リアマネ

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レオパレスの違法建築が明らかになった。
業界内では商品が劣悪なことは、30年前から分かっていたこと。
ちまたの噂でも壁が薄いと評判だった。

ある不動産屋さんは言う。
「仮に入居しても、もって1年です。音がうるさいと、自らでていきます」
また、ある不動産屋さんは言う。
「一般の人には斡旋しません。ただ、中には訳ありの人もいるので、、、。
そういうニーズも一定割合いますので、なきゃないで困ります」


一つ不思議なことがある。
かつて、レオパレス21は銘柄としては、個人投資からは人気の銘柄だった。
自転車操業だったにしろ、売上や利益はいまだに伸びている。配当もでている。
2005年頃、株価は今の10倍以上もあった。
不動産業界の人だったら、決して手を出さなかったのではと思うけど。
レオパレス以外でも「土地がなくてもアパート経営できます」といっている某銘柄が人気だ。
いつか、レオパレスのようにならなければいいけど。
もちろん、例外はあるけれど「土地がなくてはアパート経営はできません」。

アパート経営は、土地所有者にとって有効な資産運用であることは間違いない。
しかし、昨今のかぼちゃやレオの影響で風評被害をうけているのも間違いない。
アパート経営は事業だ。
ニーズをしっかりと見極めて、長期の視点で計画を立てる必要がある。
しかし素人には、そんなことは分からない。
だからこそ、まじめな住宅メーカーがコンサルとして事業計画を提案している。
サブリースも、高齢化する大家にとっては所有と管理を分離するすぐれたサービスでもある。

なのに一部のブラック企業が、業界を荒らしているせいで、
不動産投資全般がデメリットとして捉えられている。
今や、銀行も信用できない。
銀行から融資が下りれば、事業としても折り紙付きだと思っちゃうよな、、、。
まだまだ、不動産業界はとってもグレーな業界なんだな、とあらためて思う。

Take it easy！

そうあってほしくなかったが、、、。
シェアハウス投資問題はスルガ銀行もかんでいた、商談録音音声が公開された。
銀行は、その担当者単独の行為と言うだろう。
その担当者が個人成績を伸ばすためにやったと。

でも、それ以外にメリットが見つからない。
破綻するのが見えている事業に銀行は融資しない。
まさか、カボチャのシェアハウスがほんとに事業として成功すると判断して、
または土地建物担保にすれば、あとはなんとかなるとでも判断して、
融資していたとしたら、大問題。
そんな目利き力の銀行は遅かれ早かれつぶれる。
担当者単独犯だとしても、これで大きな損害が将来発するであろう案件に、
手を出すのも、あたま悪すぎ。
今期だけ成績伸ばして、ボーナスたくさんもらって辞めるつもりだったのか。

今回の一見が全て確信犯的に行われたとして、得をするのは誰だろう。
今回の一件、オーナー以外のすべてがグルだったとも見れる。
そうなると誰がどう得したのか。
改ざん屋、なるものの存在も明らかになったが、
一件10万円で、まぁその業者はもうかるだろうけど、、、。

不動産業界は、まだまだグレーゾーンが多い業界。
これだけ、グレーゾーンが多いのは不動産業界と政界ぐらいか。
闇は深い。
まだまだ、いろんなことが明らかになる気がする。

Take it easy！

フリーランスのみなさん、確定申告から1カ月以上たちました。
還付金は無事、入金されましたでしょうか？
もう、税務のことはすっかり忘れ去っていると思いますが、
もう今からはじめてください。

何を？
まずは、帳簿づけです。
すでに4カ月が始まろうとしていますが、
付けてますか？帳簿。
付けてないよねー。
そして、来年の申告時期「確定申告で忙しいから納期ずらして」、
なんてふざけたことを言う。
もうやめましょう。そんなこと。
成功しているフリーランスは、最低限の金融リテラシーは持ってます。

昨年、白色申告だった人は、当然、青色申告の届け出を出していると思います。
何度も言いますが、白色から青色にすると最低10万円は稼げます。
ただし、複式簿記での帳簿が必要です。
でも紹介ご安心ください。
複式簿記の知識がなくても会計ソフトを使えば誰にでも作れます。

毎日、帳簿をつけるほどフリーランスには取引がないでしょう。
月に1回でよいです。
帳簿をつけることで、いろんな税務の疑問も生まれてきます。
しかし、その都度、それらの疑問を調べることで、税務の知識が付つき、
結果、節税方法が分かってくるのです。
これこそが、節税対策の第一歩なのです。

Take it easy！

シェアハウス投資問題が、さらに事態を深刻化させている。
スマートデイズは、とうとう経営破綻の道を選択した。
問題発覚後、交代した社長は、なんとか立て直そうとしていたようだが、残念。

するが銀行のずさんな融資審査が問題視されているが、新たに別の会社でも不正が発覚した。
中古の一棟アパートを、サラリーマン大家さん向けに販売する会社。
手口は同じ。預金額や年収の水増し。
被害に遭ったのは、新聞では会社員や医者とある。医者？
医者もだまされるのか、、、。
医学中心の勉強ばかりで、金融リテラシーはゼロ？
昨今話題の、同じく勉強ばかりしてきた高官エリートが社会の常識がないのと同じ？

