モデルルーム訪問 その１２６－２ ルネ蕨ガーデンシティ 第一期価格決定！！
ルネ蕨ガーデンシティ ご自宅訪問！！
今回は埼玉県蕨市に建設中の注目マンション
ルネ蕨ガーデンシティ
のモデルルームを見学してきました！
以前の記事でも書きましたが、こちらのマンションは 日本一住みやすいマンション を目指しているとのこと。
これは見学しないわけにいきません！(笑)
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レクセルガーデン蕨の価格表あり
［物件概要］
売主：総合地所株式会社
価格：未定 68.20㎡ ～ 84.94㎡
総戸数：164戸
交通：JR京浜東北線「蕨駅」徒歩12分
所在地：埼玉県蕨市北町１丁目3418-1他（地番）
建物竣工：平成27年9月上旬予定
立地・周辺環境
京浜東北線「蕨駅」から徒歩１２分の当マンション、まずは駅から現地まで歩いてみました。
歩くのが早い私ですが、信号があるためかちょうど１２分で現地に到着しました。
現地は四方道路に囲まれた土地で正方形。マンションとしては申し分ない土地です。
蕨市民体育館の目の前になります。
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画像出典：ルネ蕨ガーデンシティ公式ＨＰ
駅から徒歩１２分と少々距離はありますが、いい場所にあるなぁと感じました！
もともと蕨市は全国の市の中で最も面積が狭く、コンパクトシティをウリにしています。
以前合併の話もありましたが、私は頓挫してよかったと思っています。
コンパクトシティが魅力の街なのです。
眺望
当マンションは
・シティウィング(東向き)
・ブライトウィング(南向き)
・ガーデンウィング(南西向き)
の３棟構成です。
まず東向きですが道路を挟んで目の前に３階建てマンション、斜め前に７階建てマンションがあります。
９階以上を購入すれば眺望がいいでしょう。
次に南向きですが、目の前にサンクレイドル蕨という７階建ての築浅分譲マンションがあります。
こちらも９階以上を購入すれば眺望が抜けてきます。
最後に南西向きですが、現状では一番眺望が良いです。
ただ、目の前にローソンストア１００があり、いずれ７階建てくらいのマンションが建つかもしれません。
あとは眺望がいいとはいえお墓が見えます。
これは精神衛生上苦手な人は南西向きは控えたほうがいいでしょう。
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画像出典：ルネ蕨ガーデンシティ公式ＨＰ
構造・内装
構造ですが長谷工ですから直床、二重天井です。
もちろんできれば二重床・二重天井がベストですが、私は直床だからだめだとは思いません。
内装・設備はシンプルです。
リビングの天井高は
１階 ２８５０mm
２～３階 ２６００mm
４～７階 ２５５０mm
８～１２階 ２５００mm
天井は高いですね。
ただ、設備仕様が床暖房なし、ディスポーザーなし。
ほとんどオプションでお願いします！
といった感じです。
例えば玄関センサー付照明スイッチもオプション。しかし、２７５４０円とのことですから申し込めば良い話ではあります。
価格
予定価格を共有します。
シティウィング
６１４号室 ６９．３０㎡ ３９９０万円 坪単価＠１９１万円 角部屋・ルーフバルコニー付き
ブライトウィング
６０７号室 ７５．７７㎡ ４２６０万円 坪単価＠１８７万円 角部屋
１２０７号室 ７５．７７㎡ ４３９０万円 坪単価＠１９３万円 角部屋 最上階
６０８号室 ７２．５７㎡ ３９９０万円 坪単価＠１８３万円
１２０８号室 ７２．５７㎡ ４１４０万円 坪単価＠１９０万円 最上階
ガーデンウィング
６０１号室 ８３．５２㎡ ４６９０万円 坪単価＠１８７万円 角部屋
１２０１号室 ８３．５２㎡ ４８９０万円 坪単価＠１９５万円 角部屋 最上階
