町管ネット事務局ブログ

　東洋経済ＯＮＬＩＮＥは、「新型コロナウイルスの感染拡⼤に⻭⽌めがかからない中、管理⼈やコンシェルジュの派遣が停⽌されるマンションが続出している。」と報じました。
　管理会社による管理業務の休止や縮小中は、管理組合が肩代わりすることとなると考えられますので、管理業務の引継ぎについても検討しましょう。
　なお、町管ネット会員の中にも、管理員業務の縮小を管理会社から申し入れを受けた管理組合がありますが、その予告文書をもらうだけで、従来通りの管理業務を継続されている管理組合が今のところ多い。
　国⼟交通省の「マンション標準管理委託契約書」の23条2項には、「本契約に定めのない事項⼜は本契約について疑義を⽣じた事項については、甲(管理組合)及び ⼄(管理会社)は、誠意をもって協議するものとする」とあるが、契約書は新型コロナウイルスの影響を当然想定していないため、管理組合は管理会社と管理業務休止中や縮小中の管理委託費の清算等については個別協議となるようです。
　管理会社に対する対応につきましては、管理組合同士で情報交換を行うとともに、東洋経済ＯＮＬＩＮＥには管理会社の動きも記載されていますのでご参照ください。

（出典）　東洋経済ＯＮＬＩＮ　2020/04/18　「管理人まで外出自粛？悩むマンション管理会社 ゴミ出しに清掃…住民の生活に直結」
（関連情報）2020/04/12　「政府による「緊急事態宣言」への管理会社の対応について」「政府による「緊急事態宣言」への管理会社の対応について」
（関連情報）　2020/0402　「新型コロナ感染防止で管理組合の通常総会を開催しますか？」

　政府は、東京など７都府県を対象に、法律に基づく「緊急事態宣言」を行い、宣言の効力は来月６日までです。
　東京都は、商業施設など6業態・施設に対して11日から休業を要請する一方、営業自粛に協力した中小企業を対象に1社あたり50万円から100万円の補償を「協力金」として支払うとして、15日公表予定の都の緊急対策に盛り込む予定です。

　このような状況下、管理会社から管理業務の縮小などのご相談が管理組合に来ているものと思います。
　各管理組合では、管理組合の対応は良いのか、理事会や総会を延期するのか、管理委託契約期間終了が近づいたがどうすれば良いのか等とお悩みではないでしょうか。

　一般社団法人マンション管理業協会は、管理会社に対して2月27日に『マンション管理会社の感染症等流行時対応ガイドライン』改訂版、4月3日に『政府による「緊急事態宣言」「交通の遮断」等発令時の対応について』を出状していますので、管理組合ではご参照のうえ対応につきご検討ください。

　なお、『政府による「緊急事態宣言」「交通の遮断」等発令時の対応について』は、出状名に「緊急事態宣言」「交通の遮断」等発令時の対応としていますが、「交通の遮断」等は発令されていませんから、誤解して過剰反応しないようにご注意ください。

〇『マンション管理会社の感染症等流行時対応ガイドライン』改訂版の記載項目
　１． 過去における感染症等流行時の関係省庁等の対応
　２． 居住者の安全確保について
　３． マンション管理会社としての事前準備の必要性について
　　（1） 危機管理体制の整備について
　　（2） 管理組合の集会等への出席について
　４． 管理組合との管理委託契約に基づく業務履行について
　　（1） 業務履行について
　　（2） 管理員の勤務体制について
　５． マンション管理関連法令等への対応について
　　（1） 区分所有法及び管理規約に基づく管理組合運営について
　　（2） マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく業務について
　　　　�@ 「従前契約と同一条件」での暫定契約の締結
　　　　�A 「従前契約と異なる条件」での管理委託契約の締結
　６． 社会機能維持に関わる事業者としての管理会社の立場について

　７． 関連情報

（出典）一般社団法人マンション管理業協会　2020/2/27改訂　『マンション管理会社の感染症等流行時対応ガイドライン』
（参考）一般社団法人マンション管理業協会　2020/4/3　『政府による「緊急事態宣言」「交通の遮断」等発令時の対応について』

　新型コロナの感染が広がる中、東京都では「在宅での業務」「不要不急の外出の自粛」の要請を出しました。
　この要請は、「密閉」「密集」「密接」の３つの密を避け、クラスター発生、オーバーシュートを防ぐ狙いです。

　通常総会の開催予定日を迎える管理組合は、開催すべきかどうか？集まらずに開催できないのではないか？と悩んでいるのではないでしょうか。

　 区分所有法においては、管理者又は理事が、少なくとも毎年１回集会を招集しなければならな いとされ、集会において毎年１回一定の時期にその事務に関する報告をしなければならないとされていますが、法務省から は「今般の新型コロナウイルス感染症に関連し、前年の集会の開催から１年以内に区分所有法 上の集会の開催をすることができない状況が生じた場合には、その状況が解消された後、本年 中に集会を招集し、集会において必要な報告をすれば足りる」との見解がホームページ上に示されました。

