現役ＦＰの提案する資産設計ブログ

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銀行の三大業務

�@融資
銀行の本業は金貸し業です。
えー？そうなんですかー？とか言いながら住宅ローンを組んでるような人が日本には見受けられます。どこから借りてる気なんでしょうね。
経済成長期には、10%や20%などという高金利で銀行は金貸し業を営めたため、規模が小さくても経営が成り立ちました。
今は、低金利での貸出しのため、利鞘が薄い。そのために、合併などで規模を大きくしないと経営が成り立たなくなって行きました。

�A預金業務
銀行以外のノンバンクは、貸出しに回す資金を預金で集めることは出来ません。
預金で資金集めが出来るのは、銀行のいわば特権と言えます。
預金で資金調達して、貸出し金利との利鞘で稼ぐ。これが王道であり、銀行本来の姿なのです。

�B為替業務
国内送金、海外送金、両替、小切手や手形代金の受け渡しなど。
給与振込やカード使用料金や公共料金などの支払いなども、この銀行の為替業務があるから成り立っていることです。

今、日本の銀行はこれら三大業務では経営が不安定なため、金融商品や保険商品の販売業務という、いわば邪道に走っております。

https://lta-hongkong.com/own_bank/057fec4c6729c2427428371f52aaec28.html

オウンバンクの株主は？
という質問がありましたが、オウンバンクの株主はオウンインクというホールディングス（持株会社）になります。
これは、日本のりそな銀行の株主はりそなホールディングスというのと同じです。


オウンバンクの資本金は？
という質問がありましたが、継続企業の財務健全性を見るならば、資本金ではなく自己資本（純資産）及び自己資本比率を見るべきです。
企業が設立された時においては、資本金（資本準備金含む）＝自己資本（純資産）ですが、その後は企業自らが稼得した留保利益も自己資本に組み入れられて行きます。
自己資本（純資産）＝資本金（資本準備金含む）＋留保利益

逆に、企業が損失を出すと、それまでの自己資本を食ってしまう事になります。
自己資本（純資産）＝資本金（資本準備金含む）−純損失

従って、継続企業において、どんなに資本金が大きくても、その資本が会社に残っているとは限りませんし、長年利益を稼得していれば、資本金が小さくても自己資本は大きくなっており、企業の財務健全性は高い事になります。

ですので、これからスタートする企業ならば、資本金は安全性の指標になりますが、60年以上も継続している企業においては、資本金と自己資本には大きな乖離があり、資本金は安全性の指標にはなり得ないでしょう。

https://lta-hongkong.com/own_bank/057fec4c6729c2427428371f52aaec28.html

一般に、銀行は負債が大きい（預金は銀行にとっては負債）ため、自己資本比率は低いです。
そのため、銀行においては自己資本比率が8%以上で健全と言われています。

オウンバンクは、高利益体質のレンディングへの融資を約3年続けているので、かなりな留保利益があり、自己資本（純資産）は大きく膨らんでいると推定できます。


そして銀行は、自己資本が
大きくなればなるほど、さらに利益を上げ易くなって行きます。

借入資本（預金）のみ貸出しに回す場合には、預金金利が調達金利になります。
しかし、もし、自己資本と借入資本（預金）を半々で貸付けに回せれば、自己資本には金利がないので、調達金利を預金金利の半分に下げられるからです。

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今日は【外貨定期預金の落とし穴】に関してお話したいと思います。




