ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

2019年04月09日

ポケットファンディングで期限前償還が発生しました。実は結構珍しい？

「沖縄南部ファンド４号」で期限前償還発生

　Pocket Funding（ポケットファンディング）の話題です。

　私は現在150万円弱を投資しているのですが、そのうちの一つで期限前償還が発生しました。
　案件の全てを調べたわけではありませんが、けっこう珍しいのではないでしょうか。
　期限前償還になったのはこの案件です。

　・沖縄南部ファンド４号 30万円

　　予定利率：6.3%
　　期間：8ヶ月
　　貸付総額：1,395万円（主部分）
　　担保：沖縄県那覇市の土地付き建物１棟に対する第一順位抵当権
　　　　　評価額　約2,446万円
　　LTV：57%
　　注：担保には他に沖縄市・那覇市の土地など2筆がありますが、これらについては先順位が大きいため
　　　　担保価値としては0円と換算しています。

　　

　当初の貸付期間は2019年2月～9月の約8ヶ月だったのですが、2ヶ月で早期償還になりました。

　案件説明には「（貸付先は）県や地方公共団体と委託契約を結んだ業務を行なっており、月々の返済は事業
　収益にて返済、元金については委託料にて返済」とあったので、委託料が早く入ってきたとか、事業の変更
　があったものかと思ったのですが、どうやらそうではないようです。
　ポケットファンディングの説明によると、

沖縄南部ファンド４号【一部不動産担保付】（1～2次）は、平成３１年４月８日に早期償還となります。

案件①：４月１日付けの全額返済となりました。
営業者の都合による期日前返済によるものです。
(営業者の追加融資に伴う、募集時内容に変更があった為)

　ということで貸付先ではなく、営業者（貸金業者である財全ソリューション）が追加融資を行うことになり
　その融資金額でソーシャルレンディングの融資分を返済することになった、ということなのでしょう。

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ポケットファンディングで言う「リファイナンス」の意味

　ポケットファンディングでは、営業者である財全ソリューションが事前に貸し付けたものに対して案件が
　募集され、集まった資金で借り換えを行うという仕組みになっています。

　このため、ポケットファンディングの案件に「リファイナンス」とあるのは、財全ソリューションから投資家
　への借り換えのことを意味しています。
　他のソーシャルレンディング事業者で言うところのリファイナンスとは、意味合いが異なるわけです。

　あらかじめ財全ソリューションが貸付を行うということは、その時点で審査が行われているということ。
　さらに、数ヶ月であれ貸し付けている間は財全ソリューションががリスクを背負っています。

　財全ソリューションが貸した時と同じ条件で貸せるのであれば、それは財全ソリューションの審査に乗っか
　ることができる、という事を意味すると考えます。
　（悪意に取れば妙な案件を押しつけている可能性がゼロとは言えませんが、このくらいの貸付規模でその
　　リスクを取ることは考えにくいと思います。財全GROUP自体の評判にも影響しますし）

ジェイHDとの提携は楽しみです

　ポケットファンディングは沖縄に特化した事業者。
　それはそれで、最近景気の良い沖縄に投資できるという妙味もありますし、担保不動産の分散という意味に
　おいても重要だと思います。

　しかしその一方、どうしても沖縄だけでは案件の募集頻度が少なくなるのも否めません。
　なんだかんだ言って、その経済規模は首都圏とは比べものにならないからです。
　そんなわけで先日発表された、JASDAQ上場のジェイHDと業務・資本提携は楽しみに感じています。

　　・株式会社ジェイホールディングスとの資本・業務提携について　（ポケットファンディング）

　これを受けて、ジェイHD側は新たな子会社の立ち上げを行いました。
　上場企業との提携がポケットファンディングの信頼性を増し、また募集案件の増加につながるような相乗
　効果を生むことを期待したいと思います。

　　・子会社設立に関するお知らせ

　ポケットファンディング（広告リンク）
　

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posted by SALLOW at 14:20 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資の話題

maneoで今月分の配当があり、期失は1件解消1件追加。＋コメントに回答いたします

今月の償還と延滞解消（1件）

　色々問題の絶えないmaneoに関する記事です。

　グリーンインフラレンディング（GIL社）の問題を皮切りにして、どこまで問題が広がるのか。
　maneoマーケットと無関係と言っても説得力のないmaneoとしては、影響は大きいでしょう。
　情状を酌もうとは思いませんが、現場の方々には多少同情いたします。

　さて、そんなmaneoで今月分の配当がありました。
　私の場合、元利償還は約170万円。うち利金は4万円弱となります。

　　

　今月は延滞状態にあった案件が一つ、3ヶ月の延滞を経て満額償還されました。
　以下の案件となります。

　・不動産担保付きローンファンド630号

　　予定利率：8.5%
　　期間：18ヶ月
　　貸付総額：2億3,000万円
　　担保：東京都中央区の土地建物に対する抵当権設定
　　　　　TAS評価額　約23億7,900万円、先順位　約17億円
　　LTV：81%

　　

　この案件、募集時には先順位が17億円ありましたが、延滞から債権譲渡に至る際には先順位の金額が約12
　億1,800万円に減少していました。（つまり、担保余力が上昇したということです）
　それもまた、満額償還された理由の一つなのでしょう。

　他にも色々延滞は起きているので手放しで喜ぶことはできませんが、とりあえずこの案件については一安心
　と言ったところです。
　maneo本体の案件については、担保がマトモなら回収はそこそこ期待してもいいかもしれません。
　（少なくとも某事業者や某事業者のように、捨て値で債権を売り払っていないことから）

