「空き家」活用不動産投資　リノベ＆DIY

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いよいよゴールデンウイーク突入となりますね。
今年も外出お控えくださいという事で旅行も
レジャーもご遠慮モードです。

私の自宅も２５年目を迎え、所々補修が必要となっており
連休は自宅をリノベーションする事にしました。
昨日は祭日でした。ホームセンターへ資材の調達へ行った
ところ、工具売り場がすごい賑わいでした。

今まで、DIYした事のない方々が道具を選んでおられるよ
うです。皆さん、連休はDIYなんでしょうね。

で、私は以前より計画を立てながら中途半端で終わっていた
リビングのテレビボードを作成する予定です。
材料は米松集成材のフリー板を使います。
幅５００ｍｍ長さ４０００ｍｍ厚み３０ｍｍ
で８，０００円の板を使い組み立てていきます。
仕上げの塗装は、いつものリボスです。
米松集成材は反り返り等も無く使いやすい商品です。
ホームセンターでカットもしてくれますので
設計図を書いてカットしてもらうと運搬も楽ですよ。
自家用車には４ｍは積めないですから。

何事も計画的にとは言いますが、DIYも計画が大切です。
料理と一緒でついつい買いすぎる。材料であったり
工具であったり、と予算オーバーしてはDIYの意味が
ありません。

いかに、予算を節約して理想の工作をするかですね。
以前にも申しましたが、近所の建築現場や友人知人の
新築現場へ出向き見学ついでにゴミ箱の廃材を見てく
ださい。まだまだ、使えるものがあると思います。
段ボールや養生シートも使えます。
現場の職人さんもゴミ箱のゴミが減ると喜びます。
ゴミ箱１パイの料金が５０，０００円くらいするので。
せこいですが、お礼に現場の周りの掃除もしてあげましょう。
すると、釘やビスが沢山落ちてると思います。
持ち帰っても、怒られませんから。落ちてるものを拾った
のですから。大工さんは釘やビスを拾ってまで使いませんよ。

現場の中のオガクズも布でくるんで、玄関に置いておくと
家の中が、木の香りで充満します。心が落ち着きます。
ヒノキの香りだと防虫効果もあります。アリやムカデが
嫌がるのがヒノキの香りです。
これから、害虫の季節となります。オガクズは貴重ですよ。
しかし、勝手に現場へ入ったりゴミを持ち帰らないように
しましょうね。

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私は、今まで３５年間新築住宅を建てるお手伝いをさせて頂きました。
家を建てる際には、いろんなルールというか習わしがあります。

工事を始める際の地鎮祭

柱を建てて棟を上げる上棟式

竣工した際に神棚に神様を入れるお祓い式

などなど。

しかし、最近は随分と省略されています。
ご存じの方もいらっしゃるかもしれませんが
今一度、私が今もこだわって行っている
家づくりの神事などを今日はお伝えします。

・地鎮祭
まずは、土地の整地が終わり工事着手する前に行うのが
地鎮祭です。
一般的には、神社の神主さんが執り行ってくれます。
その後に、基礎工事をする際にも土用の入りから
明けまでは土を触ってはいけないという時期があります。
その間は、基礎工事や土地改良工事を避けてます。

・上棟式
基礎が仕上がれば、次の工程として柱を建てて棟を上げる
上棟式となります。
これは、地域によってはいろんな作法があります。
私の地域では、上棟の日の大工作業が終わった夕方頃に
家の真ん中の柱に五平棒という神様をお祭りして米・塩・酒
などをお供えして工事安全祈願の祝詞を上げて最後に、
柱を米・塩・酒でお清めします。
近隣の方々を読んで２階から餅や五円玉をまく地域もあるみたい
です。

・竣工式
家族が引っ越す前に神棚を設置してまずは神様をお迎えして
住んで頂くために地鎮祭をして頂いた神主さんに来ていただき
祝詞をあげて頂きます。

・新築祝い
大工棟梁、工務店社長、現場監督、親戚を読んで完成した新居の
お祝い祝賀会を行います。工事中にお世話になった方々へのお礼
です。

これが、一連の行事です。
家を建てるというのは、大変おめでたい事なのです。
私達、工務店にとっても毎回身の引き締まる行事です。
この行事を通して、施工主様との絆も深まります。

