リビオ浮間舟渡 誕生か？！
価格は？！ 予定価格発表
普通借地権ですのでご注意ください
北区旧西浮間小跡地１４年８月以降に売却へ 浮間舟渡の将来は
イニシア板橋浮間公園 価格は？！ 共働き応援マンション
ベルクスモール板橋浮間舟渡(予想)の近隣説明会へ行ってきました！
［物件概要］
売主：新日鉄興和不動産株式会社
価格：2,898万円（1戸）～4,088万円（1戸） 67.35m2～82.05m2 第１期１次
総戸数：149戸
交通：ＪＲ埼京線「浮間舟渡」駅より徒歩9分、都営三田線「蓮根」駅東口より徒歩14分
所在地：東京都板橋区東坂下2-24-2（地番）
建物竣工：2015年10月中旬（予定）
今回はＪＲ埼京線「浮間舟渡」駅から徒歩９分の地に建設中の
リビオ板橋浮間舟渡サクライエ
のモデルルームを見学してきました！！
まず、こちらのマンション 普通借地権 です。
簡単に言うと建物だけを買う！ということ。
土地は借ります。
ですから地代を毎月払いますが、その代わり固定資産税の土地分は当然払わなくていいので±０と考えていいいでしょう。
メリットとしては土地を購入しない分、初期の購入価格が安いということ。
それくらいしかメリットはありません。
定期借地権であれば○○年後に取り壊しますよ。と出口戦略が決まっているので資産を残す必要のない人にはとてもおすすめなのですが。
一番美味しいのは毎月地代が入ってくる土地の持ち主ですから。
それでも初期の購入費用が安いということは年収が低めの方でも購入しやすいのは事実。
持ち家は考えてなかったけど賃貸よりはいいなぁと思える人には普通借地権もありかもしれません。
立地・周辺環境
中山道沿いのマンションとなります。
車はバンバン通ります。
ただ、浮間舟渡駅からの道のりでは中山道を通らずとも行き来することができます。
もともとエスサイエンスの工場がありました。
あの株価がめちゃくちゃ低いことで有名な会社です(笑)
そこが土地を売らずに新日鉄興和不動産に譲渡、そして普通借地権のマンションとなることに。
都営三田線「蓮根」駅までも歩けますから立地としてはけして悪くありません。
しかもバス停が目の前にあり、志村坂上～板橋区役所～池袋へ一本で行くことができます。
こちらが地図になります。
※画像はクリックすると大きくなります
画像出典：リビオ板橋浮間舟渡公式ＨＰ
このマンションは基本的にファミリーが住むマンションです。
ですが、このマンションの近くにはスーパーがありません。
浮間舟渡駅の板橋区側は買い物難民(ちょっと言い過ぎですが)と言っても過言ではありません。
浮間舟渡駅高架下にあるスーパー、駅前にあるドラッグストア、ともに１店舗ずつしかありません。
これはどういうことかというと価格競争がおきないのです。
つまり、物価が高い！！
正直びっくりするかと思います。
もちろん専業主婦家庭であれば蓮根駅方面に行くとスーパーが多数あるため問題ないのですが、子供がいて共働きとなるとちょっと大変かと思います。
駄菓子菓子！
こちらのマンションのすぐ近くにそこそこでかいスーパーができる可能性があるのです。
詳しくはこちら→https://fanblogs.jp/mansion48/archive/341/0
こちらができれば駅からの通り道ですし、利便性が格段と向上します。
そもそも浮間舟渡駅は１９８５年にできた比較的新しい駅です。
埼京線自体の渋谷駅改良工事、羽田空港直通などの将来性はもちろん、浮間舟渡駅周辺でも駅前小学校跡地開発や志村警察署移転計画などまだまだ伸びしろはありますから、２３区の穴場である今が買い時かもしれません。
余談ですが、浮間舟渡駅前にあるアイタワーというタワーマンションですが、リビオと同じく新日鉄興和不動産のプロジェクトでした。
眺望
このマンションの特徴はすべての部屋が南向きです。
大きな敷地の真ん中に住戸があるため採光にかんしてはどのお部屋を買っても抜群です！
眺望ですがＡタイプ～Ｃタイプまでの１階～５階くらいまでが介護施設建物が少々気になります。
南側に志村警察署建設予定地がありますが、ある程度距離がありますからそれほど気にはならないでしょう。
周りに大きい建物がないですから１４階最上階からの眺めは最高でしょう。
カーテンいらずです！
※画像はクリックすると大きくなります
画像出典：リビオ板橋浮間舟渡公式ＨＰ
構造・内装
・ディスポーザー
・複層ガラスか二重サッシ
・駐車場スライドゲート
・天井高 ２５００mm
