2017年07月14日

追加投資を行いました(7/12その1 オーナーズブック)+オーナーズブックの追加配当



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オーナーズブックから元利金支払い

 7/12、オーナーズブックから元本と利金の支払いがありました。

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 「品川区オフィス第2号ファンド第1回」が早期償還を迎えているのですが、元本50万円に対して
 3ヶ月での利金が税引き前¥34,179になっています。
 この3ヶ月分だけで計算したら、年利相当で27.3%という超高利率案件となりました。

 これは、オーナーズブック名物の追加配当です。
 転売用物件を担保とした募集ローンファンドにおいて、物件がターゲット価格よりも高く売れた場合には
 その差額の一部を投資家に還元するというものです。

 この追加配当条項がない案件もありますし、追加配当条項があっても高く売れなければ配当できないので
 常にもらえるものではありません。お楽しみボーナスみたいなものだと思った方がいいでしょう。

 結局この案件ですが、当初年利5%の募集だったものが、追加配当込みで年利相当14.6%となりました。

 20170712OB1.png

追加投資

 この償還された資金を、次の案件に追加投資しました。
 まさかオーナーズブックでサーバレースに巻き込まれるとは思いませんでしたが、何とか投資完了です。


 ・千葉市中央区パーキング第1号ファンド第1回 59万円

  予定利率:5%
  期間:24ヶ月
  貸付総額:5,000万円(主案件部分)
  担保:千葉市中央区 パーキング用地への第一順位根抵当権(評価額6,820万円)
  LTV:73%

  


 千葉市中央区栄町、歓楽街の中にあると思われるパーキング用地を担保とする案件です。
 案件の説明はこちらの記事で行いましたが、追加情報がありましたのでその分を記事にします。

前回記事からの追加情報とその影響

 前回記事からの追加情報は、オーナーズブック案件ページの以下の一文です。
自動車1台当たりに換算した現行月額賃料は54,600円程度となっております
(* 敷地の形状を踏まえ、自動車1台分のスペースの代わりにバイク13台分のスペースを確保しております。ここでは、自動車台数換算(6台分)しております。)。

 前回の記事では、以下のように賃料に関して不安を書いたのですが、駐車するものが自動車ではなく
 バイクなら、また話は別です。
 ただ一方、この地域の月極駐車場の相場は20,000〜25,000円といったところです。
 一般論として、時間貸し駐車場は月極駐車場よりも多い収入を見込めるのですが、この物件は
 賃貸料が54,600円です。周辺の月極駐車場の倍の収入まで見込めるのでしょうか。
 私見ですが、倍まではちょっと苦しいのではないか、と思います。

 前回の記事では、栄町周辺の月極駐車場の金額相場から時間貸し駐車場の想定収益を求めましたが、
 二輪車については周辺に月極駐車場の情報がないので、自動車との価格差から推定することにします。

  ・(参考)@park 駐車場案内システム

 上記サイトより、二輪車の駐車料金は乗用車の30〜40%くらいと概算できます。
 ここでは余裕を持って、乗用車の25%で試算します。

  ・乗用車1台分につき、バイク13台が駐車可能
  ・バイク1台の駐車代金は自動車の25%分
  ・周辺の月極駐車場の相場は20,000円/月(自動車換算)


 以上の条件から賃貸料を試算すると、バイクで換算した賃貸料は65,000円/月となりました。
 駐車場運営会社のマージンを考慮しても、賃貸料54,600円というのは妥当な線だと思います。
 (*ただしここでは、自動車とバイクの駐車/駐輪場稼働率が同じという前提で試算しています)

本日募集開始の案件

 最後に本日募集開始の案件について、自分で投資するなら、という条件で判断しました。
 (ただ、私自身は前の案件に投資したため、資金不足で投資は行いません)
 時間が足りなかったため、簡潔な記事ですがご容赦下さい。


 ・渋谷区商業ビル第1号ファンド第1回

  募集開始:7/14 18:00〜
  予定利率:5%
  期間:24ヶ月
  貸付総額:5,000万円(主案件部分)
  担保:南恵比寿 商業ビルへの担保設定(評価額3億4,600万円、先順位2億2,500万円)
  LTV:80%

  