数十年経っても、お祭りにご招待されるご家族もあります。
一生に一度あるか無いかの行事です。
是非、お勧めします。
詳しい作法もこの際に、リサーチしてみてくださ。


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私は情報リサーチによくFacebookを活用します。
参加しているグループで
「空き家活用クラブ」
があります。

最近は、空き家情報が毎日のようにアップされて
ます。
オーナー募集であったり
賃貸募集であったり
不動産屋の売込み広告かとも思いましたが、
実際のオーナーさんからの投稿のようです。

ですから、コメントの思い入れも強く
共感する物件もあります。
裏を返せば、多くの方々が空き家の処分に苦労されている
という事ですね。

意外と、鹿児島の離島や
沖縄のリゾート地付近
熱海の海沿いと魅力的な物件もあります。
そのような、物件は多くのコメントが付き内見希望などが
殺到してます。

しかし、素人間での売買取引はお勧めできませんね。
高額な取引となるのでくれぐれもお気を付けください。
権利関係で複雑な事が沢山付きまといます。
その為に、私達のような専門知識と経験を兼ね備えた不動産屋
がいるのですから。

不動産屋に支払う仲介手数料を払うのが惜しくて、直接売買をした
挙句、裁判沙汰となり仲介手数料以上の費用を支払って和解したという
お話もよく聞きます。

安いからと言ってすぐに購入せず、地元の不動産屋さんに相談することを
お勧めします。

登記簿謄本、測量図、最寄りの役所へ規制に関するお問い合わせと最低限は
確認くださいね。水や排水、ガスや電気ライフラインの確認も重要です。

あとは、近隣の聞き込みです。なぜ、その家は空き家になったかという
原因です。購入してから、気付くのは遅いですよ。
ババ抜きみたいな物件も世の中には沢山ありますから。

私は、購入前の無料診断をしております。
ご相談ある方は下記のLINE＠より
お友達申請をいただきコメントください。



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昨日、このようなお問合せ来店がありました。
同じ、迷いをお持ちの方がおられると思い
私の見解をお伝えします。

【お問合せ内容】
もともと、地方出身で現在は首都圏在住　６０歳　
ご夫婦２人暮らし。
お子様も独立され別世帯で生活されておられる方です。

地方の実家が空き家で売却して首都圏に所有している
土地でアパートを建てるか

首都圏の土地を売却して実家の空き家を解体して
アパートをたてるか。

実際にシュミレーションを作成して比較していきました。
首都圏の土地は６０坪で売却相場が　８０００万円
実家３００坪の売却相場は５００万円
それから、解体費１００万円引いて手取り２００万円

この時点で私だったら、首都圏の土地を売却しますね。
ご年齢を考えると、すぐに生活費が欲しい状況です。
首都圏の土地の値上がりを待つという考えもありますが
数年かかると思います。
実家の空き家を売却してもアパートの建設費にもなりません。
いまから、建設費を借り入れされる事もお勧めできません。

首都圏の土地を売却する事で実家の敷地でアパートを建てる
建設費は確保できます。地方都市でも賃貸需要はあります。
完成すると、即日に家賃収入が発生します。

双方の不動産を売却して、利益を生活費に充てていく手段も
ありますが、これは減る一方でアッという間になくなります。

やはり、家賃収入で不労収入を稼ぐ仕組みを作ることが得策
だとご提案しました。不動産業者に管理を委託することで
首都圏に在住されていても問題ないと思います。

言葉で説明するより数字でゆっくりご説明しました。
お話をしていく中で、これからの自分たちの暮らし方も迷っている
との事でした。
３００坪もあるのでアパートと自分たちの平屋住宅も新築されたら
如何ですか、
とご提案しました。現在、お住まいのマンションを売却することで
資金は、余ります。アパートの隣に住むことで自分たちで管理も
できます。不動産業者へ支払う管理費も節約できます。

首都圏は、コロナ禍で住みにくい状況にもなってます。
地震等の災害も心配です。

地方は、コロナ感染者も１日１０人程度。
地震や豪雨などの災害も無い。

意外と首都圏育ちの奥様が地方暮らしに憧れておられました。
今回のご提案をまとめます。

首都圏の遊休土地と住まいのマンションを売却。
実家の空き家を解体してアパートと平屋の自宅を新築。
家賃収入で生活費を補う。
遊休地や空き家は稼がないし、固定資産税や管理費などの経費が
かかり所有しているだけでマイナスです。
有効に活用することで無理な借入もせずにゆとりある暮らしが
得られます。もっと早く決断するべきだったとご主人は反省して
おられました。