まぁ特段問題ないのですが、、、
なんと下駄箱がオプションです(笑)
下駄箱を必要としない人がいるのでしょうか・・・。
設置には２０万円～３０万円程度かかります。(他のドア変更とかもできます)
これについてはまったく意味がわからずびっくりしました。
駐車場スライドゲートは素晴らしいですね！
近辺のマンションではあまり見かけませんから。
価格
普通借地権＝価格勝負です。当然。
普通借地権は中古で売りに出すときにかなり不利になります。
ただでさえ普通借地権に抵抗があるのに、新築プレミアムがなければ買い手がいるのでしょうか？
ここより浮間舟渡駅に近い所有権の築浅マンションには逆立ちをしても勝てません。
価格で勝つしかないのです。
私が見学したときはまだ予定価格の状態でした。
まずおすすめの部屋からどうぞ。
※画像はクリックすると大きくなります
画像出典：リビオ板橋浮間舟渡公式ＨＰ
中山道よりの角部屋です。
高層階にいっても３８００万円くらいでの購入が可能です。
８０㎡あって角部屋で眺望めちゃくちゃよくて３８００万円ですよ？
これは借地権じゃなきゃ有り得ない価格です。
ファミリーにおすすめしたい間取りです。
その他の部屋の確定価格はこちら
・４０１号室 ８０．４４㎡ ３４８０万円 坪単価＠１４４万円 角部屋
・２０２号室 ６８．０４㎡ ２８９８万円 坪単価＠１４１万円
・５０３号室 ６７．３５㎡ ２９５８万円 坪単価＠１４６万円
・２１１号室 ８２．０５㎡ ３６９８万円 坪単価＠１５０万円 角部屋 桜ビュー
このマンションで一番リセールバリューが高いのはＡタイプ８０．４４㎡の角部屋です。
これは賃貸に出したとしてもペイできるくらい割安感があります。
このマンション買ってもいいの？と聞かれたら Ａタイプを買いなさい！ と私はいいます。
ちなみにリビオより立地のいい周辺の築浅中古マンション相場はこんな感じです。
・ＢＥＬＩＳＴＡ板橋浮間舟渡 ２０１１年築 ７５．４３㎡ ３８８０万円 坪単価＠１７０万円
・グランスイート浮間舟渡 ２００９年築 ６８．５㎡ ３２８０万円 坪単価＠１６０万円
・キャッスルヒル浮間舟渡 ２００６年築 １２４．３７㎡ ４４８０万円 坪単価＠１１９万円
このような感じです。
これであれば先ほどのＡタイプの角部屋であれば中古市場にでても十分に戦える価格帯です。
維持費
※すべて月額
管理費 １㎡あたり＠１０６円
修繕積立金 １㎡あたり＠８５円
駐車場 １４９世帯中７１台設置 平置き５４台 機械式１７台 １２０００円～２２０００円
バイク置場 １５台 ２０００円
駐輪場 ２９８台 １５０円～３００円
地代 ４１８０円～５１００円
駐車場が平置きメインで、約５０％の設置率ですからほぼ確実に確保できるのは大変魅力的ですね！
共用施設
とくにありません。
総評
今回のプロジェクト名はTOKYO ADVENTURE！プロジェクト！
数年前に同じく長谷工アーベストが販売代理をしていたコンフィール浮間というマンションは東京冒険島というプロジェクト名でした。(笑)
モデルルーム訪問 その２７ コンフィール浮間
こちらの記事を読んでいただくとわかるのですが、私当時辛口すぎましたね。
ごめんなさい。
ただ、見た目がチープだというのは事実だったわけですが、先日コンフィール浮間の住民の方とお話する機会がありました。
そしてマンションにもお邪魔したのですが、驚きました。
何がかというと、管理がしっかりしている！！
管理組合が機能しているらしく、本当に管理がしっかりしているのが一目でわかります。
例えばお布団をバルコニー手すりからはみ出して干している人がいなかったり、廊下に私物を置いている人もいませんでした。
どんなマンションでも結局は管理が重要になってきます。
リビオ板橋浮間舟渡を購入される方も「普通借地権だし安いマンションだから～」と思わず、しっかりと持ち家として意識をもっていただけたらなぁと思います。
先程も言いましたが、Ａタイプならリセール的にもそこまで心配ないですしおすすめできます。
同じく角部屋のＫタイプも少々金額はあがりますがありだと思います。
ただ、中住戸はもうちょっと価格のインパクトが欲しかったです。
せめて＠１３５万円くらいにしないと厳しいのでは？？
とにかくＡタイプはおすすめですからぜひ購入を検討してみてはいかがでしょうか？？
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