現役ＦＰの提案する資産設計ブログ

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最新の融資情勢と、それを踏まえた
今後の指針となる内容を
お話していきたいと思います。


最近は、ジャブジャブだった
大阪の金融機関でも、
２割３割の自己資金を求められる
ようになってきました。


四国、中国系のここ数年、
イケイケだった地銀に関しても、
その勢いを抑えてきている印象です。


そうなると、当然、
不動産を買える人は少なくなり、
需給バランス的に物件価格は
下落していく事になるわけですが、


現状では、まだ去年までの
高く売れていたイメージが残っており、
また、価格を下げてまで
売り急ぐ人も少ないせいか、
明らかに安くはなっていません。


その結果、物件がダブついて
きているような状況です。


今の所、一気に価格が落ちていく
気配はなく、しばらくこの状況が
続く可能性もあると思います。


ただ、銀行がこのような
姿勢を続けていく以上、
今後、ダウントレンドに向かっていく
のは間違いありません。


じゃあ、いざ安くなった物件が
市場に出回るようになった時に、
このような融資情勢の中でも
買える不動産投資家というのは、
どんな投資家なのか、


というのを、
これから紹介していきます。


来るべき時のために、
今からでも準備できる事はあるので、
ぜひ、参考にして頂ければと思います。


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１、キャッシュポジションが高い、
または有価証券を持っている
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私は、以前からキャッシュポジションを高めていく
重要性をずっと言い続けてきました。


スルガバブルを活かして
物件を売却し、ある程度利確しながら
キャッシュポジションを
高くしていきましょうと。


また、私は物件を売却する
以外の方法でキャッシュポジションを
高める方法についても追求しており、
弊社、勉強会では
様々な方法をシェアしてきました。


そういったアドバイスを聞いて
現金を積み上げてきた人は、
融資が絞られている状況でも、
買えるチャンスは沢山あると思います。


実際に私の周りはそういう人ばかりです。


現金以外では、もし株などの
有価証券を持っている方で、
今後、不動産を買っていきたいと
思われている方は、売れるなら
利確しておくといいかもしれません。


現状の日経平均株価は２万２〜３千円、


リーマンショック時の底値が
７０００円台だったので、
その当時の３〜４倍である事を考えると、
まだ高い状態をキープしているうちに
一度利確して買い場に備えるというのも
ありかと思います。


トレンドの波からすると、
２万５千、３万円台になる可能性は
低いかと思いますので。


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２、空き担保（余力のある物件）
を持っている
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ある程度、賃貸業を続けていて、
物件評価額が残債を上回って
余力がある物件を持っているなら、


（例えば、残債が５千万円の
物件に対して、銀行が１億円の評価を
出すのであれば、
１億ー５千万＝５千万円分の
余力があるという事 ）


その物件を共同担保として
使う事もできるし、
修繕費として余力分を
追加融資してもらう事もできます。


また、手持ち資金があれば、
一度全て返済し、伸び代のある銀行や、
取引した事のない銀行に借り換える事で、


新しく取引実績を作りながら、
返済費以上の融資を受けて、
さらに既存の金融機関の融資枠を
空けるという方法もあります。


これに近い方法になりますが、
私が実際にやっているやり方で、
さらに良い方法があります。


それは、同じように残債を
全て返済した物件を担保にして、
取引している金融機関に対し、


” どんな物件を購入する場合でも
自由に借りられる融資枠を作ってもらう ”