 事業者安定度:○(オーナーズブックの経営母体は黒字拡大経営を続けている)
 貸付先安定度:○〜△(オーナーズブック情報丸呑みですが、過去3年間安定黒字)
 担保安定度:○〜△(南恵比寿の地価は上昇傾向、ただし対象ビルの評価額は裏付け取れず)
 稼働率:○(既に100%稼働、賃借契約は2032年までの15年間継続)

 結論:貸付期間2年の間資金拘束をされること、利率があまり高くないことを容認できれば、安定性は高い
 というのが、私の判断となりました。


 オーナーズブックでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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posted by SALLOW at 15:40 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資記録

2017年07月13日

追加投資を行いました(7/11その2 スマートレンド、アップルバンク)



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スマートレンドに追加投資

 7/11に行った投資、後半部です。

 スマートレンドから約50万円の償還を受け取りましたので、再投資に回しました。


 ・事業支援型ローンファンド 第13号 31万円

  予定利率:6.5%
  期間:15ヶ月
  貸付総額:2,000万円
  担保:親会社連帯保証

 


 エステサロン向けクレジットカードサービスへの資金貸し付け案件です。
 当ブログでは、この記事で詳しく説明しておりますので、併せてご覧下さい。

 個人向けの(おそらく)無担保融資をビジネスモデルとして成立させるには、以下の条件が必要です。

  @最終需要者(エステ利用者)への貸し付け利率が十分に高いこと
  A利用者数が多く、デフォルトリスクが小口分散していること


 今回の案件で考えます。
 まず@の貸付利率については、貸付先と思われる会社のサイトに参考となる情報が載っていました。

  ・JC&G よくある質問

 ページ後半の「返済方式を教えて頂けますか?」のところに、支払金額のモデルがあります。
 これから計算しますと、エステ利用者への貸付利率はおおよそ年利13〜14%程度となりますので、
 今回の案件である利率6.5%で資金調達をしても十分に利益は出ると思われます。

 次にAについてですが、利用者12,000人、推定デフォルト率1%以下という情報から、リスクは十分に
 細分化されているものと考えられ、一人二人のデフォルトが全体に影響する可能性は少なそうです。
 以上の情報、及び事業者自体の安全性(実質自己資本比率が約50%)から判断し、投資を行いました。


 ・海外(香港)事業支援型ローンファンド 第53号 20万円

  予定利率:6.5%
  期間:6ヶ月
  貸付総額:1,000万円
  担保:貸付債権

 


 香港にある消費者金融業者への貸し付けとなります。
 この案件については、こちらの記事で解説をしておりますので、併せてご覧下さい。


 貸付先はおそらく、Finance Oneと思われます。

 20170713SML1.png

  ・直近決算期の融資残高約31億円、営業利益約5億円
  ・売上利益率約34%
  ・実質自己資本比率は約74%
  ・債権ポートフォリオは約7,000件の小口分散


 という情報から、事業者の安定性は高いものと判断し、投資を行いました。

アップルバンクに追加投資

 アップルバンクから約20万円の償還を受けましたので、再投資を行いました。


 ・建売事業者支援第2弾ローンファンド12号 20万円

  予定利率:7.5%
  期間:2ヶ月
  貸付総額:1億円(本募集では500万円)
  担保:東京、神奈川、埼玉の8カ所の土地に第一順位抵当権(評価額総計5億3,000万円)
  LTV:19%

  


 担保が強力すぎて、どこかに穴があるかを探ってしまいました。

 1億円の貸付先はAL社ですが、そのAL社は資金需要者であるR社に2億円を貸し出しています。
 つまりR社への貸し付けについて、AL社と投資家は利害関係が一致することになります。
 その上でLTV19%、担保物件は一都二県に分散され、貸付期間は2ヶ月です。
 正直なところ、リスクとすべきところが見つかりませんでした。

 これほどの好条件が出る理由を考えますと、アップルバンクがまだ新参の事業者であることでしょうか。
 ソーシャルレンディングの事業者利益は、貸付金利と投資家に支払う金利の利ざやから生まれますので、
 その利益は投資している金額にまともに比例します。

 このため、スタート時における事業者は有利な案件を次々と出す、いわゆる開店記念セールを行う
 傾向にあります。もしかすると、今のアップルバンクがまさにこの状態なのかもしれません。
 だとすると今が好条件案件を掴むチャンスなのですが、焦らずに投資を続けていこうと思います。


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posted by SALLOW at 16:40 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資記録


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