ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　クラウドバンクから元本約100万円の償還を受けましたので、再投資を行いました。
　また、追加資金も30万円投入して、追加投資を行っています。

　まず、再投資分は２件です。


　・風力発電ファンド50号　70万円

　　予定利率：6.8%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：5,000万円
　　担保：合同会社持分への質権設定
　　　　　経産省ID、電力会社契約地位の譲渡契約で保全

　　


　風力発電の案件です。
　国土の狭い日本で太陽光や風力発電を行うのは有利ではないのですが、国策として進められているので
　今後も補助金などで推進されていく事業でしょう。

　そして、その補助金は我々の払う電気代に上乗せされるのですが。
　このあたりについては、以前に記事にしていますのでよろしければご覧下さい。

　・再生可能エネルギーによる電力料金アップを、再生可能エネルギーへの投資で取り返す、という考え方

　投資スキームとしては標準的なもので、おかしな点はないように思います。

　

　私の投資ポートフォリオで風力発電の占める割合が少なくなっていたこと、事業者Uへの投資は今のところ
　なかった事から、次の太陽光ファンドよりも多めの金額を出資することにしました。



　・太陽光発電ファンド95号　27.8万円

　　予定利率：6.4%
　　期間：7ヶ月
　　貸付総額：9,800万円
　　担保：土地に対する抵当権
　　　　　代表者連帯保証、経産省IDの譲渡予約、電力会社系統連系権利の譲渡予約で保全

　　


　こちらも、クラウドバンクではオーソドックスな太陽光案件です。
　担保・保全についても、土地への抵当、経産省IDと電力会社連系権利の譲渡予約と標準的なもの。
　（代表者保証は、会社が吹き飛ぶと意味がないのでお守り程度です）

　

　太陽光発電や風力発電では、土地の担保額がたとえ高額であっても注意が必要です。
　そういった発電を行う土地はたいていの場合ド田舎なので、担保額通りで売れる事はまずありません。
　つまり、太陽光や風力の土地は、土地自体の価値よりも、

　「そこに発電施設があり、経産省の承認を受け、電力会社と連系できる（＝売電できる）」

　という、その土地の生み出す価値が重要になります。
　今回は標準的な案件であり、またF社への貸し付けは自分のポートフォリオの中で少額（30万程度）
　だったため、追加投資を決定しました。



　・不動産担保型ローンファンド第130号（オリックス銀行 融資内定済不動産案件付きファンド）　30万円

　　予定利率：5.1%
　　期間：9ヶ月
　　貸付総額：1,980万円
　　担保：土地に対する抵当権（仮登記）
　　　　　建物引渡請求権の譲渡予約

　　


　こちらの30万円は追加資金を投入しました。
　この案件は不動産担保ローンですが、後ろ盾がついているため利率は控えめです。

　

　建物が完成すれば、オリックス銀行からの融資が内定しています。
　ということは、オリックス銀行がきちんと審査を行った案件、ということです。

　銀行は通常、その土地建物がきちんとしたキャッシュを生み出す事実がなければ、融資を行えません。
　つまり、建築途中の建物（＝キャッシュを生み出す保証がない）には融資が難しいのが現実です。
　ところが、資金需要先としては「建築中にこそ資金が欲しい」のが本音です。
　ここに需給ギャップが生まれるので、ソーシャルレンディングの出番となるわけです。

　もちろん建設途中資金の融資ですので相対的にリスクは高いですが、不動産抵当と建物譲渡予約があれば
　元本が大きく吹き飛ぶ事はないだろうと考えて投資することにしました。


　クラウドバンクは現時点で累積募集金額170億円と、かなりの盛況ぶりです。
　また私の知る限り、返済遅延はあってもデフォルトはありません。
　1万円から投資もできますし、初心者でも投資しやすいソーシャルレンディング会社の一つだと思います。

　クラウドバンクでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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　ガイアファンディングから元利金の支払いを受けましたので、再投資を行いました。
　償還されたファンドは二つ、どちらもハワイ案件です。
　本当ならハワイ案件への再投資を行いたかったのですが、今は募集していないため、別案件を選んでいます。


　・テキサススターローンファンド23号　50万円

　　予定利率：9%
　　期間：13ヶ月
　　貸付総額：3億1,620万円（主案件部分）
　　担保：完成予定物件の評価額　9億8,400万円（先順位5億9,100万円）
　　LTV：92%

　　


　テキサス州マンヴェル市という物件所在は聞いた事がなかったのですが、調べてみますとブラゾリア郡と
　いうヒューストン・シュガーランド・ベイタウン大都市圏の一端にある場所のようです。

　
　（地図はガイアファンディングの案件ページより転載）

　人口は数千人規模ですが、2000年から2010年までの人口増加率が70%、さらに2010年から2016年までの
　増加率が72.6%と急成長を遂げている都市です。
　また、（あくまでも2000年データですが）家族数に占める結婚カップル数が67.9%と多く、人口増加率と
　併せて考えると、ファミリー向け新興住宅地のような場所と推定できます。
　＊実際、ガイアファンディングの説明でも当地はベッドタウン的性質を持つようです。

　　・Wikipedia　ブラゾリア郡 (テキサス州)

　　・Wikipedia(EN)　Manvel, Texas

　こういった性質の土地に対し、67エーカー（約270,000平方ｍ）、120区画のシングルファミリー向け住居を
　開発するという案件ですので、ニーズは合致していると言えそうです。
　＊それにしても、67エーカーに120区画ということは、土地の全面積に占める住居面積を1/3と仮定しても
　　平均で1区画225坪くらいの広さになります。さすがアメリカ。

　若干LTVが高い（さらに第二順位）こと、また現時点で土地が取得されていないことがリスクですが、
　既に住宅建設業者との契約書、合意書の取り交わしも行われつつあるとのことで、安全性は高いと考え
　投資を行うことにしました。


　・カリフォルニアローンファンド69号　26万円

　　予定利率：9%
　　期間：11ヶ月
　　貸付総額：2億9,600万円（主案件部分）
　　担保：完成予定物件の評価額　8億5,000万円
　　LTV：35%

　　


　こちらは完成評価額が約8億5,000万円という、富裕層向け一軒家の案件です。
　スペックは5ベッド、5.5バスルーム、建屋面積567平方ｍ、敷地面積20,000平方ｍ。

　本案件では2億9,600万円の貸付を行い、LTVは35%と低いように見えますが、実際は注意が必要です。
　案件説明では、
　「この案件は2つのフェイズに分かれており、今回は第1フェイズの土地購入、整備、家の設計まで」
　とありますので、先の案件以上に出口が遠い案件と言えます。

　また、同じ8億5,000万円の完成評価額を担保に、第2フェイズの貸付が行われる事も十分考えられ、その
　際にはLTVが増加することになります。

　そもそもケントフィールドに8億5,000万円の物件なんてあるのか、と思い、軽く調べて見ました。
　結果、Zillow評価のページによると、同じケントフィールドの最高額物件でUSD 16.9M（約18.5億円）
　というエグい価格のものがありましたので、あり得ない話ではないのでしょう。

　
　（↑そのUSD 16.9M物件の航空写真、だそうです）

　Zillow評価のページ　→　こちら

　こちらの物件は建屋面積780平方ｍ、敷地面積8,920平方ｍ、6ベッド5.5バスです。
　もちろん、立地など他に比較すべきファクターは沢山ありますが、今回の物件と（立地を除く）スペックは
　同等程度と言えるのではないでしょうか。


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