「空き家」活用不動産投資　リノベ＆DIY

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先日より、古民家で断熱材を施工してました。
グラスウールです。今更、グラスウールと
思われる方もいらっしゃるかもしれません。
この、グラスウール施工を今回はメーカー
担当者さんの監修のもと施工致しました。
というのも、今まで数人の大工さんに
グラスウールの施工法について問いてみました。
殆どが間違った答えを発しました。

その後、メーカーさんにお問い合わせを致しました。
グラスウールの施工方法が違うと断熱性能も変
わりますか？と

メーカーの返答
相当、違います。ぜひ、正しい施工方法をお伝えする
機会をください。
という事でした。

いつかどこかでと思いながら、なかなか機会が無かった
のですが、今回古民家で試すことになり先週末で施工は
完了して、昨日に現地にて数値測定をしてきました。

その結果が、今ほど私の手元に届きました。
断熱材の入っていない築９０年の古民家で
施工前と施工後の数値比較で数値化しました。

まず、外気との温度差が数段良くなりました。
最近は、気温が春めいて暖かい日が続きましたが早朝の
５時から数値をとりました。朝方はまだ肌寒い感覚があ
りました。夜の９時まで温度差を測定しました。

日中の日差しが強く、室温もどんどん上がりました。
２０度までいきました。

夜になり、外気温が下がり２１時時点で外気は８度
室内は暖房なしで、なんと１８度キープしてます。

ちなみに、断熱材を入れる前は外気と内気の温度は
１度〜２度くらいの差でした。

この結果、保温効果が上がったとわかります。
省エネ効果も十分あがります。

グラスウールはコスト的にも抑えられます。
しっかり施工すると、こんなにも違います。
今回は、１００ｍｍのグラスウールをダブルで
２００ｍｍにして施工した事も影響あるかもしれ
ません。しかし、メーカーさんは施工方法が間違って
いると２００ｍｍや３００ｍｍ入れてもそんなに
変わらないと言われました。

今まで、正直グラスウールという断熱材を信用して
ませんでした。しかし、今後はしっかり施工方法を
職人に指導してお客様のリクエストがあれば積極的に
採用していこうと思います。

何事もそうですが、正しい基本というのは大切だと
思います。最近のＤＩＹのYouTubeなんかを見ていても
素人さんなりに見よう見まねで施工しておられますが
それはダメだろう！という場面が結構あります。
しかし、自己満足の世界だからいいのかなとも思います。

同じ素材を使って、性能が全く違う家に仕上がる。
これは、勿体ないです。

正しい施工をすると快適に暮らすことができるのに
施工法を間違えると、完成の達成感はあるかもしれませんが
日々の生活感に満足を感じられません。

DIYする前に正しいプロの施工方法を学ぶこ事も重要ですね。

リサーチしてみると、プロの指導を受けられるセミナー等が
ありましたのでバナーを貼っておきます。
是非、ご体感してみてください。
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今日は、不動産投資のお話を致します。
首都圏で不動産業を営んでいる友人から
良い案件があるので上京しないかとのお誘い
でした。コロナ禍という事もあり今回はZOOM
でお願いしました。
実は３年前にも同じ案件の相談がありそのビジネス
モデルが軌道に乗ってきたとのお話でした。
それで、新規の計画もあり計画段階で共同経営に
参入しないかとのお誘いでした。
これから、少し考えて返答しようとは思いますが
珍しい、案件なので少し公表したいと思います。

最近は墓地が売れません。近隣の反対があったり
墓を作る方が減ったりと要因はいろいろあります。
石屋の友人曰く最近は墓を作ってほしいという依頼
より墓を解体してほしいという依頼が増えているそうです。
いわゆる墓じまいという事です。お墓を管理する事が
困難になる方が増えているそうです。
お墓に入ってた骨壺はお寺や納骨堂に預けられます。
今度は、その納骨堂が満室状態になっているようです。

そこで、駅前立地の空きビルを買い取り納骨堂にする
というビジネスモデルです。なぜ、駅前かというと
その納骨堂で法事もできます。遠方から訪れる方々も
駅前なら日帰り法事も可能となるからです。

ビルの購入資金からリフォーム資金までを事業費を
小口投資証券化して公募して運営利益を配当していく
という仕組みです。簡単に説明しましたが詳細は
この程度にしておきます。

墓じまいなんて想像もできない事でした。
しかし、世相を反映するべく少子化や晩婚化など
家族が増えるというより、家族が減るという
世帯が増えているようです。独居老人が施設で
余生を過ごす為に老人施設が順番待ちでその後は
納骨堂が順番待ちとなっている現実。

