私自身、自宅マンションとは別に投資用マンションを１部屋所有しています。
投資にはいろいろありますが、投資用マンションの良いところは、購入時に一生懸命考え抜いて物件を選んで賃借人が付けば後はあまり考えなくていいということ。
例えば株やＦＸなんかは毎日毎日考えなきゃいけないですよね。
投資用マンションももちろん投資ですからリスクはあります。
・地震などによる損壊
・自殺
・空室リスク
などなど。
空室リスクに関しては物件選びさえ間違えなければ回避できます。
後は運ですね。運。
投資用マンションを購入する際に必ず考えて欲しいことは 出口戦略 です。
最後の最後どうするのか？
少なくとも残債割れをするようなマンションを購入してはいけません。
出口から出れなくなりますので。
投資用マンションで思いつくのは立地の良い都心に建つ新築のワンルームマンションではないでしょうか？
もちろんすべてが悪いわけではないですが、新築である以上売主の利益がたっぷりとのっかっています。
おいしい話ばかりしてくる業者には要注意です。
そもそもそんなにおいしい話なら本人が購入してしまうでしょうし、新築でも中古でも本当においしい物件の情報なんてまぁ素人には回ってこないですよ。
不動産営業マンで投資用マンションを持っている人は少ないですからね。。。
新築ワンルームマンションは最初のうちは確実に入居者が付き安心なのですが、出口戦略を考えると残債割れは免れません。
それらを踏まえ、マンションマニアは中古マンションで探すことを考えました。
中古であればバブル期のワンルームマンションなど多種多彩にあるわけですが、私は最大のリスクヘッジを
「最悪自分が住む」
ということにしました。
そのためワンルームではなく、２名は暮らせる５０㎡程度で探すことに！
かつ駅からの距離は１５分以内で東京２３区、そして上階で特徴ある間取りという自身が住んでも良いと思える物件で探すことに！
かつ投資用ですから利益もでなくてはいけません。
ヤフー不動産で一生懸命探しました！かなり探しました！
私のようにリスクヘッジを「自分が住む」と思える物件を探すことは成功への近道かもしれませんよ？
では実際どんな物件を選べばいいのさ？
と思う方に今回は特別に、ご紹介いたします！(ブログ作成時点で売り出し中の物件)
ドラゴンマンション赤羽壱番館
価格 2,880万円
間取り 2ＬＤＫ
専有面積 55.35m2 （壁芯)
所在階 9階部分／地上11階建て・ＳＲＣ造
築年月 1998年11月
所在地 東京都北区志茂２丁目
交通 京浜東北・根岸線「赤羽」駅より徒歩11 分 東京地下鉄南北線「赤羽岩淵」駅より徒歩7 分
東京地下鉄南北線「志茂」駅より徒歩8 分
この物件を端数切りの２８００万円で購入し、８０万円程度かけて軽くリフォームしても十分元もとれますし、自身が住んでも住みやすい立地、物件ではないでしょうか？
少なくとも賃貸も付きやすいですし、毎月は黒字になります。
月々の支払い：１２.５万円(固定資産税・賃貸管理会社への手数料割り振り済み)
月々の収入：１３万円(１４万円でも貸せる部屋ですが少なめに考えて)
毎月＋５千円
年間＋６万円となります。
仮にこの物件を３５年間所持した場合
３５年間で得た賃料収入：１６８万円(入居率を８０％と少なめに計算しているた為賃料の減少分は含ませず)
３５年間でかかった臨時費用：４５０万円(４回の入れ替わりと想定：１回ごとに５０万円の壁紙等のリフォーム、うち１回は水回りのリフォーム)
３５年間の収支：ー２８２万円
月々に換算するとー６７００円程度
これは余裕をもった計算ですのでここまではーならないと思いますが。
そして出口戦略。３５年後に売却した場合の価格 おおよそ５００万円として計算
(もう少し高く売却できるとは思いますが、最悪のシナリオとして土地代で計算)
５００万円ー２８２万円＝２１８万円
月々換算で毎月５２００円の収支を得ていたことになります。
建物は築５０年を経過しているでしょうが、まだまだ元気に使えると思うのでフルリフォームして自ら住むのもありだとは思いますし、そのまま貸して賃料収入を得るのも良いでしょう。
そもそも賃貸されていた場合、容易に追い出すことはできないのでそのまま利益を得ていくことになります。
私は趣味ということと、マンションマニアとして投資体験をしなきゃという思いから始めたわけですので、正直あまりおすすめはしませんが、興味のある方はぜひぜひ！！
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