ぶっちゃけて実名を挙げますが


例えば業界最大手銀行の「自動継続外貨定期預金」


大手MS銀行の「パーソナル外貨定期預金」


M銀行の「M外外貨定期預金」などが代表的な例です。



では、中身を見ていきます。




「期間中に○万円以上を定期預金にお預けの方には


特別優遇金利0.85%を採用します！」




「今、外貨預金を始めるなら


通常金利に2%上乗せになります！」



とボーナスシーズンが近づくにつれて


どこの銀行も必ずアピールしてくるのが外貨預金のキャンペーンです。


確かに通常の1年ものの定期預金の利回りが


年0.35%というなかで


年0.85%の金利であれば2倍以上で目を引きます。



ドル建ての定期預金も通常金利が1%のところに


2%の金利が上乗せとなると


利回りは単純に3倍になる計算です。



なんだか良さそうな商品には見えます。



しかし


これらの商品にも落とし穴が存在します。



実際に使用された広告で


特徴的な箇所を抜粋したものを挙げますが


よく見ると「驚くべき文言」が書かれていることに気づきます。




・優遇金利は初回3ヶ月の適用となります。


満期後の継続時には店頭表示金利が適用されます。




・円から外貨に交換する際には所定の手数料がかかります。


・利息には一律20%が源泉分離課税されます。



とあります。



これらは何を意味するのでしょうか？



例えば「優遇金利が3%」だったとします。



これは1年間預けた場合に3%の金利が付く


ということを指します。



半分の6ヶ月ならば1.5%で


3ヶ月ならば4分の1の0.75%しかつきません。



そして3ヶ月過ぎれば


通常金利に戻るというなんとも旨みの少ない商品なのです。


分かりやすく通常金利が1%だったとしてざっと計算すると


仮に1$=100円で100万円預けたとすると


1年後の利息は年1.5%（100万円×0.75%+100万円×0.25%×3回）で1万5000円です。



更に利息は税金として徴収されますので


受け取ることが出来るのは1万2000円しかなく年1.2%の計算となります。



また金融機関で外貨預金を作成する場合は


円⇒外貨に替えて預けて


満期が来たら外貨⇒円に替えて引き出すのが通常です。



その際には為替手数料がかかります。


例えばメガバンクで円と米ドルを替える場合は


往復で1ドルにつき2円の為替手数料がかかります。



1ドル=100円だとすると2%のコスト負担となります。



ここで先ほどの優遇金利を適用させて考えてみます。


1年後に得られる金利は1.2%でしたので


100万円投資して101万2000円を受け取ったとしても


『為替手数料で2万円が差し引かれます。』



ということは為替が円安にならなければ


確実に赤字になる商品なのです。



為替リスクを承知の上で


初めから外貨預金に預けるつもりのある人ならば


キャンペーンを利用するのは頷けます。



また一般的な水準で円高だと言える時期であれば、


将来的な円安を見込んで始めるのは良いかと思います。



しかし！


「キャンペーンだからといって外貨預金を始める」という考えは


商品の構成上は頂けません。



商品を購入する際には中身を理解してから購入して下さいね。



日本FP協会 認定AFP 杉山 裕哉


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※追記　満員御礼となりました。


大変お待たせしておりますが

東京・京都・大阪で出張個別相談会を開催します。

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国内投資、海外投資、相続対策、資産移転、資産譲渡など

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尚、お知り合いで投資に関する正しい情報を必要としている方がおられましたら
こちらのブログを是非ご紹介してあげて下さい。

