2018年08月28日

オーナーズブック 8/28募集開始案件と、経営会社の決算短信の中身



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杉並区新築マンション 3回目の募集

 オーナーズブックより、杉並区新築マンションの3回目募集が発表されました。
 8/28の募集開始となります。


 ・杉並区新築マンション第3号ファンド第3回

  募集開始:8/28 18:00〜
  予定利率:4.2%
  期間:25ヶ月
  貸付総額:2億円(総募集金額・主部分のみ)
  担保:物件に対する第二順位の抵当権
     評価額8億1,000万円 先順位4億1,680万円
  LTV:76%

  


 当初設定されている融資額は2億円。
 第1回〜第3回で合計1億6,000万円の募集が行われていますので、おそらく後1回募集があると思われます。
 なお、第1回〜第4回(予定)の貸し付けは全て同順位で行われますので、第*回の貸し付けに応募するのが
 有利、といった事はありません。

 20180807OB1.jpg

 第1回募集時は物件の稼働率は57%だったのですが、第2回〜今回の間に稼働率は78%まで改善しました。
 貸付期間が25ヶ月と比較的長い案件だけに、稼働率にも気を配るべきでしょう。
 となれば、稼働率の改善はもちろん良いニュースということになると思います。


 予定利率4.2%、貸付期間25ヶ月とあまり良い条件ではありませんが、業界を騒がせている一連の問題と
 相対的なオーナーズブックの信頼度上昇を考えると、おそらく募集枠はすぐに埋まるでしょう。
 私は過去にこの案件に投資をしていますので、追加投資は行いませんが、投資を考えている方は時間前に
 画面に貼り付いていた方がいいと思います。


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ロードスターキャピタルの決算短信

 オーナーズブックの経営母体であるロードスターキャピタルから、第二四半期の決算短信が出ています。
 ソーシャルレンディングの事業者リスクを考えるにあたって、経営母体の安定度は重要です。

  ・2018年12月期 第2四半期決算短信


 昨年同期比で売上高+53.8%、純利益+99.2%と経営は好調の様子。
 自己資本比率が20.7%→18.9%と下がったの少しだけ気がかりですが、事業の拡大によりバランスシートの
 両側が重くなったためと思われます。
 今後も順調に経営が進めば、利益剰余金が増えることで純資産も増えていくでしょう。

 その他の安全性指標は、以下の通りです。

  ・流動比率(流動資産÷流動負債):1322%
  ・当座比率(当座資産÷流動負債):345%
  ・手元現金:月商の11.2ヶ月分



 それぞれの数値の目安は諸説ありますし、業界によっても異なるのですが、ごく一般論として流動比率で
 200%以上、当座比率で100%以上、手元現金で月商4ヶ月
あれば安全と言えるのではないでしょうか。
 そう考えますと、ロードスターキャピタルの財務状況はかなり堅い、と判断できると思います。


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2018年08月27日

【詳細説明】8/27 ラッキーバンク遅延案件の状況報告がありました



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久しぶりのお知らせ

 ラッキーバンクからお知らせがありました。
 最近まったく遅延状況の報告がなかったのですが、久々のアップデートとなります。
 本来なら期限を設定して、1ヶ月に1度くらいは(進捗がなくとも)報告してもらいたいものですが。

 ラッキーバンクの行政処分、及び関連する記事に関しては、こちらもご覧下さい。

  ・ラッキーバンクから少額分配あり。現在の私の状況です

  ・ラッキーバンクの動き:資本増強と貸金業再登録

  ・ラッキーバンク復活の兆し? 業務改善命令に対する再発防止策を発表


 私の状況ですが、ラッキーバンクへの投資額のうち、290万円ほどが遅延しています。

 20180606LB2.png

 以下、私の状況について紹介したいと思います。

遅延状況(221号)

 ここからは、ラッキーバンクからのお知らせの引用と、その所感となります。

【221号案件】

担保物件は東京都世田谷区に所在する土地であり、プラン付または建築後の売却へ向け取り組みを行っております。
本件土地は、建物を建築するうえで、擁壁の補強が必要な状況ですが、現状、擁壁工事には着手しておりません。従って、売却価格に補強コストが影響する可能性がございます。
区役所との協議の結果、ファミリータイプと1Kタイプが混合する計11戸の建築プランが決定しており、擁壁との隙間を埋めて建築する事となっておりますが、工事の着手はされておらず、プラン付で販売する可能性が高い状況となります。