いろんな、ビジネスモデルがまだまだ出てきそうです。

ブログでは書ききれなかった納骨マンション投資の
お話を電子書籍にして出版してみました。
ご興味ある方は、下記詳細からご購入いただき
じっくりとお読みください。






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DIYしてみたい。
でも、忙しくて時間がない。
よくお聞きするフレーズです。
私は、不定期にDIY教室を１０人ぐらい
の方々と楽しんでます。

その際にも、いざ自宅でDIYしようと思っても
子供さんの用事や町内会の行事参加などで
意外と休みの日は忙しいとの事です。

では、DIYできる理想の環境は？
と私なりに考えました。

・仕事が定時に終わり残業や休日出勤がない。
・お子様が成人され手離れした。
・平日が定休日でお子様が学校へ行っている時間に
　余裕がある。
・自由業で自分で時間の管理ができる。
・定年されていて自由な時間がある。

こんなところでしょうか。
自分自身は自営業なので時間の管理が自分でできます。
しかし、お客様相手のサービス業なのでお客様との
アポイントを埋めていくと結局、休みすら無い月も
あったりします。
最近は時間の管理を勉強してます。
平等に与えられた２４時間を有効に使う術ですね。
睡眠時間と食事をする時間は優先して取ります。
合計で８時間が理想と言われてます。
残り１６時間あります。
こう考えると意外とあるんです。
本業に８時間勤務しても
まだ８時間あります。
この８時間の管理をしっかり充実させる事で自分自身の
人生観までも変わるといわれてます。

今回はDIYのお話なのでその半分の４時間あれば
どんな作業でもできると思います。
自分自身で４時間をDIYに使うと決めれば
あとはどこにその４時間を充てるかはそれぞれ
異なると思いますがご検討されては如何でしょうか。
頭の中で考えると、忙しいと思ってることが
時間管理をすると以外に無駄な行動が沢山ありますよ。

テレビを見たり、携帯アプリでゲームをしたり
用もないのにコンビニに立ち寄ったり
私がそうでした。
今は、ほぼテレビは見ません。
それだけでも、以前にできてなかった事が沢山
できます。満足感や達成感も日々感じてます。

本を読んだり、ブログを書いたり、ＤＩＹしたり
愛犬と戯れたりと好きなことを優先して生活に
取り入れて時間の管理を大切になさってください。

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私は、建築業と不動産業を営んでます。
個人的に不動産投資家でもあります。
私個人の投資主観だけではなく日々外部コンサル
とも情報交換をしたり、投資セミナーに申込を
したりと情報を共有できるコミュニティを
リサーチしてます。
私が、リサーチした情報を私のコンサル生さん達と
共有したりもしてます。

自己アフリエイトという仕組みをご存じでしょうか。
セルフバックとも言います。
カードを申し込みをしたり、
商品を購入したり
セミナーに申込をしたり
すると、報酬がもらえるという仕組みです。
詳しくは、大手サイトA8ネットのご説明をご覧ください。
少々は稼げますよ。

そのセルフバックから、定期的に不動産投資セミナー
に申込をしてます。
来店面談もしくはweb面談で2万円〜３万円の報酬が発生という
案件です。セルフバック目的もありますが、実際の投資に
関する相談も目的でもあります。
今まで、何度もweb面談をしてきました。
しかし、報酬が発生したことは１度もありません。
面談前にアンケートと称して私の個人情報をすべて必須要項
として記入させて数回のコンタクトを電話やZOOMでやり取り
します。最終的に何らかの物件を成約しないとセルフバック
の報酬が発生しないと言ってきます。

申込要件には、面談が完了次第にアフリエイト報酬が発生と
書いておきながら私の個人情報を取得してからアフリエイト
報酬は払えないとなってしまいます。
とても、悪質なリスト収集方法です。
その後は、頻繁に不動産投資系のメルマガがいろんな会社から
配信されてきます。どうやら、リストが転売されてるみたいですね。
最近は、こちらも個人情報を記入する際は架空の情報を記入する
ようにしてます。

本当に、優良な情報をいただける業者もいますのでそこは私も
プロとして情報共有させていただくこともありますし条件の
良い案件は検討する事もあります。

昨日の不動産業者は今までで最悪の業者だったので
今日はこのような話題に致しました。

２２日の１２時〜でweb面談の予約を入れてました。
２１日の１０時に電話がありました。

「本日の１２時よりご予約の〇〇様でしょうか。」
「いいえ。２２日ですが。」
「あ、ホントだ。
で不動産投資にご興味あるんですか。それともセルフバック
報酬目的ですか。」

