ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

　オーナーズブックから２件の期限前償還、合わせて100万円強の償還を受けましたので、その分を再投資に
　回しました。


　・世田谷区マンション用地第1号ファンド第1回　104万円

　　予定利率：5%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：1億9,500万円（主部分）
　　担保：対象物件（査定額2億6,810万円）への第一順位抵当権
　　LTV：73%

　　


　マンション用地を担保とする貸付となります。
　平日昼間からという開始時間のためか、比較的余裕を持って投資できました。
　極めて個人的には平日昼間募集開始という案件が増えてくれるとありがたいのですが（某ラッキーとか）、
　どちらにせよ不公平感を生むだけですね。

　さて、主案件は成城のマンション用地です。
　土地上にはまだ建物は建っていないため、評価額については土地のみとなります。
　とすると、2億6,810万円という土地評価が妥当かどうかが判断の分かれ目になるでしょう。

　


　土地の面積は出ていませんが、だいたい推定することは可能です。必要な情報は次の４つ。

　　�@部屋の広さと数から計算する合計面積
　　�A建物の階層数
　　�Bその土地の建ぺい率
　　�C地価

　一つ一つ見ていきましょう。


　　�@部屋の広さと数
　　　案件説明では「20m2台（10戸）、30m2台（1戸）・40m2台（3戸）及び80m2台（1戸）」です。
　　　全て中央値（20m2台なら25m2）を取りますと、部屋の合計面積は
　　　25 × 10 + 35 × 1 + 45 × 3 + 85 × 1 = 505m2
　　　となります。

　　�A建物の階層数
　　　地下1階地上3階建てです。
　　　地下に居住区を作ることはまずないと思うので、地上3階分が居住区でしょう。
　　　となると、1階あたりの平均面積は　505 ÷ 3 = 168m2　となります。

　　�B建ぺい率
　　　成城は駅近くと駅から離れたところで建ぺい率が大きく変わります。
　　　参考　→　世田谷区の土地利用現況
　　　Google Mapを見る限り、建ぺい率の高い駅周辺にこれ以上何か建てる余地は少なそうですので、
　　　駅前以外、建ぺい率40〜50%の土地に建てるのではないかと推察します。

　　�C地価
　　　成城の駅至近以外の場所での地価は、おおよそ60万円／m2です。
　　　参考　→　土地価格相場が分かる土地代データ


　以上から、このマンション用地を成城駅近く以外だと仮定しますと、概算で求められる土地評価額は

　　168m2（マンションの最低面積）÷ 40〜50%（建ぺい率）× 600,000（地価）= 20,160〜25,200万円

　実際のマンション面積は、共有部分などもありこの最低面積よりは大きくなると予想されます。
　結論として、オーナーズブック査定額（26,810万円）は妥当と言えるのではないでしょうか。


　オーナーズブックからは早速、次の案件が出ています。


　・新宿区オフィス第2号ファンド第2回

　　募集開始：10/4　18:00〜
　　予定利率：4%
　　期間：18ヶ月
　　貸付総額：7,000万円（主部分）
　　担保：不動産への第二順位担保　極度額2億3,000万円
　　LTV：80%（シニアローン考慮、極度額基準）

　　


　新宿区のオフィスビルを担保とした案件です。
　詳細な説明は以前の記事でしていますので、こちらの記事をご覧下さい。

　概要としては以下の通りです。


　　�@銀行がシニアローンでがっちり食い込んでいることから、物件の堅さはまず大丈夫。

　　�A同様のビルの賃料を比較する限り、オーナーズブックの案件にある賃料は妥当。

　　�Bオーナーズブックの経営母体はマザーズ上場決定会社であり、財務基盤も堅固。

　　�Cそのかわり18ヶ月4%と条件は寂しいが、投資する価値はあり。


　オーナーズブック経営母体のロードスターキャピタルがマザーズに上場することになり、何が変わるのか。
　今のところ、珍しく早期償還があった事以外は変化がないように思えます。
　今後、上場が我々投資家にもプラスの恩恵となるよう期待しています。


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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