６０２号室 ７０．１１㎡ ３８４０万円 坪単価＠１８２万円
１２０２号室 ７０．１１㎡ ３９９０万円 坪単価＠１９０万円 最上階
ご覧のとおり角部屋がお買い得です。
このブログをご覧になってくださった方でこちらの物件を購入される方にお願いです。
部屋が選べる今だからこそ角部屋を購入してください！
営業さんは中住戸を勧めてくるかもしれませんが、第一期で買うなら角部屋がおすすめです。
リセールバリューについてですが、築が浅いうちは多少の残債割れはあるかと思います。
その理由として現在の周辺中古市場ですが、
・サンクレイドル蕨 ２０１１年築 徒歩１３分 ６７．２６㎡ ２７８０万円 坪単価＠１３７万円
・ライオンズ蕨ローレルコート ２０１１年築 徒歩１１分 ６２．９６㎡ ２４９０万円 坪単価＠１３１万円
このような状況で売りに出ています。
つまり、ルネ蕨ガーデンシティの６０８号室 ７２．５７㎡ ３９９０万円 坪単価＠１８３万円を購入したとします。
３年後に売る時には２８５５万円になるということです。
フルローンだった場合、残債は３６９０万円近くあります。
２８５５万円ー３６９０万円＝△８３５万円 さらに仲介手数料がかかりますから、自分のマンションを売却するのに９４０万円くらい手持ち金から払う必要があります。
あくまで今の相場感でのお話ではありますが参考にしていただければと思います。
維持費
このマンションの魅力は毎月のコストパフォーマンスの良さです。
月極駐車場は５０％設置ですべて平置き式！！しかも月額３０００円！！
全戸分のサイクルポート(仕切ありのため独立感あり)設置！！
月額５００円！
管理費は１㎡あたり＠１６９円程度
修繕積立金は１㎡あたり＠７７円程度
バイク置き場は８台設置で１５００円
平置き駐車場にサイクルポートは魅力的です。これは素晴らしい！！
サイクルポートには原付なども置けますし、子供用自転車も置けます。
ファミリーマンションとしては住む人のことを考えた設計ですね！！
共用施設
シティウィング１階に認可保育園が入ります。
認可保育園ですから住民優先入園はありません。
エントランス横にオーチャードライブラリー、離れたところにキッズルームがあります。
オーチャードライブラリーとキッズルームを切り離したのはさすがです！
大人はライブラリー、子供はキッズルームを利用させることにより、すべての世代が快適に利用できるのがいいですね！
総評
正直何が日本一なのかはわかりませんでしたが、良いマンションです。ちょっと高いので竣工前完売は難しいとは思いますが、蕨市は新築マンションの供給が少ないのもあり一定の需要はあるかと思います。
マンションマニアも蕨市に以前住んでいましたが住みやすかったです。
総合地所はルネシリーズで歴史のあるデベロッパーで安心感があります。
第一期で購入すると駐車場使用権が得られます。
ですから、
・車を保有しており、敷地内の駐車場を確実に利用したい
という方にはおすすめ！
とくにおすすめの部屋はブライトウィングの
１２０７号室 ７５．７７㎡ ４３９０万円 坪単価＠１９３万円 です。
最上階の角部屋です。
この部屋なら管理費、修繕積立金、インターネット、サイクルポート、駐車場代合わせて月額２４０００円程度です。
銀行ローンでフルローンを組んでもすべて含めて１５万円を切ります。
最上階角部屋で駐車場代を含めてこの値段なら申し分ないでしょう。
最上階角部屋であればリセールの悪さも多少は軽減されるでしょう。
それと購入される方は契約するからアヒルネ人形ください！と言ってみてください！
以前と変わってなければ貰えるはずです。(キャンペーンなどを除き購入しないと貰えません)
うちにもアヒルネちゃんがいますよ！
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画像出典：総合地所公式ＨＰ
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