「正直に申しますと、両方目的です。」
「セルフバック目的の方はお断りします。」
END・・・・・

なぜ、セルフバック募集サイトに掲載しているのでしょうか？
私の個人情報（架空）の持ち逃げ状態です。
予約日も間違えて、すいませんとも言いません。
その後、募集サイト運営先へ投稿しておきました。
真面目に、募集されている方にも迷惑です。
真面目に不動産コンサルを受けたい方にも迷惑です。

私は真面目に不動産コンサルをしている側の人間ですよ。
皆さんお気を付けくださいね。
ちなみに、カード系のセルフバックは大手企業が多く
信用性があります。
ぜひ、お試しください。

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古民家リノベーションの進捗状況です。
春めいた暖かい日が続くので、午前中に
本業作業を済ませて午後からは大工仕事
に励んでます。

外部工事を進めるためにサッシの取付を
進めてます。建付けの際は柱の垂直を頼っては
いけません。レザーを使って水平と垂直をしっかり
見ながら調整して取付していきます。
柱が傾いているので、見た目にサッシが傾いている
ように見えてしまいます。サッシ枠を垂直に
取り付けないと窓の開閉ができなくなります。
以前に、大工さん任せで現場を進めた時に
サッシが３ｍｍ傾いて取付された家があり
その誤差で、サッシ戸が閉まらなくて建付け調整
でもダメで仕上がってからの発覚で渋々外壁を
剥がして直した経験があります。

そういった、痛い経験があってこそ今は
注意すべき作業ができるようになってます。

私は大工ではないのですが、経験値だけで作業が
できるようになりました。
よく大工さんに言う事なんですが大工さんは
仕上がりをイメージできないと良い仕事ができな
いよと伝えます。ですから、私の思いのイメージは
徹底的に現場で大工さんに伝えてから仕事をしても
らってます。

サッシが取り付けばいよいよ断熱材を入れます。
今回の工事のメインイベントぐらいの工事です。
完璧な施工方法をメーカーさん立ち合いの上で
私自身が施工する予定です。来週からの作業工程
になってます。

外部の下地も雨模様の日を避けて施工したいので
天気の良い３月、４月で外部を終えたいと思ってます。
外部下地が濡れたまま仕上げ工程に入ると
濡れた下地の伸縮が乾燥段階で大きくなります。
天候無視で、工期優先のハウスメーカーをよく見ます。
先日は、近所で雪の日に上棟をしている現場を見かけ
ました。注文住宅です。お客様は何も思わないのでしょうか。

無神経なハウスメーカーにも他社ではありますが
怒りがこみ上げてきました。会社の都合でお客様の
大切な家を犠牲にするのは許せません。
雪の日に上棟すると、職人も危険です。
雪は、雨よりタチが悪いんです。

大金を借り入れて依頼される以上、最低限の気配りは
してあげたいと思ってます。２月上旬に上棟している
家の基礎工事はいつしたのか？
１月上旬の土壌の最悪な時なんです。
私は、冬場の基礎工事はしません。

大手ハウスメーカーだから信用ができる。
このように思われている方がいらっしゃるんであれば
大きな間違いだと私は思ってます。
絶対とは言いませんが、私もサラリーマン時代は
大手ハウスメーカーで２０年務めてました。

上司からの支持は絶対です。間違った事でも平気で
お客さんを説得してこいと言われます。
年間着工棟数がノルマで決められているので毎月
の上棟予定が会議の場で割り振られます。
冬場に当たったお客様を説得するのが大変でした。

少し、余談となりました。
これから、家づくりをされる方の参考になればと
思ってます。

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愛犬・愛ネコと暮らす方からのご相談で昨日ヒアリングにご訪問
してきました。小型犬４匹、大型犬３匹、猫４匹と大家族です。

我家にも２匹のプードルがおりますので愛犬に対する溺愛心は
ありますが、今回のお客様のお宅は大変でした。

このような事を言うのは失礼かもしれませんが、家の中は
荒れ放題です。臭いも凄まじい事になってました。
喘息持ちの私には、耐え難い空気環境でした。
コロナ禍でのマスク着用に救われました。

買主様は慣れてしまい、なんとも思わないとの事でした。
しかし、お友だちや親せきの方々から指摘を受けてリフォーム
を検討したいとの事でした。

築30年の木造住宅です。
タタミの部屋がメインでタイルカーペットを敷き詰めておられ
寝食共にペットと同じ場所で過ごしておられました。

壁は昔ながらの繊維壁ですが、はげ落ちてボロボロ。
窓ガラスも、いろんな汁が飛び散り曇りガラス状態。
昼間でも照明を付けておられました。
窓際のカーテンもボロボロ。