　新型コロナウイルス感染症が流行している状況下では、無理に通常総会を開催してクラスターを発生することが無いようにしましょう。

　なお、マンション管理センターからは、「新型コロナウィルス感染拡大における通常総会開催に関するＱ＆Ａ」がホームページに掲示されましたので、法務省民事局のホームページとともにご参照ください。


＜「新型コロナウィルス感染拡大における通常総会開催に関するＱ＆Ａ」の質問事項＞

（出典）法務省民事局　マンションの管理組合等における集会の開催について
（出典）公益財団法人マンション管理センター　2020/3/27　新型コロナウィルス感染拡大における通常総会開催に関するＱ＆Ａ

　令和２年度を迎え、４月１日から改正民法が施行されます。この民法改正には、例えば、マンション管理の一環として行われる請負や売買といった契約行為、滞納管理費の時効等の問題など様々な形で関係が出てきますので、改正の基本的な内容を理解するようにしましょう。
　さらに、いわゆる「マンション管理適正化法」と「マンション建替円滑化法」の改正法が去る２月に閣議決定され、今国会で審議される運びです。
　「管理の適正化の推進」と「再生の円滑化の推進」の観点からの改正であり、地方公共団体の関与の強化、マンションの除却の必要性に係る認定対象の拡充、団地における敷地分割制度の創設などが盛り込まれています。
　その中でも、マンションの管理計画が一定の基準に適合するものは地方公共団体の認定を受けることができる「管理計画認定制度」は、多くのマンションに関わる可能性がある新たな仕組みです。この制度は、改正法成立後から施行まで２年程度期間があるようだが、その間に認定制度の具体的な仕組みが明らかになってくるはずですから、各自の管理組合に当てはめてみるなどの検討を進めましょう。

（関連）閣議決定したマンション管理適正化法などの改正案とは
（参考）LIFULL HOME'S PRESS　2020/4/1　2020年4月の民法改正。不動産会社と売主はしっかり理解しないと困ることに

　「民泊」が平成３０年６月１５日に解禁され、令和２年３月末現在の「民泊」届出受理情報は以下の通りです。
　掲載された下記「民泊」施設所在地（令和２年３月末日現在）によれば、「民泊」登録されている住戸は分譲マンションではないと思われ、令和元年６月末より３戸減りました。今後も分譲マンションに無断で「民泊」登録されていないか時々確認しましょう。
　「民泊」禁止の管理規約改訂がまだの管理組合では、管理規約の改訂に取組みましょう。
　なお、一般社団法人 マンション管理業協会は平成３０年２月２７日に、協会会員社受託管理組合における民泊への対応状況調査結果（２月４日現在)を下記の通り公表しました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記
　＜＜受理済み「民泊」施設の所在地＞＞
　No　　　　　施設所在地
＜2019年5月受理＞
　14　金森東三丁目１８−36
＜2018年12月受理＞
　13　野津田町１８９７番地４
　12　玉川学園一丁目２３番１４号
＜2018年8月受理＞
　11.　南大谷４７３番地１５
＜2018年7月受理＞
　10.　玉川学園八丁目１７番９号
＜2018年6月受理＞
　9.　南大谷１３２７番地８７
　8.　下小山田町２７３３番地６
　7.　小山町３４６８番地７
　6.　玉川学園一丁目４番１０号
　5.　玉川学園七丁目４番１９号　ＲＤＤハウス２０３
　4.　能ヶ谷七丁目１５番２１号　エステートアイ１　１０２
　3.　原町田二丁目９番２０号
　2.　玉川学園二丁目３番１４号
　1.　能ヶ谷四丁目２０番３７号
＜＜協会会員社受託管理組合における民泊への対応状況調査結果（平成３０年２月４日現在）＞＞
　　　　　　　　　回答組合数　　　　　禁止方針　　　容認方針
　　　　 　１．決議あり 　70,631組合(80.9％）　70,361組合　　270組合
　２．決議なし 　16,721組合(19.1%)
　　※禁止方針の内訳：規約改正 44.6％、総会・理事会での方針決議 35.9％
　　※容認方針の内訳：規約改正 0.1％、総会・理事会での方針決議 0.2％
（出典）町田市ホームページ　2019/6/4　住宅宿泊事業者の届出情報について （出典）一般社団法人 マンション管理業協会 2018/2/27　協会会員社受託管理組合における民泊への対応状況調査結果　

　今年２月５日、神奈川県逗子市の道路で土砂崩れが起き、１８歳の女子高生が亡くなる事故が起きた。道路脇にある擁壁上の土ののり面が崩れたものであり、そののり面は分譲マンションの敷地であり区分所有者の共有となっている。
　逗子市は、管理組合と協議のうえ応急復旧のために工事費２,５１６万円の予算で着工し、４月上旬までの終了を目指しています。なお、工事費の負担については管理組合と協議するとのことです。
　また、逗子市の崩落事故では敷地の所有者の住民（管理組合）に損害賠償責任があると弁護士は指摘しています。
　管理組合として、早急にマンションの外構を点検するととともに、ハザードマップで「土砂災害警戒区域」等に指定されていないか点検しましょう。