スマートデイズは氷山の一角か。
こうも、簡単にだませるなら、オレオレ詐欺より効率がいいかも。
おそらく、他にも不正をしているケースはあるだろう。

それにしても、銀行はほんとうに見抜けないのか？
銀行融資の審査って何？
単なる書類審査なら、誰にでもできる。

銀行本来の腕の見せ所は、ベンチャー企業などに対して将来性を目利きして、
融資をすることではないだろうか？
ある経済人は言う「今の銀行にその能力は無い」。
バブル崩壊後、不良債権処理に追われて、不動産の査定ばかりしてきたせいだという。

その査定でさえ、このありさま。
するが銀行は、アパート融資にゆるいことは、業界でも知られていた。
その分、金利が高い。
こうなってるのは、するが銀行だけか？と疑いたくなる。

銀行全体が低金利で低迷している。
フィンテック、仮想通貨、新たな金融の世界が広がりを見せている。
今後の銀行の対応が注目されている。
シェアハウス投資問題に端を発したが、この先もっと問題が深刻化しそうな気かもする。

もちろん、投資するほうも、
もっと金融リテラシーを身につける必要がある。
サラリーマン大家さんにとって、アパート投資はハイリスク・ミドルリターンだ。

Take it easy！

みなさん、無事、確定申告はすみましたでしょうか？
フリーランサーにとっては、差し引かれた所得税を取り戻す、
これも大きな仕事の一つです。

さて、還付金はいつ戻ってくるのか、楽しみにしていることと思います。
おそらく、提出して1カ月程度だと思います。
ちなみに、2月19日に提出した自分は、3月8日に還付金が振り込まれていました。
振り込まれるタイミングで、税務署からハガキがきます。
早く提出すると、やはり戻りも早いです。

さて、このハガキの支払金額の下に「内還付加算金」とあります。
確定申告書を遅く提出して、振込が遅いと、ここに金額が書いてあることがあります。
これは、遅く振り込んだ分、利子を付けて振り込んでくれるのです。
なんと、律儀な、、、。
そして、欄外に、
2　還付金加算は「雑収入(雑所得)」として課税対象になります。
と書いてあります。

ほとんどの人は気が付かないかもしれません。
実は自分も、大きなミスを犯してしまい、この意味を間違えて
解釈してしまいました。
なんと、還付金そのものを売上として計上してしまったのです。
2、3年それで出してしまいました。
あ〜もったいない。

本来の意味は、そうです、利子にあたる内還付加算金を売上に
計上すれば、いいのです。
ほとんどの人はしてなてと思うけど、、、、。
数百円、数十円だと思うし。

気がついた人は、ちゃんと売上計上してくださいね。

Take it easy！

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確かに「控除」の意味が分かりにくい。
単に"引かれる”という意味。では何から引かれるかが、その違いです。
「所得控除」は所得から引かれることを意味します。
確定申告書の左の下に赤い帯の欄があると思います。
赤い帯には「所得から差し引かれる金額」とあります。
これが所得控除です。
基礎控除から社会保険料控除、生命保険料控除、医療費控除、などなど。

また、となりのピンクの帯「その他」の中に、
青色申告特別控除があります。
これも所得控除の一つ。

所得控除は、必要経費と同じ節税効果。
所得控除が増えれば、必要経費が増えると考えて構いません。
例えば、青色申告特別控除65万円は、65万円必要経費が増えるのと同じ。
中には税金そのものが65万円安くなると勘違いする人もいるので、要注意です。

税金そのものから引けるのが、「税額控除」。
こちらは、難しい計算は必要ありません。
税額控除が10万円なら、所得税は10万円安くなります。
確定申告書の右の上にあります。
代表的なのが、住宅ローン控除。
あと、計算がややこしいふるさと納税もそう。
かつては、電子申告すれば税額控除5千円とかあったけど。

税額控除は、ときどき短期間の特例として、発生することがあるので、
税制改正に注意しておくこと。
といっても、その情報はなかなかフリーランスには回ってこない。
こまめに、ニュースを見るしかないんだよね。

Take it easy！

経理でも経験していない限り、
「減価償却」と言われても今一つ理解できないのは当然です。
自分も始めは、減価償却の概念を理解するのに苦労した記憶があります。
一般的には、減価償却のような概念はないですから。

例えば100万円するハイスペックのパソコンを買ったとします。
もちろん、それは必要経費ですが、一度に100万円を必要経費にすることはできません。
何年かかけて、分割して必要経費に計上することになります。
何年かはそのものによって決められていて（耐用年数）、
パソコンの場合は4年です。
つまり、年間25万円ずつを4年間で必要経費に計上していきます。
これが減価償却、毎年計上する必要経費を減価償却費と言います。

また、減価償却するものは固定資産として、固定資産台帳にリストアップすることになります。
「資産計上する」というのは、固定資産台帳に掲載するということです。
減価償却資産ともいいます。

