町管ネット事務局ブログ

　日本経済新聞が10月17日~19日まで3回にわたり、「マンションクライシス」と題して分譲マンションが抱えている問題点につき掲載しました。
　第1回では、管理組合が直面している危機として、修繕積立金の不足、災害リスクの高まり、外国人住民増加等による管理不全が表面化を示し、永住希望が6割を超える中「終の住み家」が脅かされるとしている。
　第２回では、日本語の資料を読めない外国人が増え、コミュニティーの一員としてどう迎え入れるかが課題。文化の違う外国人の区分所有者が増えると、総会の開催さえ難しい。
　第３回では、台風１９号によりJR武蔵小杉近くのタワマン地下３階浸水により電気設備の故障で「停電」「エレベーター停止」「排水設備停止」「断水」「トイレ使用不可」が発生。タワマンの浸水リスクがあらわになった。
　ぜひ、本記事を踏まえて、各管理組合の状況を再点検して防災対策を検討ましょう。

（出典）日本経済新聞
　　　2019/10/17　（上）『修繕金がない　マンション、脅かされる「終の住み家」』
　　　2019/10/18　（中）『マンション管理組合、機能不全　外国人増え言葉の壁』
　　　2019/10/19　（下）『タワマンに死角あり　浸水リスク、合意形成も課題』

　東京都は9月24日に、渋谷駅に近い東京都防災・建築まちづくりセンターに都内分譲マンションについての総合相談窓口を開設します。
　東京都は今年春、適正な管理に関する条例を制定して2020年4月から古いマンションに管理状況の届け出を義務付ける制度を始め、窓口では届け出制度に関する質問も受け付けますので活用しましょう。
　
（出典）日本経済新聞社　2019/9/20　東京都、分譲マンションの相談窓口開設　管理から改修まで

　東京都は21日、都民等からの「マンション管理の適正化に関する指針素案」に対する意見の募集を開始しましたので、意見を提出しましょう。
　本年３月２９日公布の「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」では定義されていなかった「理事会」「理事」「監事」「役員」の用語につき本指針素案では定義しており、管理組合運営の執行機関である「理事会」を明確にしています。
　来年4月から、東京都内の要届出マンションの管理組合は条例にもとづき管理状況の届出を東京都に届け出なければなりませんが、本指針素案がどのように活用されるのでしょうか。
　詳細つきましては、下記（出典）をご参照ください。

◆募集期間　：　9月19日まで（郵送は当日消印有効）

（出典）東京都マンションポーサルサイト　2019/8/21　「マンションの管理の適正化に関する指針素案」への意見の募集について

　国土交通省は老朽マンションの建て替えを促すため、敷地売却のルールを緩和する方針だと日本経済新聞が８月２日掲載しました。
　現在は耐震性不足が認定された場合のみ所有者の8割以上の賛成で売却可能だが、外壁や配管などが劣化した危険な物件も同条件で対象に加え、更に老朽化へのマンション側の備えを把握するため、地方自治体がマンションの管理状況を把握するための制度もつくるとのこと。
　国交省は早ければ来年の通常国会への関連法の改正案提出を目指す考えだとのことです。
　管理組合では、マンションの長期ビジョンを持って、安易な敷地売却に走らないように気を付けましょう。

（出典）日本経済新聞　2019/8/2　老朽マンション、敷地売却ルール緩和へ　国交省

　（公財）マンション管理センター は、本年３月２８日に開催したマンション管理シンポジウム「マンション管理を新しい潮流へ」の講演録を7月16日ホームページに掲載しました。
　今まで通りマンションを維持管理しているだけでは、どうも対処が難しくなっている。社会状況が変わる、高齢化が進む、様々なまわりの不動産の状況などが変わってしまう。そこで通常の管理を超えなければいけないということで３名から話題をご提供いただき、更に今の区分所有法の範囲ではどこまでできるのかということを討論しています。
　今後のマンション管理がいかに変わるかじっくり読んでみましょう。

【講演（話題提供）】

【他の出席者】

（出典）（公財）マンション管理センター　マンション管理シンポジウム「マンション管理を新しい潮流へ」

　さて、国土交通省は、「マンション管理業者６３社に是正指導〜全国一斉立入検査結果（平成30年度）〜」を７月３１日公表しました。
　国土交通省は、登録のマンション管理業者１,９８９社（平成３０年度末現在）のうち１４６社（検査実施率：７.３％）に対し、平成３０年１０月から事務所等への立入検査を実施し、６３社に対して是正指導を行いました（指導率４３．２％)。

　特に、管理組合の大切な資産である管理費と修繕積立金の分別管理を怠っている管理会社が２２社（１５．１％）も存在すること自体が驚きです。
　これは、管理会社だけの問題ではなく、財産管理ができていない管理組合が多いことの証であり、早急に各管理組合の財産分別管理状況を点検しましょう。