（出典）　東京新聞　2020/2/29　「逗子市　土砂崩れ応急復旧に２５１６万円」
（出典）　ダイヤモンド編集部　2020/2/25　「マンション資産価値「激減」の恐怖、逗子の斜面崩落・武蔵小杉タワマン水害…」

　日本経済新聞は２９日、政府が28日に閣議決定したマンション管理適正化法などの改正案は、老朽化マンション対策の一環として適切な管理をしている物件を認定する制度の創設や、敷地の売却をしやすくし、管理組合に、修繕積立金の備えや円滑な建て替えを促す狙いがあると報じました。
　管理組合では、今回の改正案を研究し対応を検討しましょう。

＜閣議決定した開催案の概要＞
　１．適正管理
　　➀　適切な管理計画を持つマンションの認定制度の創設
　　➁　管理組合に対して自治体が指導、助言、勧告
　２．建て替え促進
　　➀　外壁の剥落により気概が生じる恐れのある建物も敷地売却可能に
　３．団地再生
　　➀　敷地の分割、部分的な売却をしやすく

（出典）日本経済新聞　2020/2/29　「老朽マンション再生促す　適正管理の認定制度創設」
（関連ページ）　2020/2/28　マンション適正化法及びマンション建替円滑化法の一部開催法律案、閣議決定

　「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化 に関する法律の一部を改正する法律案」が、本日、閣議決定されました。
　 マンションの老朽化等に対応し、周辺への危害等を防止するため、地方公共団体の役割の強化によってマンションの管理の適正化の推進を図り、また、維持修繕が困難であり建て替え等を行なう必要があるマンションの再生の円滑化を図っていくことを目的に、法律案の一部改正を実施するものです。
　今後の管理組合運営に大きな影響を及ぼす法律案ですので、管理組合で対応策を検討しましょう。

＜概要 ＞
（１）マンションの管理の適正化の推進に関する法律関係




（２）マンションの建替え等の円滑化に関する法律関係





(出典)　国土交通省　2020/2/28　「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案」を閣議決定

　 新型コロナウイルスへの感染の報告が国内で相次いでいることを受け、東北医科薬科大学 医学部 感染症学教室 賀来 満夫特任教授が、家族に症状が出た場合に気をつけるポイントなど家庭でできる具体的な予防対策をまとめた「新型コロナウイルス感染症 市⺠向け感染予防ハンドブック 」を作り、公開しました。

　マンションでの新型コロナウィルス感染症の感染拡大防止のために、「新型コロナウイルス感染症 市⺠向け感染予防ハンドブック」をマンション居住者に対して案内しましょう。

　「新型コロナウイルス感染症 市⺠向け感染予防ハンドブック」は下記(出典)）に掲載されていますので、ご自身の端末にPDFデータをダウンロードし、ご活用ください。

（出典）東北医科薬科大学　2020/2/25　「新型コロナウイルス感染症 〜市民向け感染予防ハンドブック」を発刊しました

　東京都は、「マンションの総合的な計画に関する検討会」（座長：齊藤広子横浜市立大学教授）での意見交換を踏まえ、「東京 マンション管理・再生計画」（素案）を取りまとめ、下記のとおり都民等からの意見を２月２５日まで募集しています。

〇募集内容
　▸「東京 マンション管理・再生促進計画」（素案）
　▸「東京 マンション管理・再生促進計画」（素案）の概要
〇意見提出の期間
　令和２年１月27日（月曜日）から2月25日（火曜日）まで
　（郵送は当日消印有効）
〇意見の提出方法・提出先
　下記（出典）をご参照ください。

　本計画は、「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例（マンション管理条例）（平 成 31 年３月制定）」に基づき、マンションの基本的施策を具体化し、総合的かつ計画的 に推進するための計画として策定（計画期間：令和２年度から令和 11 年度まで）されます。

＜今後 10 年間の目標と具体的な施策展開 ＞
　（１）今後 10 年間の目標と具体的な施策展開
　　　目標１ 管理組合による自主的かつ適正な維持管理の推進
　　　目標２ 管理状況届出制度を活用した適正な維持管理の促進
　　　目標３ 管理の良好なマンションが適正に評価される市場の形成
　（２）老朽マンション等の再生の促進
　　　目標４ マンションの状況に応じた適切な再生手法を選択できる環境の整備
　　　目標５ 旧耐震基準のマンションの耐震化の促進
　　　目標６ まちづくりと連携した老朽マンション等の再生

　本計画により東京都の令和２年から今後１０年間の具体的の施策が決まり、東京都内の我々管理組合に多大なる影響を及ぼすこととなりますので、熟読のうえ意見を提出しましょう。

（出典）　東京都マンションポータルサイト　2020/1/27　『「東京 マンション管理・再生促進計画」（素案）への意見の募集について』