き正装に着替えて10分後くらいの内覧に備えました。正直いい迷惑な時間だったのですがその方たちが購入してくれました(;^ω^)

いわゆる『数打ちゃ当たる』理論です。

ここから先は仲介業者的にやっていいことなのか微妙なので参考にしてほしいのですが、マンマニは退去せずに売りに出す時は鍵を仲介業者の営業さんに預けます。(鍵の借用書は書いていたのでOKな行為なのかな?)
例えば仕事の日に内覧希望が入ったと連絡があっても『私はいませんがご自由にどうぞ』と営業さんに伝えます。そうすると留守中でも内覧希望者を案内してくれるのです。

本気でお得に売りたいと思ったらそれくらいやらないとだめだと思います。内覧希望を断るのはせっかくのチャンスを逃してしまうからです。

若かりし頃にナンパの師匠と街をパトロールする際に『明日は無差別の日だ!』と指示があると名前と連絡先が書いた紙を100枚以上用意するんです。

それを当日少しでも可愛いと思った女の子に配るんです。ティッシュ配りみたいなもんです。

数打ちゃ当たる理論でどうしても遊びたい女の子が欲しい時に実践していました。100人配ると片手くらいは返事くるもんです。

ただ怖かったのが会うまでどの子かわからないこと。(笑) そのドキドキ感がまた面白かった!

話はそれましたが数打ちゃ当たる理論はお得に売るためには必要な行為です。


ちなみにその理論を実践しているのが住友不動産販売くんです。

お得に売るならお勧めの仲介業者さんです。全国直営仲介取扱件数NO.1の住友不動産販売で無料査定!


のらえもんさんの本は尊敬している人だからとか関係なしにおすすめできます。

価格もお安いですし買っておいて損のない本でしょう。お世辞抜きにおすすめです!




マンマニもいつか

『本当に役立つナンパ術とマンション購入術』
〜4000人の女の子に声をかけ、400件のモデルルームを訪問した男〜

という本を出せたらと思っています。(オファー待ってます顔)


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この記事へのコメント
なるほど、やはり価格が安い分のトレードオフですね。
価格見合いのデメリットを受け入れるべきか、よく考えて検討するべきですね。
お返事ありがとうございます!
Posted by たか at 2015年10月03日 11:02
たか様

いつもブログをご覧いただきありがとうございます!

地下住戸は友人宅で一度お邪魔したことあるのですが室内が暗く感じました。当然電器は付けているのですが外が明るい時間だったのでそう感じました。

それでもよければ歩行者の目線も気にならないですし良いのではないでしょうか?
Posted by マンションマニア at 2015年10月02日 20:57
マンマニさん、こんにちわ!
いつもブログ、ツイッターともに楽しく見させてもらってます。
のらえもんさんの本も楽しみですね。本屋さん回ってもないので入荷待ちです。。。

今日は質問がありコメントしました。
眺望は気にしない、とのことですが地下住戸についてはどう思いますか?価格の捻れは最も出る条件じゃないかと思いますが、水害リスクを考えると流石に厳しいでしょうか?
昨今の上げ相場からすると、価格は魅力的なんですよねぇ。。
Posted by たか at 2015年10月01日 19:02
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