https://fanblogs.jp/cchd2017/?from_sp

今日は【海外積立投資で見落としてはいけないこと】に関してお話したいと思います。



海外積立投資は長期間継続することでの


高い運用パフォーマンスが期待され多くの投資家からとても人気です。



しかし！


それ以外に見落としてはいけない


とても大切なことがあります。


それは【誰から加入するか】です。


海外積立投資は

「契約後の住所変更」

「クレジットカードの変更」

「減額申請」

「引き出し」

「解約」

などの諸手続きは紹介業者経由で行うのが一般的です。



しかし契約後に


これらの諸手続きが出来ないという問題が相次いでいます。




業界の裏側の話を暴露します。




紹介業者が受け取る販売コミッションというのは


契約後から24ヶ月〜5年の間に数回に分けて業者に支払われます。




24ヶ月の間に解約されてしまうと受取ったコミッションを返金しなくてはいけなくなるので


紹介業者は初めのうちは解約されない様に必死にサポートをします。




しかし25ヶ月目から急に連絡が途絶えたり


サポートがずさんになる業者は少なくありません。




その答えは明確です。



25ヶ月以降は解約されようが


販売コミッションの返金にはならないからです。


そのため


〈契約後のサポートが面倒に思った〉か〈契約後のサポートの仕方を知らない〉という


業者側の勝手な理由で


諸手続きが行えないという契約者がこの業界には溢れかえっています。




にわか知識で飛びつく素人業者や契約者のことを考えていない悪徳業者がいるのは


悲しいものですがそれが実態です。



バツを引いて散々な目に合うのも


結局は自分の脇の甘さが原因です。



海外積立投資を検討する場合は


相手が信頼に足る人物かどうかをしっかりと見極めましょう。


信頼できそうな人柄でも無資格であれば

違法業者に該当しますので契約前に

最低限、2級ファイナンシャルプランニング技能士等の資格を有しているかは、確認しておきましょう。

今日は、顧問先の200年続く老舗の社長の資産承継の相談とその社長からご紹介頂いた、資産数億円規模の社長との契約で、

京都に出張しております。

私、結構出張好きなんです。

何故か？
顧問先の社長に美味しい食事をご馳走になれるからですね。。笑

※東京・京都・大阪・神戸は、出張対応で個別相談無料で行なってますので、お気軽にお問い合わせ下さい。
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さて、多額の資産や相続対策の相談となると


運用以外に節税や資産移転、資産譲渡、資産保全とアドバイスの幅も広がります。



海外法人設立や信託会社を使った資産移転スキームなど


プライベートバンキング業務を主とする


FP顧問会社本来の立場からしっかりアドバイスさせて頂きます



資産運用や資産保全など


クライアントが最大限満足をしてもらえる


お金に関しての総合的なアドバイスができること。


これが金融機関の本来の在り方だと思っています。


本質は「最終的に手元財産をいかに増やすか」


税金や手数料、顧問料などすべて加味して


最終的にクライアントの財産を最大限にすること。



ここに我々の存在意義があるのです。



さて、今日は金融商品中でも


【投資信託やファンドの本来の在り方】に焦点を当てたいと思います。



証券会社と銀行で投資信託はメイン商品として販売されています。



投資信託は本来は長期で保有して運用をするもので


短期売買を繰り返す商品ではありません。



理由の一つにコストが高いことが上げられます。



投資信託を購入する際は


販売手数料として買った時点で1〜3%の手数料がかかります。



そして保有しているだけで


信託手数料が大体1~2%くらいかかります。



最近ではノーロードなどの手数料が無料の商品も増えてきましたが


窓口での取り扱い商品の多くはまだまだ販売手数料が高いものが多いですね。



これだけのコストがあるものを短期的に売買していたのでは


負担している手数料を上回って利益を出すのは並大抵のことではありません。


しかし


中には投資信託を株式投資と同じように


短期の売買をさせられても違和感を持たない投資家もいます。



本来であれば手数料や商品構成の面から


どのような購入や保有の仕方が投資家にとって最も効果的かをアドバイスするのが


本当の金融マンとしての筋だと私は思います。




売ることが仕事の営業マンを相手にする場合は


投資家の利益より自分たちの利益を優先するものと思って接するべきです。



もし皆さんが既に投資信託を保有していたとしたら


中長期的な視点でその投資対象の価値上昇が期待できるかをまず考えてみてください。



もしそれが「分からない」のであれば


そもそも投資してはいけない商品ということです。


よくわからない商品には投資はしてはいけませんので注意が必要です！


資産設計（形成・運用）を考えたい方はお気軽にお問い合わせ下さい！

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最新の融資情勢と、それを踏まえた
今後の指針となる内容を
お話していきたいと思います。