という方法です。


決算書の内容や取引実績が
重要となりますが、この方法だと
交渉次第で、例えば１億の物件を担保に、
２億分の融資枠を作ってもらう事ができます。


そうすると、２億の現金を
持っているのと同じ状態になり、
いざ欲しい物件が出てきた時に、
エリアも築年数も問わず、
すぐに２億分を借りる事ができるのです。


枠内で買った物件に対しては
抵当もつきません。


そして、枠を使ったとしても、
その物件に対して、別の銀行で
バックファイナンスをつければ、
再度、枠を空ける事ができるのです。


これを繰り返していくと、
バックファイナンスがつく限り、
無限に買えてしまいます。


この方法は、付き合いのある
金融機関の担当者さんから
提案してもらった方法なのですが、
他の金融機関でもやってもらえないか、
交渉しています。


銀行側のメリットとしては、
枠に対する年間手数料と、枠内で
貸した金額に対しての金利手数料と、
「２重取り」ができる点です。


ただ、現状では断られる事が多く、
そう簡単にはいきませんが、
これも選択肢の一つとして
持っておくと良いと思います。


まとめると、
余力のある物件の活かし方としては、


・共同担保として使う
・余力分を修繕費として追加融資を受ける
・完済して、伸び代のある銀行に借り換える
・「融資の枠取り」の交渉をする


このような選択肢があるので、
余力のある物件をお持ちであれば、
一度、どんな使い方ができそうか、
整理しておくと良いかと思います。


私は、エクセルの表にまとめて、
パズルのように、足りない部分に
余っている与信を組み合わせる事で、
規模拡大に活かしてきました。


まだこの話は続きますが、
長くなりそうなので、
次回、また続きをお話していきます。


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平成30年度上半期、マンションや

一戸建ては成約件数が下がってます。

5％前後マンション、戸建て共に

成約率が下がっているようです。

ですが土地は4％近く成約数が

上がっているようです。

依然として、住宅用地取得競争が

続いています。

また、新築マンションや新築一戸建て

の成約数が下がった原因は、新築が

高すぎて購入出来る客層が減ったのも

考えられます。

新築並みに綺麗で価格も低いリノベー

ション市場が活性化し、認知されて

きた事で購入者も増え、成約価格自体

はが上がってきているようです。

マンション、戸建てはいずれも成約

件数減、成約単価増の状態なようですね。

今回の融資引き締めが

なぜ行ったのか？という話を

ちょっと聞いたので、

その事を書いてみます。


今回のそもそもの融資が

厳しくなった引き金は、

かぼちゃの馬車とスルガ銀行の

不正融資問題からですが、

そこはあってもなくても、

こういう状況になったという事です。


今回のターゲットは、

銀行そのもので、

もっと合併をさせたがっている…

という事なのです。


誰が？というと、

日本政府が…という答えですね。


もっと地銀の合併をさせたがってるにも

関わらず、なかなか合併が進まない…

では、どうしたのか？というと、

以前からあった不正融資を叩いた…

という流れです。


ただ、その流れの中で、

かぼちゃ問題が出てきたので、

その流れが早まったというだけで、

遅かれ早かれ、このようになったという事ですね。


では、これから融資はどうなるのか？ですが、

さらに厳しくなることはあっても、

いきなり緩くなる可能性は限りなくゼロです。


関西方面は融資が比較的緩かったわけですが、

関西方面も今後は厳しくなるでしょう。


というか、若干厳しくなってきている…

という話を聞いてます。


銀行の大合併が目的であれば、

それが終わるまでは

この流れは続きそうです。


ですので、本当に投資家にとっては、

長く物件を買えない時代が来たと

言ってよいと思います。


融資が付くのは区分ですが、

利益が薄い区分に行くのか、

それとも少額だけどレバレッジが利かない

ボロ戸建てに行くのか、

はたまた、他のことを考えるのか？

という選択肢がかなり狭まっているわけです。


今までのように融資を付けて、

バンバン一棟物を買って行く…

という方法は、かなりの高年収で

かなりの資産を持っている人でないと、

無理になったわけです。


それもこれも銀行の利益を奪って、

合併させるのが目的というわけなので、

合併が進まない限りは

当分、融資はゆるくならないと思います。

買付の取り下げは

法的は問題ないのですが、

信頼関係の崩れるような取り下げは

不動産業者から相手にされなくなる

可能性があるので気を付けた方が良いです。


というのも、買付証明を入れると、

少なからず不動産業者は何かしからの

動きをしていきます。


また、物件を抑えるわけで、

売主さんも他の買付を

断る可能性も出て来ます。


また、金融機関に打診するのであれば、

金融機関も動いていたりします。


これは買付を入れることで、

契約に進んで動いているわけで、

色々な人が尽力するわけです。


ですので、買付を入れた物件に関しては、

何も問題がなければ契約する…

ということが前提になってきます。


そして、融資も固まり、

物件も問題がなく、

というところまで行ってから、

「やっぱりなんとなく止めます…」

ということを言ってしまうと、

信頼関係が一気に悪化するわけです。


不動産業者の立場からすると、

売主さんに謝らなければならず、

金融機関にも謝らなければなりません。


ですので、買付を入れてから

買付を撤回するのであれば、

なるべく早い段階で、

明確な理由があった上で断るのが

礼儀というものです。


なんでこんな話をしているのか？というと、

ある物件に対して、

何度も買付を入れては取りやめ、

入れては取りやめ…

ということを繰り返す人がいたようです。


しかも二度目の買付の際には、

「一回取りやめてまた入れるので、
　次は取り下げは絶対に無しですよ…」

と念を押しての買付をもらったそうなのです。


それにも関わらず、

取り下げをした人がいるみたいで、

これは担当営業や

売主さん、金融機関、

他にも関わった業者さんは

全て大激怒するわけですね。


買付証明の取り下げは

法的には問題があるものではありません。


ですのが、買付を入れた時点で、

多くの人が契約に向けて動き、

尽力していることを忘れてはいけません。


不動産投資は不動産営業と

良い関係を作っていかないと

成功しないものなので、

そこを意識して行動しないと

なかなか成功できないわけです。

年収１０００万円以上の人は

融資が付くうちに投資をした方が良いです。


不動産への融資が厳しくなっていますが、

年収が高い人でも融資が出ないケースも増えてきています。


というのも、今までは個人の年収が高く、

自己資金も普通に1〜2割程度持っていれば、

融資がつくケースが多かったです。


それが今だと年収が高く、

自己資金も豊富でないとなかなか融資が厳しくなってきています。


年収が高いというのも、

ちょっと前までは年収５００万円から融資が付いていのですが、

今は最低でも１０００万円の年収がないと

なかなか融資を付けるのも難しくなってきています。


これだけ急激に融資環境が変化するとは、

私も予想以上だったのですが、

現実問題として、

金融機関が、かなりの融資の引き締めになってきていますね。


これから不動産投資ができる人…

というのが、かなりハードルが

上がってきてることは確かだと思います。


年収１０００万円以下の人は

かなりの金融資産を持っていないと

出来なくなってきているのが現状で、

今後は年収１０００万円以上の人でも

かなりの金融資産を持ってないと

出来なくなる可能性もあります。


まあ、そうなると

かなり利回りが上がって来ることはたしかで、

完全に富裕層のみが出来るという感じに

なりつつあります。


まあ、まだ年収１０００万円の人であれば

融資が比較的付く可能性があるのと、

明らかに物件価格が下がってきていて、

どんどん有利に不動産投資が出来る環境が

出来ているので、

年収１０００万円以上で不動産投資をしたい人は、

早めに融資を受けて不動産投資をすべきだと思います。


あと少し様子を見てから…

と言っている人は、

融資が付かなくなる可能性が高いので、

本当に早めにやった方が良いわけです。


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