ここに住まう全員が快適になるような提案が欲しいと言われ
大変うれしくお引き受け致しました。

早速、本日から変更図面とご提案仕様書を作成してます。
図面に関しては、それぞれの導線を考えてます。
人間、犬、猫とそれぞれの導線を考えます。

そして、寝食共にされている部分も今回は分けるご提案にします。
意外と、その方がそれぞれストレスが無くなると思います。
今は、境目が無いのでストレスを感じながら共存してるのだと
思います。犬や猫は寝るのが仕事のように日中は寝ています。
その睡眠を人間がバタバタ傍ですると損なわれます。

人間も、睡眠中に犬や猫が布団の中を出たり入ったりする事で
起きたり、寝返りするたびに踏みつけて吠えられたりします。
私も経験者だけに、お客様とアルアル談議で盛り上がりました。

とにかく、畳とカーペットが凄かったです。
お客様の手足は、湿疹でボロボロです。ご本人さんは慣れてしまい
私の指摘に、そんなに目立ちますか⁈　という感じです。

ご主人や、高校生と中学生の娘さんも同じ感覚です。
奥様が主体でお話を進めてました。

ご主人や娘さんは、勤務先や学校へ行かれるので多少は外の方々
と触れ合う際に自分たちと他の家庭の違いには気づいておられますが
奥様は専業主婦で、ほとんど家に在宅されているのでニオイや
抜け毛も気にならない状態です。

外の散歩から帰ってきたら、すぐに足を洗えてたり糞を始末する
ゴミ箱も専用に置き場を作ったり。
猫の習性を利用してキャットウオークを人間の目線より上に作ったり
と専門知識をフル回転させてます。
最近はペットブームという事もあり、同居される方が増えて相談も
増えてます。私自身、１0年前からペットと共存できる家を学び実践
して参りました。そのような経験値をご提案に盛り込んでます。

これは良かった、これはイマイチでした。などなど、今までに
ご意見も沢山いただきました。
今回の案件の進捗状況も、これから少しご報告できればと思います。

お客様のご了承も頂きました。写真はＮＧという事なのでご想像に
お任せ致します。

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この時期は毎年空き家の査定依頼や売却依頼が増えるのですが
今年は、以上に多く感じます。

なぜこの時期に増えるのかというと固定資産税の新年度分の納付書が
配布される時期だからと思ってます。税額を見て空き家に対して払い
たくないという方が早々に売却したい。と言われます。
中には、買い取って欲しいという依頼もあります。

私は、基本仲介としてご依頼にお応えして販売のお手伝いをします。
中には、そのまま住める物件もあります。そのような場合はコンサル
のご提案をします。売るのはいつでも売れます。しかし、このまま
賃貸に出せるのであれば家賃で稼いでから売却されても良いのではと
お勧めします。当然に、賃貸する知識など無いと思います。
ですから、私たちのようなプロがコンサルするんです。

しかし、みなさん慣れない事に取組むのは決断が難しいようです。
そのような方々へ今回私は、お手軽にお読みいただける
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いただき、売却処分だけが選択肢では無いという事を認識いただければ
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不動産や住まいに関するお悩み相談をお受けいたします。
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不動産なんんでも相談所。ご相談にのります 不動産経営・リノベーションDIY実績３５年の経験あります！

一日の始まりは現場からのスタートが続いております。
本日は配管工事業者が早朝から作業に入ってます。

既存の配管撤去からです。
配管は４０年前ぐらいにリフォームされた時のものです。
しかし、銅管を使っているので配管の中はサビが大変。
配管の直系の半分はサビが付いてました。
その影響で、水の通りも悪く水圧も弱わかったと思います。
その当時は、配管の保温材もまいてないので結露の後もあり
配管近辺の土台や木部はカビとシロアリでウエハース状態
このような湿気のある所にシロアリは生息します。
ここは、食い尽くしてすでに引越し後のようでした。

排水は隣接した用水にナマ放流状態でしたので今回は
合併浄化槽へ流す申請をしました。
この地域は、将来的な下水道整備計画も無い為
市から工事助成金が貰えます。
浄化槽に係る費用で私の出費はありませんでした。

このように、地域によっていろんな助成金があります。
ちなみに、この地域では
・他の市町村から移住する場合は　５０万円
・空き家活用申請をして承認がでれば３０万円
・リフォームする場合は工事代金の２０％補助