最近は、ジャブジャブだった
大阪の金融機関でも、
２割３割の自己資金を求められる
ようになってきました。


四国、中国系のここ数年、
イケイケだった地銀に関しても、
その勢いを抑えてきている印象です。


そうなると、当然、
不動産を買える人は少なくなり、
需給バランス的に物件価格は
下落していく事になるわけですが、


現状では、まだ去年までの
高く売れていたイメージが残っており、
また、価格を下げてまで
売り急ぐ人も少ないせいか、
明らかに安くはなっていません。


その結果、物件がダブついて
きているような状況です。


今の所、一気に価格が落ちていく
気配はなく、しばらくこの状況が
続く可能性もあると思います。


ただ、銀行がこのような
姿勢を続けていく以上、
今後、ダウントレンドに向かっていく
のは間違いありません。


じゃあ、いざ安くなった物件が
市場に出回るようになった時に、
このような融資情勢の中でも
買える不動産投資家というのは、
どんな投資家なのか、


というのを、
これから紹介していきます。


来るべき時のために、
今からでも準備できる事はあるので、
ぜひ、参考にして頂ければと思います。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
１、キャッシュポジションが高い、
または有価証券を持っている
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
私は、以前からキャッシュポジションを高めていく
重要性をずっと言い続けてきました。


スルガバブルを活かして
物件を売却し、ある程度利確しながら
キャッシュポジションを
高くしていきましょうと。


また、私は物件を売却する
以外の方法でキャッシュポジションを
高める方法についても追求しており、
弊社、勉強会では
様々な方法をシェアしてきました。


そういったアドバイスを聞いて
現金を積み上げてきた人は、
融資が絞られている状況でも、
買えるチャンスは沢山あると思います。


実際に私の周りはそういう人ばかりです。


現金以外では、もし株などの
有価証券を持っている方で、
今後、不動産を買っていきたいと
思われている方は、売れるなら
利確しておくといいかもしれません。


現状の日経平均株価は２万２〜３千円、


リーマンショック時の底値が
７０００円台だったので、
その当時の３〜４倍である事を考えると、
まだ高い状態をキープしているうちに
一度利確して買い場に備えるというのも
ありかと思います。


トレンドの波からすると、
２万５千、３万円台になる可能性は
低いかと思いますので。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
２、空き担保（余力のある物件）
を持っている
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


ある程度、賃貸業を続けていて、
物件評価額が残債を上回って
余力がある物件を持っているなら、


（例えば、残債が５千万円の
物件に対して、銀行が１億円の評価を
出すのであれば、
１億ー５千万＝５千万円分の
余力があるという事 ）


その物件を共同担保として
使う事もできるし、
修繕費として余力分を
追加融資してもらう事もできます。


また、手持ち資金があれば、
一度全て返済し、伸び代のある銀行や、
取引した事のない銀行に借り換える事で、


新しく取引実績を作りながら、
返済費以上の融資を受けて、
さらに既存の金融機関の融資枠を
空けるという方法もあります。


これに近い方法になりますが、
私が実際にやっているやり方で、
さらに良い方法があります。


それは、同じように残債を
全て返済した物件を担保にして、
取引している金融機関に対し、


” どんな物件を購入する場合でも
自由に借りられる融資枠を作ってもらう ”


