リアマネ

長いこと土地活用の仕事をしてきた。
今回のシェアハウス事件は、ほんとにひどい。

事件の概要はこうだ。
不動産メーカーが、サラリーマンにシェアハウス投資を持ちかける。
1億円、銀行から融資を受け土地建物ごと購入させる。
30年、空室保証のサブリースで、利回り8%以上。
こんなおいしい話はない。
しかし、いきなり賃料が払えなくなったと通達を受ける。
残ったのは月々数百万円のローン返済と、
融資金額を大きく下回る売るに売れないシェアハウス。

このシェアハウス、女性専用のセーフティーハウスというコンセプトで、
タレントを使ってテレビコマーシャルまでしていた。
ただし、このシェアハウス、一般的なシェアハウスとはほど遠い。
だれもがイメージするのは、こじゃれた一軒家で大きな共用リビングがあり、
入居者が共同生活するというもの。

しかし、このシェアハウスには共用リビングもなく、
お風呂も共用シャワーしかない。
セーフティーハウスの名のとおり、わけありの女性専用ということか。
まぁ、普通の人は借りない。
空室だらけというのもうなずける。


なぜ、普通のアパートではなくシェアハウスか。
それは、敷地に理由がある。
公道に面してなく、細い私道を入った行き止まりにあるような土地。
いわゆる旗竿敷地というやつだ。土地の価値は低い。
ここには、法律的に集合住宅であるアパートは建てられない。
ただしシェアハウスは一軒家あつかいなので建てられるのだ。

ある専門業界紙には、このビジネスモデルとして、
入居者を人材派遣会社に登録して、不動産会社は紹介料で儲けるというしくみとして紹介していた。
わけあり女性も、ここに入れば仕事も斡旋してくれるという、一見社会福祉的な要素もあるが、
１歩間違えれば、人身売買に近い。
他の新聞には、満室になったところで、投資家に転売し、その利ざやで不動産会社は儲けるのだとか。
さまざまな、臆測が跳び。現在、真相究明中だ。


そもそも、一般のサラリーマンになぜ1億円もの融資を銀行はするのか。
サラリーマンの預金、収入の改ざんが発覚しているそうだが、
それでも年収1千万円程度のサラリーマンに1億円も融資するなんて、、、。
融資したのは地銀S。
地銀はもともと不動産融資があまく、
土地オーナーが相続対策に建てるアパートローンにもバンバン融資し、
金融庁から目を付けられていた。

土地オーナならまだしも、サラリーマンに、、、。
銀行本来の腕の見せ所は、目利きのはず。
この案件にどれだけ融資できるかを見極めることのはずだ。

手を出すサラリーマンも、よく勇気があるなと関心させられる。
ハッキリ言って、サラリーマン大家さんは成功しない。
それでも、土地なしでもアパート経営できますと、
毎日テレビコマーシャルが流れ、
どこから番号を掃いたのか、投資用ワンルームマンションの営業電話がかかってくる。

このシェアハウス問題を扱ったブログもたくさんあるが、
残念なことに「土地なしでもアパート経営できます」
と広告バナーが貼ってある。


不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンだと言われるが、
実際はハイリスク・ミドルリターンだ。
いや、ハイリスク・ローリターンか。
アパートが事故物件にでもなったら、一発でアウト。

それでも、マンションやアパートに投資してしまった人は、
とにかく賃料をすべてローン返済にあて、残債が売値を下回ったら、
速攻売って、手じまいしたほうがいい。

不動産投資で成功するのは、土地オーナーによる相続対策のアパート経営か、
Jリートでも買ってコツコツ積み立てることだ。

もちろん、一部のサラリーマン大家さんは成功しているだろう。
みんな、その一部になれると信じて、投資するんだろうけど。
仮想通貨も株式も不動産投資も、投資ものでもうかってるのは、
それを紹介している仲介業者。今はブロガーか？　

Take it easy！