わかってても、今回のように第三者に背中を押されないと決断できない
のだと思います。

空き家になっているご実家をお持ちの方は、お早めに専門家にご相談
されては如何でしょうか。
最近は、このようなコンサル依頼やご相談が増えております。
もし、悩んでいるという方がいらっしゃればお気軽にLINEから
ご相談ください。下記にバナーを貼っておきますので、そちらから
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昨日、久々に古民家リフォーム現場へ出向き
朝から作業をしてきました。
梅雨時期前には屋根補修、外壁補修、断熱材施工
内窓施工と外部にまつわる施工を完了させようという
目標は到達しました。

内部はこれから、造作予定です。
配管、電気配線の下仕事は終わってます。
主に大工仕事から始めました。

間仕切りをしたり、ドア枠を取り付けたり。
昔の家なので柱の太さが１５�pあります。
今の建材ではなかなか対応できない部分があり
苦労しました。逆に壁の厚みが取れるので
ニッチなどを多く取りました。
物を置く棚は張り出すより壁の中に納まったほうが
空間的にスッキリします。
下台を解体時に出た端材を削って再利用しました。
仕上げは後日、塗装で仕上げます。
工期が決まっている訳でもないので手間をかけて
予算を抑えることに徹してます。

解体時に出た廃材はすべて処分せずに車庫の中に
山積みされてます。木材は、乾燥した材料なので
削りやすく、木目も綺麗にでます。

隙間を埋めるパッキンを作ったり敷居などの水平補修に
使ったりとリノベーションならではの使い道があります。
最近は産業廃材の処分費も高騰しているので経費削減にも
なります。
子供のころは、田んぼで家のゴミを燃やす事も出来たのですが
最近は、火災に関して厳しく燃やす事は厳禁です。
焚火をしたい気持ちは少しあるのですがルールに従います。

電気屋さんが仮止めしていったスイッチボックスやコンセント
ボックスの高さも固定します。照明の位置も下地を入れて
線だしをしていきます。意外とこの辺が迷います。
図面には、あらかじめ位置指定しているものの細かい指定位置は
現場合わせとなります。扉の旋回を創造したり、家具の配置を
想像してコンセントの位置やスイッチの高さを決めたりします。

あれもしたい、これもしたいと欲もでます。
あっという間に暗くなり作業終了となりました。

春になり本業が忙しくなってきたので定休日の水曜日にしか
作業ができなくなるのですが、時間がある分考える事が変わってきます。
のんびり、進めていきます。
その都度、ブログでとりとめのないご報告を致しますが、
お付き合いいただければと思います。

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不動産屋でもある私に知人からこのような
セミナーの案内を頂きました。

利回り１００％の不動産投資が手に入る
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私も、今まで1万円で中古住宅をゲットしたり
ゼロ円ゲットした経験はあります。
しかし、不動産屋であるからこそ巡り合えた
事だと思ってました。

大変、興味があります。
参加してみようと思います。

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DIYも認識次第で大きく仕上がり雰囲気や
機能性が変わってきます。

思い付きで日曜大工的にするのも今どきの
言葉ではDIYと言います。

雑誌のデザインを徹底的に真似をして
センス良くお洒落にするもDIY

素材にこだわり快適に暮らせる空気感が
良い空間づくりのDIY

せっかく同じ時間をかけてDIYするなら
欲張りませんか。
センスが良くて趣味の小物を飾っても似合う。
自然素材にこだわり、カビやダニ、臭いを
抑制し空気の美味しい快適空間を作る。

今や、ネット社会。リサーチすると自分の憧れる
インテリアや内装画像が検索できます。
自然素材も、
床材　壁材　などなど調べられます。
海外の商材もポチポチするだけで
家に届きます。
施工方法はYouTubeで予習確認できます。

この一連のリサーチ法を取得できれば
DIYも楽しくなります。
そこに住まうご家族も健康維持できて
快適に日々を過ごすことができます。

DIYする際は目的意識と計画性を持つことで
仕上がりと達成感が数倍アップします。
調理によく例えますがどんなに施工が上手でも
センスが悪かったり素材が悪ければ
満足感も半減します。