とあり、私自身の住所を移転しようかとも思ってます。

今回の工事の配管工事は結局水回り全てリノベーション
する事にしました。
配管、排水の損傷が思ったより厳しく計画にいれました。
その分、予算オーバーでなんとか低予算にする為に

ユニットバスは、メーカーさんの在庫を探してもらい
３年前の型番の物を搬入します。

キッチンは天板シンク・換気扇・IHヒーターのみを購入して
箱は造作で作ります。
水栓カランはネットで格安品を探しました。

洗面化粧台も造作します。

トイレ便器もナント！ネットで５万円でウオシュレットを
手に入れる事ができました。正直、日頃お付き合いしている
納材店さんより格安に仕入れる事ができます。

納材店さんのいらない時代が来るのではないかとすら思います。
最新機種でなければ、ネット検索は最強だと思います。
購入の際に、楽天マラソンセールでポイントの倍率が高い日に
購入するとポイント分もお得になり、そのポイントで更に
照明などを仕入れられます。ポイントセドリの知識を応用しました。
エコキュートも楽天で仕入ます。すごいポイントが還元されました。

DIYの楽しさは作る事ばかりではなく、仕入れる楽しみもあります。
しかし、商品によっては施工の難しい商品もありますので
購入する前に、職人さんに相談する事をお勧めします。
メーカーショールームで相談するのも良いかと思います。

現場は、電気屋さんと配管屋さんの下仕事が終わると
いよいよ、大工工事となります。
以前にも申しましたが、大工に頼む予定はありません。

しばらく、本業がオロソカになりそうです。

個別の相談等ご希望ある方は公式LINEでお友だち登録をして
いただければ今後、有益な情報をお届けしたり個人的なご
質問にもお答えします。
よろしくお願い致します。
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古民家リノベーション・プロジェクトと大げさな題名
にしてみました。

本日から電気配線の下仕事に電気屋さんが朝から現場
に来てます。
私も朝から現場直行です。

基本、電気配線は全て新設します。ですから、既存の
配線撤去作業からです。
古い電気配線は、見た目は解らないくらい電線は炭化
してます。そうなると電気が通りにくくなり漏電の原因
ともなります。最近は、火災の原因で漏電とよく聞きます。
電化製品が多くなり、昔の電気配線を使うと負荷がかかり
熱を発して火災の原因になります。

電気は怖いです。私は、何度か誤って電気配線をノコギリ
で切った事があります。ショートした瞬間に目も眩むような
火花が飛び散りバチッという音と共にマルノコは丸焦げに
なりました。凄い威力です。
ですから、電気配線だけは自分では触らないようにしてます。

工程のお話しに戻ります。
既存の配線の撤去が終われば、新設配線をしていきます。
壁下地や天井下地ができれば、配線をしてもらいます。
ボードを貼る前の状態です。
コンセント、照明、スイッチ、テレビ、インターホン等々
図面に落とし込み床からの高さも支持を図面に書き込みます。

証明は、ダウンライト・シーリング・ペンダント・壁付け
ブラケッとなど種類によって配線の方法も変わるので
この状態ですでに、決まっていなければなりません。

よくある質問で、家を建てる際に何をいつまでに決めなければ
いけないかと聞かれます。
私は、仕様書や図面に基づいて見積りがでます。その内容で
問題無ければ契約となります。
ですから、契約前には全て決定しているのが条件です。

大手さんで契約したお客様からよく聞くご相談ですが
とりあえず、図面が決まれば坪単価で契約をした。
その後に、仕様打合せになり自分の好みの仕様を伝えると
全て予算オーバーで却下。結局、住宅会社の言いなりの仕様
となり、最後に完成件見学会までさせられてその時の
担当営業マンの接客トークに愕然、
「この家は、注文住宅ですからお客様の理想や希望を
全て取り入れて仕上げております。」
と、語る。
絶対に違う！
と思いつつ、その後に渋々引渡しを受けたというお話し。

当社で建築されるお客様の、お姉さんであったり
妹さんであったりのお話しです。
よく、比べられます。そして、用心されます。

ご用心ください。
物事を始める前に、そして契約する前に全て決めて
しまいましょう。

現場のお話しに戻ります。
今度の水曜日は、私自身定休日になるのでその日
１日で電気屋さんと下地を造作して新設配線を
していきます。

その後にサッシ搬入、断熱工事となっていきます。
焦らず、ゆっくり作業を進めていきます。
お盆までに間に合えば良いと思ってます。

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