という方法です。


決算書の内容や取引実績が
重要となりますが、この方法だと
交渉次第で、例えば１億の物件を担保に、
２億分の融資枠を作ってもらう事ができます。


そうすると、２億の現金を
持っているのと同じ状態になり、
いざ欲しい物件が出てきた時に、
エリアも築年数も問わず、
すぐに２億分を借りる事ができるのです。


枠内で買った物件に対しては
抵当もつきません。


そして、枠を使ったとしても、
その物件に対して、別の銀行で
バックファイナンスをつければ、
再度、枠を空ける事ができるのです。


これを繰り返していくと、
バックファイナンスがつく限り、
無限に買えてしまいます。


この方法は、付き合いのある
金融機関の担当者さんから
提案してもらった方法なのですが、
他の金融機関でもやってもらえないか、
交渉しています。


銀行側のメリットとしては、
枠に対する年間手数料と、枠内で
貸した金額に対しての金利手数料と、
「２重取り」ができる点です。


ただ、現状では断られる事が多く、
そう簡単にはいきませんが、
これも選択肢の一つとして
持っておくと良いと思います。


まとめると、
余力のある物件の活かし方としては、


・共同担保として使う
・余力分を修繕費として追加融資を受ける
・完済して、伸び代のある銀行に借り換える
・「融資の枠取り」の交渉をする


このような選択肢があるので、
余力のある物件をお持ちであれば、
一度、どんな使い方ができそうか、
整理しておくと良いかと思います。


私は、エクセルの表にまとめて、
パズルのように、足りない部分に
余っている与信を組み合わせる事で、
規模拡大に活かしてきました。


まだこの話は続きますが、
長くなりそうなので、
次回、また続きをお話していきます。


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平成30年度上半期、マンションや

一戸建ては成約件数が下がってます。

5％前後マンション、戸建て共に

成約率が下がっているようです。

ですが土地は4％近く成約数が

上がっているようです。

依然として、住宅用地取得競争が

続いています。

また、新築マンションや新築一戸建て

の成約数が下がった原因は、新築が

高すぎて購入出来る客層が減ったのも

考えられます。

新築並みに綺麗で価格も低いリノベー

ション市場が活性化し、認知されて

きた事で購入者も増え、成約価格自体

はが上がってきているようです。

マンション、戸建てはいずれも成約

件数減、成約単価増の状態なようですね。

事業投資やFXファンドなど怪しい投資話は今も昔も多いものです。


こういった被害に遭わない様にするためには「お金の知識をつけること」以外にありません。



どの様に配当を出しているのか？




現実的にその運用が可能なのか？




実績の裏付けはあるのか？




などの幾つかのポイントがあります。




「この人は信頼できる人だから大丈夫…」という判断は


客観的な思考が出来なくなっている状態なので注意して下さい。



情報の精査や資金管理がちゃんとされていない投資案件は要注意です。


金融機関以外からの投資案件には原則出資しないことがシンプルな予防策です。



詐欺被害の９９％が金融機関以外での投資なのです。


あなたが聞いたことあるその話は大丈夫ですか!?

このブログ、お陰様で結構読んで頂けていて、ブログランキングも記事を頻繁に上げる時は.

総合109位／経済・株式・金融カテゴリー5位

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ありがとうございます。



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これは、哀しいです。


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今日は【プロの金融マンと金融商品を売る営業マンとの違い】について関してお話したいと思います。



この違いというのは


非常にシンプルです。




それは「投資家やクライアントにとって最善な方法を探しているか否か」です。



まず我々プロの金融マンは投資家に方法や商品を提案する前に


個々人の年齢、目標、資産状況からリスク許容度や本質的なニーズなど様々なものを把握します。



その上で相手のニーズに合致したものを


世界中の選択肢から探し出します。




その最善が投資商品の場合もあれば


保険商品の場合もある…





はたまた不動産であったり


金などの現物といった


自分たちが取り扱っていない商品や方法のケースも少なくありません。




一方で『営業』というのは


自分達の商品を売ってなんぼの世界です。



金融業界の営業マンというのは


「売りたい」が先行して自分が扱っている商品を


相手に無理やり当てはめることをやりがちです。



ですが相手のニーズに関係なく商品を当てはめても


どうしてもその人のニーズと合致しない部分が出てくるので


後々歪みは必ず生じるものです。


その歪みが投資家の損失であったり機会損失に繋がります。




コミュニケーションを取ってニーズが分かって


初めてその人にとっての「良い商品」が見えてくるものです。




ですから私はまだ相手のことをよく知らないのに


「何かいい商品ありますか？」と言われても


正直「分からない」と答えるしかないのです。



相手のことを知らないうちに


「この商品が良いですよ」なんて無責任なことは間違っても言えない。



もしあなたのもとにコミュニケーションが希薄なうちに


「この商品良いですよ」と言ってくる人がいたら実は注意が必要です。


それはあなたにとって良いのではなく


その人にとって都合が良い商品ということを頭に入れておいて下さいね。


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