ちなみに、私は　come home　という雑誌を
参考書にしてます。ナチュラル感のお洒落な
お家が毎回紹介されています。
自然素材は環境基準の高いヨーロッパ製品、
特にドイツの商材を選んでます。
勿論、日本にも沢山良い商材はあります。

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家を買ったり、建てたりする際に大半の方々は
住宅ローンをご利用されてませんか。
私は、住宅ローンアドバイザーという資格も持ってます。
アドバイザー資格が必要なくらい現代の住宅ローンは
選択肢が増えてます。
比較、検討されてますか？
給料振込銀行でいいや。
どこの銀行も金利は似たり寄ったりだろう。
と思ってませんか。
確かに住宅ローン金利はそんなに差はありません。

では、どこで差が付くかというと何点かご紹介します。
・保証料
　長期で多額の金額を借りるので保証というものが必要です。
　大概は保証協会へ保証料を払う事になります。
　この、保証料が金融機関によって大きく数十万も違います。
　確認しましょう。

・繰上げ返済手数料
　住宅ローンは長期の為、返済途中で預金などで借入の一部を
　繰上げ返済する事ができます。その際に手数料がかかる金融機関と
　手数料無料の金融機関があります。頻繁に繰り上げ返済すると手数料
　が嵩み損になり事があります。

・ポイント還元
　最近は、地域の金融機関以外にネット銀行も住宅ローンを取り扱いしてます。
　返済額に対してポイントが付与されます。返済期間が長期なので多くのポイント
　が付与されます。月に１回外食できるようなポイントが付与される場合もあります。

このように、住宅ローンも今や競争商品となってます。
現在、返済中の方でも借り換え可能な商品もあります。
数年ごとに見直し、借り換えするのもお得だと思います。

先日は、携帯電話のauの広告に住宅ローン１兆円達成！という見出しがありました。
電気代、電話代、住宅ローン返済と纏めると更に条件が良くなるそうです。
手続きもネットで完結してしまいます。

他にも楽天やイオンなどポイント還元率の高い住宅ローンがあります。
じっくり比較してポイント活動をされては如何でしょうか。
　
Amazonkindleで電子書籍を出版しております。
ご興味あれば、是非ご購読ください。
お求めいただきやすいように下記にバナーをご用意しました。
ご興味ある方は、是非ご覧ください。



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いただければ今後、有益な情報をお届けしたり個人的なご
質問にもお答えします。
よろしくお願い致します。
LINE公式ページ　【空き家賃貸経営塾】
こちらから→

私が執筆した電子書籍です。
ぜひ、DIYの参考になさってください。

DIY教室をしてると皆さんマイ工具を揃えられます。
購入前に何を買えば良いかお聞きいただければ
的確なガイダンスもできます。

中には、安かったのでと電気ドライバーを購入される方が
おられます。電気ドライバーではパワー不足で木ビスを締め
付ける作業ができない場合があります。
ここは、インパクトドライバーが必需です。
あと、プロ仕様のブランドの物は高価となります。
初心者DIYでは、プロ仕様はいりません。
安価なもので大丈夫です。

次に必需な工具といえば丸鋸です。
コードありとコードレスタイプがあります。
コードありでよくある光景ですが、手元に気を取られて
材料に巻き付いたコードも切ってしまう方がおられます。
非常に危険です。コードレスのほうが自由自在に扱いやすく
お勧めします。インパクトドライバーとメーカーを揃えると
バッテリーを共用できるタイプもあります。

安定して切りたいなら卓上スライドノコギリが良いと思います。
切り口も直角に切ったり好きな角度で切ったり便利です。

この３点さえあれば、なんでもできると思います。
最近は、ホームセンターでレンタルの物まであります。
購入してから、間違ったというより
レンタルで使いやすいと思ったら購入すれば良いと思います。

便利な工具が、沢山あります。
削ったり、穴をあけたり、額縁を加工したり
しかし、技術も必要になります。

何事も、経験してから工具を揃えると良いですよ。
YouTubeでも色々工具の使い方を解説してます。
私も、暇さえあれば見てます。
なるほどーと感心する使い方もあります。
応用編ではありますが、大変参考になります。

意外と、海外動画のほうが便利グッズがあります。
楽しいので、海外DIYも是非検索してみてください。
アメリカAmazonで購入できる工具もあります。
私も数点購入しましたが、さすがDIY王国アメリカ
という工具ばかりです。

工具選びも楽しみの一つですね！

私の著書です。よろしかったらご購読ください。



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