2019年03月08日

【CREALインタビュー】設立の背景、ファンド検証体制やBCC社との関係(前編)



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CREALインタビューの前編です

 「CREAL(クリアル)」のインタビュー記事です。
 今回、CREALの横田社長、結城様にインタビューを行う機会をいただきました。

 不動産投資型クラウドファンディングのCREALは、資産運用会社が運営するサービス。
 8.8億円という初回案件「ホテル アマネク」を集めきるなど、人気と集金力はかなりのもの。
 私もブロガーとしてだけではなく、投資家としても関わりを持っていますので、その観点から自分が投資を
 することを念頭に質問を行いました。

 まず前編は、CREAL設立の狙い、ファンドの安全性をどう検証しているか、経営母体であるブリッジ・
 シー・キャピタル(BCC社)との関係性などについてお聞きしました。


 CREALでは現在、大型案件を募集中。
 会員登録だけで現金プレゼントがもらえる他、投資でもキャッシュバックがあります。

  ・(参考記事)本日公開案件には私も投資します。会員登録だけでプレゼントもあり。


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インタビュー内容と回答

 インタビューはオンラインミーティングで行いました。
 以下、その内容です(QはSALLOW、AはCREALの横田社長。赤字はSALLOWが重要と思った点)。

Q:クリアル設立の狙い、背景について説明をお願いします。

A:構想は4〜5年ほど前からあった。株式会社新生銀行で老人ホームや病院などへの融資業務をやっていた時、社会的ニーズも高くキャッシュフローが安定しているにも関わらず、こういった施設への不動産投資があまり行われていない事に気付いた。
 大きな理由の一つとして、これらの物件への投資は年金関連などの機関投資家が扱うには物件の規模が小さく、また投資対象としてまだ歴史が浅い、ということがある。
 そこで、これらのような社会的ニーズが高く安定したキャッシュフローを期待できるが機関投資家が扱わないような物件を小口化してクラウドファンディングで募集してはどうかと思い立った。不動産投資型クラウドファンディングにより不動産投資のアップデートを行い、900兆と言われる現預金を投資へ向ける一つの動きとしたい。


Q:不動産投資型クラウドファンディング(CF)を扱う事業者は他にも数社あるが、差別化、利点はどこか。

A:同業他社は不動産会社がCFを行っていることが多く、結果として取り扱う不動産がワンルームや一棟ビルなどに特化していると思われる。
 株式会社ブリッジ・シー・キャピタルは不動産ファンド会社であり、取り扱っている物件のバラエティが広く、今回の保育所のような社会的側面のあるアセットも取り扱っている。
 また特に大型案件については、機関投資家に開示、説明するようなレベルに準じるほど幅広く、奥の深い情報開示を行っているのが特徴。


Q:株式会社ブリッジ・シー・キャピタルにとって、クリアルの立場と重要度をどう見ているのか(今後力を入れて拡大していくのか、それとも現状の募集規模を継続していくのか)

A:クリアルは今後も、力を入れて拡大していく。
 BCC社は既にBtoBで300億ほどの資産を扱っているが、機関投資家の狙う1物件30億〜100億クラスの不動産は過当競争にある。10億クラスの不動産なら値頃のものも多く、そういった案件を小口化してクリアルで扱っていくようにしたい。


Q:ファンドの物件を選定する際、どんなことに重点を置いて選定しているのか。(例えば、現在レオパレスで発生している建物の施工不良などの心配はないのか)また、ファンド組成時の内部検証/牽制体制はどうなっているのか。

A:ファンド物件の選定は、安全性を多角的に調査検討している。
 具体的には社内で3段階の審査があり、1段階目は投資運用部によるロールアップ会議。この会議で、投資家にとって利益を生む案件かどうかが審査される。
 次に投資委員会で第三者評価や建物評価が審査される。投資委員会メンバーはREIT出身者(2名)、会計士(2名)、証券会社出身者等で構成され、投資採算性について多面的に議論が行われる。
 特に大型案件については機関投資家向け商品と同様の調査が行われ、不動産鑑定会社による鑑定評価チェック、建物や土壌に問題がないかエンジニアリングレポート(建物診断)チェックも行っている。
 最後にはコンプライアンスチェック、具体的には反社チェック、利益相反性のチェック、価格妥当性チェック、フィデューシャリー・デューティーの確認を行い、ファンドの組成が決定される。


Q:BCC社では多くの物件を扱っていると思われるが、そのうちクリアルで扱う案件と扱わない案の間には、何らかの違いがあるのか。

A:最大の違いは案件のサイズ。BCC社で扱う案件は機関投資家向けであり、数十億〜100億円クラスの案件は小口化には向かない。
 逆に数億〜10億円程度の案件は機関投資家向けにするにはサイズが小さい。このクラスの案件には現在の時流に乗った社会的ニーズの高い案件(老人ホーム、保育所、インバウンド向けホテルなど)があり、それらを小口化してクリアルで扱っていく。


Q:現在掲載されているファンドの物件は東京都内ばかりだが、将来的な予定はどうか。

A:地方で考えている案件もある。募集から1〜2年でExitできるような目処があれば、募集していきたい。


Q:運用期間が数ヶ月から1年ほどのファンドが多いが、短期間で運用する利点は何か。また、これだけ短期ということは、案件募集時点である程度Exitの目処はついているのか。売却先としてはどのようなところが想定されているのか。

A:我々の取り扱う案件は、購入時ですでに割安なものが多い。そういったものはキャピタルゲインがすぐに見込めるので、短期間でExitするのが投資家の皆様にとっても有利なので、運用期間は短いものが多い。ただ今後は、運用期間が長い案件についても考えていきたい。
 売却先については、あらかじめ購入意向につきヒアリングは済ませており、by nameで決定はしていないがターゲット(顧客属性)は決まっている。また、募集開始時点ですでに購入問い合わせを受けている場合もある。売却先は私募ファンド、REIT、事業会社や富裕層の個人など。


前半の所感とキャンペーン情報

 インタビュー前半部で印象に残ったことは、以下の3点でした。

  ・CREALとBCC社の関係(物件の金額規模で分けている)

  ・特に大型案件においては、機関投資家並の情報開示が行われている

  ・案件募集段階で、売却先はある程度の目処がついている


 後半は現在募集中の大型案件「さくらさくみらい」について、CREALにおけるBCC社の収益構造について
 などの内容となっています。
 明日には記事にする予定ですので、よろしければご期待下さい。


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