〇適正化法の各条項ごとの是正指導社数（重複該当あり）は以下の通りでした。

　　　　　　　【適正化法条項】 　　　　　　【是正指導社数】
　　�@ 管理業務主任者の設置（第５６条関係） 　　　８社（ ８社）
　　�A 重要事項の説明等（第７２条関係）　 　　　４８社（４５社）
　　�B 契約の成立時の書面の交付（第７３条関係） ３８社（３５社）
　　�C 財産の分別管理（第７６条関係）　　　　　 ２２社（ ２社）
　　�D 管理事務の報告（第７７条関係） 　　　　　３２社（３０社）
　※（ ）書きは平成２１年５月の省令改正による制度改正に係る違反を除いたものです。
　

▼詳しくは・・・　
国土交通省　平成30年7月31日付
「マンション管理業者６３社に是正指導〜全国一斉立入検査結果（平成30年度）〜」

　大手損害保険4社は、2019年10月から火災保険料を5〜9%引き上げますので、火災保険を見直しましょう。

　また、2021年には東京海上日動火災保険と三井住友海上火災保険が設備の破損や水漏れなどが多発するマンションの保険料を4〜5割高くするとし、この新たな制度は保険料を過去2年の保険金の支払い状況をもとに算定する仕組みで、たとえば100室のマンションで10件の支払いがあった場合、保険料を25%上乗せ、15件を超えた場合は50%引き上げ、逆に2件以下の場合は保険料を2割以上引き下げると、日本経済新聞が７月１９日報じました。

　管理組合では、設備の破損や水漏れなどが多発していないか、事故防止と保険事故の修繕工事が適正に行われているか見直しましょう。

　更に、損害保険各社はマンションの大規模修繕を促す仕組みも導入とし、東京海上日動は給排水管の更新工事を実施したマンション限定の保険料割引制度を、三井住友海上は修繕計画を作成・実行などをした物件に対して一部の保険料を割り引くとのこと。管理組合では、大規模修繕工事が適正に実施されているか点検しましょう。

(出典)　日本経済新聞　2019/5/8　火災保険料、10月から5〜9%上げ　大手損保4社
(出典)　日本経済新聞　2019/7/19　マンション保険料、最大5割高く　対象は破損多発物件

　日本経済新聞が、「マンション内の空き家が問題になり、管理組合が対応に苦慮している。」と報じて、全国の管理組合に注意喚起しました。
　居住者が管理費や修繕積立金が未納のままで死亡した時に、相続人に請求することとなりますが、親のマンションを子が相続放棄して空き家となる例が増えており大きな問題となってきています。管理組合は、競売を視野に他に相続人がいないか調査して相続人がいない場合には、家庭裁判所に相続財産管理人選任の申し立てをすることとなりますが、これにはたいへんな費用と時間をかけることとなります。
　つきましては、管理費等の滞納金徴収管理、居住者名簿（含：緊急連絡先）の管理を行いましょう。

（出典）日本経済新聞社　2019/7/12夕刊　>「管理組合　空き家に苦慮」

　東京都では、希望する自主防災組織や町会・自治会等に対して、防災専門家の講師を派遣し、「東京防災」を活用した地域防災に関する「東京防災学習セミナー」を開催しています。
　「東京防災学習セミナー」には、下記の通り「マンション防災」に関するコースがありますので、ぜひ２０１９年度下期実施について管理組合として申し込みを検討しましょう。

＜「マンション防災」に関するコース＞
　Ｃコース　　「マンション防災のきほん」

　Ｄコース　「みんなで進めるマンション防災」

（2019年度　東京防災学習セミナーのご案内）
１.事業概要

２.実施期間（２０１９年度下期）
　　2019年11月11日〜2020年3月15日までの間
　　　※　土・日・祝日を含みます。
３.申込期間（２０１９年度下期）
　　2019年7月1日〜2020年3月15日までの間
４.対象人数
　　２０名〜最大１００名まで
５.実施コース
　（１）AからIコース（下半期）　　　　　　　 140団体
　（２）Jコース（コンサルティングコース）　 　20団体
６.実施内容・・・会場は、申込団体が用意します。
　（１）AからIコース

　（２）Jコース（コンサルティングコース）

（出典）東京都防災ホームページ　2019/7/1
　　　　平成31年度（2019年度） 東京防災学習セミナーのご案内
　　　　※　次の資料が入手できます。
　　　　　　2019年度東京防災学習セミナー　広報リーフレット（A4判）
　　　　　　2019年度東京防災学習セミナー　広報ポスター（B2判）
　　　　　　2019年度東京防災学習セミナー　申込書

　日本経済新聞が「耐震設備の一部である「構造スリット」が設計図面通りに施工されていない鉄筋コンクリート造マンションが全国各地で見つかっている。」と７月１２日報じました。
　大規模修繕工事等に際して、壁がひび割れている場合は専門家と相談のうえ慎重に調査しましょう。

（出典）日本経済新聞　電子版　2019/7/11　>「マンション耐震施工不良　「構造スリット」不備相次ぐ」