では、どんなものが減価償却資産になるかといえば、
それは、値段で判断すればオッケーです
青色申告の場合、少額減価償却資産の特例があり、
30万円未満のものは、全額一括で必要経費に計上できますが、
30万円以上のものは減価償却することになります。

フリーランスの場合は、減価償却資産はさほどないでしょう。
ITエンジニアの高性能パソコンぐらいでしょうか？

または、業種関係なくありそうなのがクルマ。
ただし、プライベートで使う分と仕事で使う分を考えて、
仕事で使う分だけということになります。
200万円したクルマがプライベートと仕事、3:7の割合の場合、
140万円を減価償却することになります。

また、マンションを買って3分の1は仕事スペースにしている場合は、
マンションの3分の1の値段を減価償却することができます。
ただし、鉄筋コンクリートの事務所の場合、耐用年数は50年とすごく長い。
そんなに長く仕事してられないし、、。
仮に1000万円だとしたら、たったの年間20万円、月にすると1.6万円。
賃貸で家賃の半分を必要経費にしていた場合、
8万円の家賃で、月4万年間48万円と、こちらのほうが必要経費としては節税できます。

減価償却は、決算時に会計ソフトで計上するように処理します。
この処理を忘れないように。
決算書類の中に損益計算書が含まれていると思いますので、
それで計上されているか確認してください。

Take it easy！

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フリーランス諸君、あと約一週間で、締め切りです。
何が？
確定申告です。
まぁ、まだ余裕？
今週の土日勝負？

今日は、帳簿の後処理の話し。
会計ソフトで、青色申告決算書、青色申告書を作成し、添付書類を添えて、
税務署に提出したら、すべて完了、、、？

いいえ、もう一つ作業が残っています。
会計ソフトは、青色申告特別控除65万円をゲットするための
必要条件である、複式簿記の帳簿「総勘定元帳」を自動で作ってくれています。
それを出力して、7年間保存しなければなりません。
領収書は5年間保存しなければなりません。

このデジタル時代になんとアナログな、と思われるかもしれませんが、
それがルールです。
どうしてもという場合は、デジタルデータでの保存が可能です。
電子帳簿保存法といいます。
なんだ、いいんじゃん。
いいえ、そのためには、いつくかのハードルを越えなければなりません。

まず届け出ること。
そして、電子帳簿対応の会計ソフトを使うこと。
大抵のフリーランス向けのソフトは対応しています。
初期設定で、電子帳簿にするかどうか聞かれたはずです。

しかし、この電子帳簿が少しやっかい。
通常版とどう違うのかというと、一度入力してしまうと履歴が残ってしまうのです。
昔、手書きの場合は、修正は二重線を引き押印が正式なやり方です。
ホワイトや修正テープでの修正は許されません。
正式な書類はほとんどそうです。
先日、クレジットカードの申込書に修正テープで修正して提出したら、
「NGです」、と突っ返された。トホホ。

電子帳簿も同じ。
よ〜く考えてください。
1年に、一回まとめて帳簿を付けるような場合、
入力ミスだらけでしょう。
中には、びみょ〜に増やしたり、減らしたりを繰り返したり、、、。

まあ、普通に出力して保存でいんじゃないでしょうか。
30枚〜50枚程度の出力になると思います。

Take it easy！

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いいえ、レシートでも大丈夫です。
むしろ、最近のレシートは、こと細かに内容が書いてあるので、
何に使ったか一目瞭然。
「お品代」と書かれた領収書よりは、はるかに立証性が高いといえるでしょう。
ただ、領収書は宛名があるので、そこは強い味方。
百貨店などは上様では領収書はきってくれませんから。

交通費や、雑誌代などは、メモ書きでもいんですよ。
とにかく、証拠が必要なんです。

Take it easy！

合わなくて構いません。
売上は「発生主義」に基づいて計上していきます。
つまり、請求書を発行した月に売上と計上していきます。

一方、クライアントから届いた「支払い調書」に書いてある「源泉所得税」は、
入金ベースで計上されています。
一般的にフリーランスの場合、請求月の翌々月末に入金があります。
昨年の11月12月に請求した案件は、今年に入って入金されるので、
その分の源泉はまだ計上されていないのです。

なので、「売上」と「源泉所得税」（それに基づく売上）は一致しません。
国税庁のホームページで確定申告書を作っている人もいるかと思いますが、
数年前、売上と支払調書の金額があってないと、先に進めないという不具合がありました。
たまたま、源泉税に対して売上が少ないと、売上の計上漏れとみなしたのでしょう。

そのときはクレームのメールをいれましたが、
今は改善されていると思います。

また、過去数社と取引がありますが、
一社だけ、売上ベースで源泉税を計上してきた会社がありました。
その場合は、年を越して源泉する分はカッコになっていて、
年を越してから、入金があった段階で精算されるというややこし状態になっていました。

まぁ、いずれにせよ合ってなくても大丈夫なので、安心してください。
むしろ、そのことに気づいたことが素晴らしいと思います。
みんな、そこまで計算してないと思うから。

Take it easy！