 擁壁(ようへき)というのは、敷地に高低差がある場合、盛土が崩れるのを防ぐ壁の事です。
 こんな感じの壁を言うらしいです。

  FL-C-MF-P2-830x450.png
  (https://sumika.me/contents/11549 より引用)


 可能性としては、実際の建築は行わず、建築プラン付きでの販売を行う可能性が高いとのこと。
 それにしても擁壁小路は行う必要があるでしょうし、LTVが95%に達している案件だけに、元本の一部が
 損害を受ける可能性は高いと思われます。
 また、返済までの時間も相当かかるでしょう。

遅延状況(245号)

【245号】

担保物件は、借入人が保有している東京都港区三田に所在する、一棟商業ビルです。
現在、リノベーション工事とテナント誘致が完了し販売活動を行っておりますが、具体的な売却に向けた交渉には至っておりません。

 こちらは工事も誘致も完了しているとのこと。
 しばらく時間はかかりますが、元本の大部分は戻ってくると期待してもいいのではないでしょうか。
 (LTVが99%を超えているので、少しくらいは損害を受けるかもしれませんが)

遅延状況(263号)

【263号】

本件担保物件は神奈川県藤沢市に所在する区分ホテルで、現在、宿泊施設の運営が行われております。
本年3月に購入検討者と売買契約を締結しておりましたが、こちらの購入検討者による金融機関のローン申請は、審査の結果、承認されませんでした。現在、販売活動に関する具体的な進捗はございません。

 金融機関のローンが通らなかったことから、「振り出しに戻る」ということになります。
 まだまだ時間がかかるのか、それともすぐに決着するのか、この案件は未知数です。
 (宿泊施設の運営が行われているのなら利払いを行う事も可能なはずですが、それをしない時点で貸付先の
  根性が見て取れますね)

遅延状況(264号)

【264号】

本件担保物件は、借入人が保有している東京都千代田区神田エリアの一棟オフィスビルとなります。
本件担保物件は、物件の利用にあたりインフラ設備の改修工事が必要であり、開発会社からインフラ工事の見積もりを取得しました。今後は、借入人が改修工事を実施した後に売却を行うか、または、現況のまま見積もりを加味したプラン付での売却を予定しております。
なお、現状、インフラ設備の改修工事には着手しておりません。
販売活動では、現況プラン付で購入検討者から買付証明書(買付の申込書にあたるものであり、売買契約の締結には至っていません。)の提出を受けており、交渉を重ねる予定です。

 改修工事をしなくとも、現状で買付証明書が出ているので、もしかしたら話は早いかもしれません。
 ただ、状況が状況だけに売却金額で足下を見られていないかどうか、少し気にかかります。

遅延状況(371号)

【371号】

本件担保物件は東京都台東区に所在する一棟ビルで、当初、借入人が自社によるリノベーションを施すことを視野に入れつつ、空ビルとして販売活動を行っておりましたが、借入人が過去に手掛けた他物件の経験やマーケット調査、用途変更に関わる事前調査などの結果、宿泊施設として用途変更を施すプランへと変更するに至った物件となります。

借入人は本年2月に、改修工事完了後の引渡しを条件とする賃貸借契約を運営会社との間で締結していますが、改修工事には着手できておりません。現況での販売活動も並行しており、現在、購入検討者から買付証明書(買付の申込書にあたるものであり、売買契約の締結には至っていません。)の提出を受けております。

 買付証明書は提出されているということで、スムーズに行けば近く契約締結の流れとなるでしょう。
 少なくとも、この不動産を購入したいという人は出てきているわけで、案件にはそれだけの価値があると
 認められている、という一つの証拠にはなっていると思います。

所感

 現在までの時点では残念ながら、私の投資先における償還は無し。
 話はそれなりに進んでいるようですが、全ての案件が解決するには相当の時間がかかりそうです。
 また、もし解決したとしても、元本の一部が損害を受ける事は覚悟すべきでしょう。

 ラッキーバンクはソーシャルレンディング事業者としての再起を考えているようですが、そのためにはまず
 全ての案件で元本損害を極力起こさず返済することが絶対条件です。

 X社との決別を宣言したのですから、それがポーズでないことを証明しなければなりません。
 極端に言えば、X社の誰かが腎臓を売る事になってでも取り立てる、くらいの姿勢は見せるべきでしょう。
 (もちろんそんな事は違法行為ですので、あくまでも例えですが)
 今後のラッキーバンクの姿勢と、返済の行く末に注意を払っていきたいと思います。



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posted by SALLOW at 23:00 | Comment(2) | TrackBack(0) | 投資の話題


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