「空き家」活用不動産投資　リノベ＆DIY

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築８０年の古民家を移住目的で購入されたご夫婦か
ら私どもへ知人を介してSOSのご連絡が届きました

昨年末から、YouTubeなどを参考にしながら
DIYでリノベーションを開始されたとの事です。

当初は、友人や知人の助けも借りながら事を進めて
おられたそうです。
中には、建築に詳しい方も数人おられて意見を聞き
ながらDIY作業をされたそうです。
ご本人たちは、日曜大工程度には経験はあるそうで
す。

建築に詳しい知人が数人おられて、言われるがまま
に解体を中心に作業を進められたという事です。
私は、同じ富山県内の家という事で早速に家を拝見
させて頂きました。

１階は床は全て撤去され、１階天井も殆ど解体撤去
されてました。
玄関戸を開けると残っているのは柱がポツポツと残
っているのみ。

この状態から間取りを設計してほしい。
概算予算を見積もってほしいとのご要望です。

現時点で既に、残置物の処分費
解体廃材の処分費
仮住まいの家賃で合計５００万円程度の出費をされ
ているとの事です。

建築費を節約するために、DIYという選択をされた
らしいのですが、計画性が無いために無駄な出費が
積み重なりSOSという事です。

改めて、私からのご提案。
その１　間取り設計図を早急に書く
その２　自分たちができる作業と、できない作業の
　　　　割り振り
その３　作業工程期間を決める
その４　予算を割り振る

最低限、これくらいは無いと本来は初めてはいけま
せん。
特に、建築経験者の方々は無責任にもダメなものは
全て撤去という考えで解体処分のアドバイスをされ
たそうです。
予算も、間取りも考えずに・・・

解体するべきでない所まで解体されてます。
解体という作業は、
労働時間、廃材処分費、労働力という貴重な部分を
奪っていきます。
ですから、なるべく解体部分を少なくするほうが良
いのです。
解体しなくても、補強だけで済む事が沢山あります。

こんなに解体するのなら、建て替え他方が良いとい
う事にもなり兼ねます。

今回も、それに近い状態。
６０歳で今から、住宅ローンも利用が難しい。
手持ちの資金でどこまでできるか不安いっぱいにな
ってきたとの事です。

気力も相当減退しておられます。
真っ先に、今の出費を抑える為の私からの更なる
ご提案

この家に自分たちの居場所を即急に作る。
８帖の寝室
トイレ、
浴室、
キッチン
を先行で職人に発注する。

自分たちがこの家に住む事で限りある資金の出費を
止める事が優先。
後は、しっかり設計と見積りをしながら、数年かけ
て仕上げる工程を立てる事で安心頂きました。

素人が思う程、DIYという流行りで家が仕上がるな
ど思ってはいけません。
何事も、計画が大切です。
私は、しばらくこのご夫婦とかかわる事にしました
建築経験のある無責任な友人、知人の方と一緒にな
るのが嫌なので、、、

お盆くらいまでには、落ち着いた空間ができれば
良いなと思います。

空き家の活用法についてご相談を受けております。
最近の事例をご紹介したいと思います。

これは、あくまで私の主観でお話をしておりますの
でご了承ください。

Aさんからのお問合せ。
廃墟同然の空き家を1000万円かけてリノベーショ
ンをしたけど、入居者が決まらない。
募集をしてほしい。
というご依頼です。
もしくは、投資した1000万円を回収できるような
ら売買でも良い。

ちなみに、場所は人里離れた山間の１件家です。
リノベーションは近所のご高齢の大工さんに依頼さ
れたそうです。

私の、率直な感想を申します。
せっかくの古民家が雰囲気が無くなっている。
床は、ホームセンターで格安で買える
カラーフロアー。
壁は、無地白のクロス貼り
天井も、同質のクロス貼り
照明はこれも、ネットの格安品の丸いシーリング
ライト。
キッチン、トイレ、ユニットバスも格安の新調品

借りたい！
という気持ちにはならないな〜
せっかくの古民家の趣が消えてしまっているな〜
田舎暮らしに憧れるかたは、この雰囲気にははま
らない。

などなど、いきなり拒否反応のでる内容でした。
売却方向でご提案しました。

私だったらどうするか？
１，空き家の活用計画をまず作る。
２，自分が住むのか、賃貸募集するのか

自分が住む場合は、自分の好みでリノベーション
する事で満足感はでます。

賃貸募集の場合は２通りの募集方法があります。
オーナー負担型リノベーション
予算内で、入居希望者と一緒に何処をどのように
リノベーションするかを話し合い、仕様を決める。
メリットとして、入居者の満足度が上がり長期間
借りて頂ける。
入居者好みになっていれば、将来入居者に売買も
できる。

入居者負担型リノベーション
家賃設定を抑えて現況賃貸にする。
リノベーションは入居者負担にする。自由に何を
しても良いという条件で空き家の管理目的で賃貸
してもらう。
将来的には売却しても良い。

そこに、住みたいと思う方の暮らしの自由度を上
げてあげる事で夢や希望も大きく膨らみます。
オーナーさんが先行投資する必要も無くなります。

結論を申しますと、何事も計画性を持って進める。
に尽きます。
改装さえすれば、誰か借りてくれるだろう・・・
という発想は危険です。
また、先行投資も良いのですが古き良き雰囲気を
活かしたリノベーション企画を立てると賃貸希望
者の気持ちも昂り良い方向に行きます。

今回のように、計画段階でご相談いただければ
私もいろいろご提案できたのですが、
近所の大工さんには申し訳ありませんが
このリノベーションは残念な状態でした。
予算が決まっていても、素材の選択だけで
雰囲気は生かせます。

誰に頼むかという事も、大切ですね。

そして何事も計画ストーリーが大切ですね。