2019年09月20日

【解説】「軍用地投資」は何が有利なのか、内容をまとめてみました。



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軍用地ってなに?

 今回は「軍用地」に関するまとめの記事です。
 私も関係する投資を始めるまでは、軍用地投資については良く分かっていませんでした。
 それほど軍用地とは、沖縄県外にはあまり聞き覚えがない言葉なのだと思います。

 軍用地というのは、米軍基地及び自衛隊施設として使用されている場所のこと。
 軍用地は国が個人所有の土地を借地した上で、米軍基地や自衛隊基地として使用(提供)しています。
 借地しているということはもちろん借地料が発生しており、その額は右肩上がりで2019年には1,000億円を
 突破しているとか。


 私が軍用地投資のことを始めて知ったのは、あるニュースでのことでした。
 沖縄防衛局の中の人が「本当は教えたくない 軍用地投資入門」という投資本を無断で出版したというもの。

 防衛省はこの職員の処分と書籍の回収を行っているようですが、下記の通りKindleで売られているところを
 見ると、回収は失敗に終わったようです。

 (回収指示は「確かにお得な投資です」とお墨付きを与えるようなもので、火に油でしかなかったですが)


  51b7--esZkL._SY346_.jpg
 
お金持ちはこっそり始めている
本当は教えたくない!「軍用地投資」入門


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借地料と倍率

 軍用地の借地料は、国と軍用地の地主の間で毎年交渉が行われます。
 これまでのところ、軍用地の借地料が値下がりしたということはなく、借地料はほぼ確実に値上がりしてい
 るとのこと。


 また、軍用地の価格は「年間借地料×倍率」という計算式で決定されます。
 倍率は軍用地の場所によって決まっており、簡単に言うと「その場所の投資物件としての安定性」を示すも
 のだと私は理解しています。

 軍用地は後にも説明するようにかなり低リスクの投資ですが、唯一の問題は「その土地が返還された時には
 賃借料が入らなくなる」
ということです。
 従って、変換が予定されている地域では倍率が低く(=借地料の割に価格が安く)、変換見込みの少ないよ
 うな地域では倍率が高くなるわけです。


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軍用地投資の強みと問題点

 軍用地投資は不動産を所有して地代を得る投資ですが、通常の不動産投資とは異なるところがあります。

 その最大の特徴は、国が借り上げているということ。
 これはマンション投資などと比べて地代収入が確実視されるということを意味し、家賃滞納のリスクもない
 ために金融機関からの融資が受けやすいということにつながります。
 実際に沖縄の銀行においては、軍用地投資専用のローン商品もあるとのこと。

 また、軍用地投資は長期的に安定した収入が得られることから、現金化も容易です。
 さらに言えば、当然ですが軍用地ということから土地の保全性は最強クラスであり、さらに軍用地の価格は
 年々上昇傾向にあることから、インカムゲインだけではなくキャピタルゲインも期待できます。

 さらには借地権が付いていることやその特殊性から相続財産の評価額や固定資産税も低く抑えることができ
 節税や相続にも有利と、いいことずくめの投資というわけです。


 ただ、軍用地投資にも問題がないわけではありません。

 投資している土地が返還されてしまうリスクがまず一つ。
 また、メリットが広く知れ渡ったために投資家がこぞって参加するために利回りは低下を続け、現状では
 年2%あれば良い方という状況
であることも無視できません。

軍用地×クラウドファンデイング

 私も残念ながら軍用地については知るのが遅かったため、今からでは有利な投資商品を選ぶことができるか
 どうか、憶測ありません。

 そこで注目しているのは、間接的に軍用地投資が可能で、かつ少額から投資できる商品。
 軍用地を担保とした融資型クラウドファンディングです。

 上記の通り、軍用地は投資物件としてとても有利な特徴を持ちます。
 その性質は担保となった場合でも変わることなく、マンションやアパートなどの土地と比べて売却が容易、
 かつ価格が値上がりを続けているため、担保としても強固となるわけです。


 軍用地担保のクラウドファンディングは、沖縄事業者のポケットファンディングで取り扱いがあります。
 経済好調の沖縄に資金の一部を投資するのは分散という観点からも有利で、私も実際にそう考えているから
 こそ、200万円以上の投資を行っています。

 ポケットファンディングでの軍用地案件は常に募集されているわけではなく、投資したい時に投資するため
 にはまず会員登録が必要になります。
 会員登録を検討される方は、下記リンクを利用いただければ幸いです。


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