ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　数日前、maneoに二つの質問をしていました。

　一つ目は、下記の記事で呈した疑問です。

　　・追加投資を行いました（5/24　maneo）＋LENDEXからのメール

　あと、一つ気になることが。
　本件の貸付先はDM社となっているのですが、下記案件の貸付先も同じDM社でした。

　　・参考：1,200億円突破記念ローンファンド【第3弾】

　maneoのルール的には、同じアルファベットは同じ貸付先を示すはずです。
　しかし、この案件のDM社は「リース業、店舗設備の割賦販売」。
　1,200億円突破ファンドの方は不動産業。
　もちろん兼業ということも考えられますが、ちょっと首をひねってしまいます。

　同じDM社という名前は付いていますが、あまりにも業種が異なるのは何故だろう、と思ったわけです。


　また、もう一つは以前にコメントでいただいた内容です。
　maneoは以前、不動産担保案件における不動産評価額は「TAS評価額」もしくは「業者見積り金額」という
　形で示しているのが多かったのですが、最近は「売却予定価格」が多い様子。

　売却予定価格というのが何らかの裏付けのある価格であれば良いのですが、もし「希望売却価格」であれば
　大問題です。極言、1,000万円の土地を1億円で売却希望と言ってもいいわけですから。


　以上二つの疑問について、maneoから返答が来ましたので紹介します。


　


　maneoからの回答は以下の通りでした。

・貸付先について
⇒「不動産事業者」と「リース事業者」につきましては、
DM社になりますが、別の貸付先となります。

　これは少し驚きな回答でした。
　DM社という同じ名称は使っていても、その実貸付先が異なることがあるということです。

　好意的に取れば、別名の貸付先が実は同じだったという事はないので、大きな問題はないという解釈が
　できるかもしれませんが、「貸付先の識別」という点では適切とは言えないと思います。
　どちらにせよ無事に返済されるのなら問題はないのですが、改善をお願いしたいところです。


　もう一つ、不動産評価額については下記の通りです。

・不動産評価額について
「売却予定価格」は、特定の買主により提示された買取予定価格でございます。
「TAS評価額」や「業者ヒアリング評価額」も引き続き採用しておりますが、「売却予定価格」は売買契約が締結されている場合等に、その価格で売却が行われる可能性が高いという判断のもと表示しております。

また、「TAS評価額」や「業者ヒアリング評価額」との乖離につきましては、誠に恐れ入りますが各案件により異なっております。

　こちらは期待していた答えでした。
　実際の売買契約が結ばれている場合、もしくは、（おそらく）過去の売買契約の実態がある場合に、その
　金額を「売却予定価格」としている、とのことでした。

　これにしても、「特定の買主」というのが実は身内でした、というオチだとどうしようもないわけですが、
　それはさすがにmaneoではしないだろうと判断しています。


　以上、maneoへの二つの質問に対する回答でした。
　今後の改善をお願いしたい点はありましたが、それなりに納得はできるのではないかと思います。



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　5/30　オーナーズブックから新案件募集の連絡がありました。

　今回特徴的だったのは、「サーバ負荷軽減のため、募集開始時間を非公開にする」という措置。
　確かに以前の案件では、サーバが反応しなくなる事も散見されましたが、それにしても思い切った対応策を
　打ったものだと思います。
　それとも、対応策を試行錯誤している途中だということでしょうか。

　いずれにしても募集総額が4,000万円と少額だったので、諦め半分でたまに覗いていました。
　すると運良く、アクセスした瞬間に募集開始となり、投資を行う事ができました。

　ちなみに募集開始は15:00。それから20分で蒸発でした。
　いくら4,000万円とは言え、平日昼間の予告無し募集開始にしてはかなりの集金力だと思います。


　・葛飾区レジデンス用地第1号ファンド第1回　106万円

　　予定利率：5%
　　期間：20ヶ月
　　貸付総額：4,000万円（主部分）
　　担保：土地に対する第一順位抵当権　評価額5,100万円
　　LTV：78%


　

　上記は、投資成功直後のSSです。
　募集開始から先着4人のうちのどこかに滑り込みました。

　案件は、葛飾区東四つ木にあるアパート用地を担保とする貸付案件です。
　葛飾区の地価は安定〜やや上昇傾向。
　アクセスも良いところですので、住宅需要も見込まれると推測されます。

　
　（https://tochidai.info/tokyo/katsushika/　より引用）


　また、案件説明の中に「新規月額賃料（共益費込み）の平均査定額は、約12,000円／坪」とあります。
　これについても、賃貸サイトを見る限り妥当ではないかと思います。

　
　（https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/katsushika-city/13C7EAC2CC-town/list/　より引用）


　上記物件で最安の賃料＋管理費は75,500円で、部屋面積は20.16m2。
　これから計算される賃料の坪単価は、75,500 ÷ (20.16 ÷ 3.3) = 12,358円　となります。


　これでオーナーズブックへの投資は2連勝。
　サーバレースが頻発するオーナーズブックにしては、なかなか良い調子です。

　オーナーズブックは親会社のロードスターキャピタルがマザーズ上場、さらに業績も好調ということで、
　経営はかなり安定しており、事業者リスクは低いものと思われます。
　その分利率は寂しいのですが、安定した投資先と言えるのではないでしょうか。

　私の投資額は、現時点で720万円ほど。
　できればもう少し増やしたいのですが、案件と私の運次第でどうなるか、というところです。


　オーナーズブックでの投資をお考えの方は、下記リンクをご利用いただければ幸いです。
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