現役ＦＰの提案する資産設計ブログ

最新の融資情勢と、それを踏まえた
今後の指針となる内容を
お話していきたいと思います。


最近は、ジャブジャブだった
大阪の金融機関でも、
２割３割の自己資金を求められる
ようになってきました。


四国、中国系のここ数年、
イケイケだった地銀に関しても、
その勢いを抑えてきている印象です。


そうなると、当然、
不動産を買える人は少なくなり、
需給バランス的に物件価格は
下落していく事になるわけですが、


現状では、まだ去年までの
高く売れていたイメージが残っており、
また、価格を下げてまで
売り急ぐ人も少ないせいか、
明らかに安くはなっていません。


その結果、物件がダブついて
きているような状況です。


今の所、一気に価格が落ちていく
気配はなく、しばらくこの状況が
続く可能性もあると思います。


ただ、銀行がこのような
姿勢を続けていく以上、
今後、ダウントレンドに向かっていく
のは間違いありません。


じゃあ、いざ安くなった物件が
市場に出回るようになった時に、
このような融資情勢の中でも
買える不動産投資家というのは、
どんな投資家なのか、


というのを、
これから紹介していきます。


来るべき時のために、
今からでも準備できる事はあるので、
ぜひ、参考にして頂ければと思います。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
１、キャッシュポジションが高い、
または有価証券を持っている
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
私は、以前からキャッシュポジションを高めていく
重要性をずっと言い続けてきました。


スルガバブルを活かして
物件を売却し、ある程度利確しながら
キャッシュポジションを
高くしていきましょうと。


また、私は物件を売却する
以外の方法でキャッシュポジションを
高める方法についても追求しており、
弊社、勉強会では
様々な方法をシェアしてきました。


そういったアドバイスを聞いて
現金を積み上げてきた人は、
融資が絞られている状況でも、
買えるチャンスは沢山あると思います。


実際に私の周りはそういう人ばかりです。


現金以外では、もし株などの
有価証券を持っている方で、
今後、不動産を買っていきたいと
思われている方は、売れるなら
利確しておくといいかもしれません。


現状の日経平均株価は２万２〜３千円、


リーマンショック時の底値が
７０００円台だったので、
その当時の３〜４倍である事を考えると、
まだ高い状態をキープしているうちに
一度利確して買い場に備えるというのも
ありかと思います。


トレンドの波からすると、
２万５千、３万円台になる可能性は
低いかと思いますので。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
２、空き担保（余力のある物件）
を持っている
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


ある程度、賃貸業を続けていて、
物件評価額が残債を上回って
余力がある物件を持っているなら、


（例えば、残債が５千万円の
物件に対して、銀行が１億円の評価を
出すのであれば、
１億ー５千万＝５千万円分の
余力があるという事 ）


その物件を共同担保として
使う事もできるし、
修繕費として余力分を
追加融資してもらう事もできます。


また、手持ち資金があれば、
一度全て返済し、伸び代のある銀行や、
取引した事のない銀行に借り換える事で、


新しく取引実績を作りながら、
返済費以上の融資を受けて、
さらに既存の金融機関の融資枠を
空けるという方法もあります。


これに近い方法になりますが、
私が実際にやっているやり方で、
さらに良い方法があります。


それは、同じように残債を
全て返済した物件を担保にして、
取引している金融機関に対し、


” どんな物件を購入する場合でも
自由に借りられる融資枠を作ってもらう ”


という方法です。


決算書の内容や取引実績が
重要となりますが、この方法だと
交渉次第で、例えば１億の物件を担保に、
２億分の融資枠を作ってもらう事ができます。


そうすると、２億の現金を
持っているのと同じ状態になり、
いざ欲しい物件が出てきた時に、
エリアも築年数も問わず、
すぐに２億分を借りる事ができるのです。


枠内で買った物件に対しては
抵当もつきません。


そして、枠を使ったとしても、
その物件に対して、別の銀行で
バックファイナンスをつければ、
再度、枠を空ける事ができるのです。


これを繰り返していくと、
バックファイナンスがつく限り、
無限に買えてしまいます。


この方法は、付き合いのある
金融機関の担当者さんから
提案してもらった方法なのですが、
他の金融機関でもやってもらえないか、
交渉しています。


銀行側のメリットとしては、
枠に対する年間手数料と、枠内で
貸した金額に対しての金利手数料と、
「２重取り」ができる点です。


ただ、現状では断られる事が多く、
そう簡単にはいきませんが、
これも選択肢の一つとして
持っておくと良いと思います。


まとめると、
余力のある物件の活かし方としては、


・共同担保として使う
・余力分を修繕費として追加融資を受ける
・完済して、伸び代のある銀行に借り換える
・「融資の枠取り」の交渉をする


このような選択肢があるので、
余力のある物件をお持ちであれば、
一度、どんな使い方ができそうか、
整理しておくと良いかと思います。


私は、エクセルの表にまとめて、
パズルのように、足りない部分に
余っている与信を組み合わせる事で、
規模拡大に活かしてきました。


まだこの話は続きますが、
長くなりそうなので、
次回、また続きをお話していきます。


不動産投資（経営）をやってみたい！
と、いう方。
お問い合わせはコチラ
↓↓↓
セントラル・キャピタル・ホールディングス株式会社
‭0120-540-459‬
info@cchd.co.jp
https://www.cchd.co.jp