延滞追加（1件）

　ただ良いことばかりではなく、こちらでは新たに延滞が発生してしまっています。
　LTVが高めなので、これは元本が損害を受ける可能性はそこそこ高いのではないか、と思っています。

　・1,000億円突破記念ローンファンド【第4弾】7号

　　予定利率：8.5%
　　期間：18ヶ月
　　貸付総額：1億7,000万円
　　担保：京都市の土地建物2筆に対する抵当権（第一・第二順位）
　　　　　業者ヒアリング評価額　合計2億1,500万円、先順位4,200万円
　　LTV：99%

　LTVがここまでの案件に投資してしまった以上は、何かあれば損害を受けるのは呑み込むしかありません。
　できるならば今後の案件については、借り手や土地建物の詳細を実名化し、投資家にリスクを分かりやすい
　形で情報提供してもらえるように希望します。

コメントの回答です

　さて先日、maneoの案件についてコメントをいただきました。

　maneoについての考察、展望とのことですが、私は専門家と言えるようなものではなく、ただそこそこ大額
　を投資しているだけの投資家です。
　ただ、せっかくのお声かけをいただきましたので、気になっていると言われていた「埼玉県新座市」につい
　ての所感を述べさせていただきます。

　言うまでもありませんが、あくまでもこれは一個人の意見です。
　さらに私はソーシャルレンディング全般に対して楽観的に捉えている人間ですので、そういった立場からの
　意見ということで、色眼鏡をかけていただくことをお勧めします。

　・不動産担保付きローンファンド1023号

　　予定利率：5.85%
　　期間：14ヶ月
　　貸付総額：1億6,000万円
　　担保：新座市の土地に対する第一順位根抵当権　TAS評価：3億3,280万円

２．経過

2018年1月に事業者C社が事業者EGに対して160,000,000円の事業資金融資を行うため、「ｍａｎｅｏ」では159,997,023円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
その保全策として、事業者C社は、事業者EGの事業協力者（以下、「担保提供者」という）が担保提供をした埼玉県新座市の土地建物（以下、「対象不動産」という）に対して根抵当権を設定し、
当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。
事業者EGは不動産事業、ならびに不動産コンサルタント業務を行っております。
事業者EGは対象不動産と隣地とを一体化することで付加価値を向上させる事業プランを作成し、担保提供者はその事業プランに基づき大手住宅施工会社と売買契約を締結できる状況を整備しておりました。
しかしながら、担保提供者の前所有者より対象不動産に処分禁止の登記をされたことにより、現時点では、売買決済が成就できておりません。
この状況を打開すべく、事業者EGと担保提供者との共同で、前所有者と和解に向けた交渉を行う一方で、担保提供者は新たに自らの保有不動産を担保供与し、
別金融機関からの資金調達による一括返済を試みてまいりました。しかしながら、期限の到来までにその審査の結論が得られておらず、延滞として取り扱うに至りました。

３．回収の見込み

当社及び事業者C社は、債権回収の方法として、以下のような対応を想定しております。
（１）事業者EGの金融機関からの資金調達による返済
（２）事業者EGの不動産売却による返済
（３）競売による回収

（１）につきましては、担保提供者は引き続き別金融機関からの資金調達に向け対応中です。4月中旬に再度金融機関との面談を予定していると報告を受けております。
この状況について、現時点では確たる結論が得られておりませんが、最終承認が下りるとなれば借り換えによる一括弁済を見込んでおります。
（２）につきましては、「２．経過」に記載の前所有者との和解が成立し、処分禁止の登記が抹消されれば、不動産取引の決済代金による返済が見込めます。
（３）につきましては、回収に至るまでの期間は長期になりますが、上記（１）の進捗状況を踏まえ、その状況に応じて即時に申し立てができるよう準備を進めております。

　ざっくりと眺めてみましたが、処分禁止登記って何をやらかしたんでしょうね、というのが第一印象です。
　事業者EGが元の土地所有者から土地を取得したものの、対価を払っていないために禁止登記をかけられた
　とかいう事情なのでしょうか。

　ともあれ処分禁止登記がかけられたということは、裁判所が相応の理由があるとした決定の結果です。
　一方的にEG社が悪いとは言いませんが、一定の落ち度はあったということでしょう。

　　・（参考）処分禁止の仮処分とは　（at home）

　一方で返済の手段としては、「別担保差し入れによる金融機関からの資金調達」「和解による処分禁止登記
　の解除＆不動産売却」「競売」と数多くあり、またLTVも50%程度と悪くありません。
　（抵当権ではなく根抵当なのが気になりますが、他の債務については説明の中で言及されていません）

　従って、「当該担保に対する1億6,000万円以外の貸付金がなければ」という条件ではありますが、長い期間
　がかかったとしても、大部分の元本は戻ってくるのではないかと考えます。
　少なくとも上記のLTV99%案件や、私も投資した川崎市の診療所跡地を担保にした物件と比べれば、見通し
　は明るいと言えるのではないかと推測します。

　ただ現状では、これ以上maneoに投資する気にはなれません。
　今回の170万円ほども全額引き出し、以下のような事業者へ再投資を実施しようと考えています。

　SBIソーシャルレンディング（アフィリエイトリンク）
　金融大手、SBIグループをバックに持つソーシャルレンディング事業者。投資額1,600万円。
　